近日，廣州最成功的“二房東”海印集團將店“開”到了上海。

　　5月24日，廣東海印集團股份有限公司發布公告稱，公司于當日與上海周浦鎮建設投資發展有限公司簽訂了《海印周浦濱水新天地項目合作框架合同》，以租賃該項目20年。

　　這是海印集團的第一個省外項目。海印方面稱，若此項目順利實施，將進一步提高公司跨文化、跨區域的商業物業運營能力，奠定公司未來異地項目復制的堅實基礎。

　　上海周浦租店

　　早在去年年底，海印就透露了要在上海開店的設想。

　　據了解，2011年12月30日，海印曾與上海市浦東新區周浦鎮人民政府簽訂了《戰略合作框架協議》，并與上海周浦城鎮建設投資發展有限公司簽訂了《周浦“小上海”風情商貿區項目戰略合作意向書》。

　　而本次“海印·周浦濱水新天地項目”實為周浦“小上海”風情商貿區項目的一期工程。

　　資料顯示，該項目位于上海市浦東新區四高示范小區內，康沈公路與沈梅路沿線商業地塊，物業四至范圍：東起周東路，南至沈梅路以南，西起康沈路，北至沈梅路以北。總用地面積約5.25萬平方米，總建筑面積約7.8萬平方米。

　　公告透露，該地塊通過政府劃撥的方式，劃撥給“上海眾軒置業有限公司”和“上海鵬航建設發展有限公司”進行開發建設，周浦建設公司與開發公司簽訂了《上海市大型居住社區周浦基地經營性公建項目回購意向書》，約定開發公司在按要求建成物業后，由周浦建設公司全部回購。

　　因此，周浦建設公司目前尚未取得該地塊的使用權，只是擁有對該地塊及其上蓋物業的回購權益。

　　海印與周浦建設公司約定，在開發公司物業建設完畢，周浦建設公司成功回購該地塊及其上蓋物業之日起30日內，海印與周浦建設公司另行簽訂《物業租賃合同》，將該地塊及其上蓋物業整體租賃給公司，作為“海印·周浦濱水新天地項目”對外經營使用。

　　海印初定租期20年，租期滿后，若想申請續租，則租賃期限無條件延長10年。公告并披露，前20年合同總金額約為12.44億元，第21至30年（若有）合同總金額約為10.32億元。

　　對此，日信證券近日發表的研究報告指出，該項目由周浦當地房地產開發商建設完成后交由周浦建設公司租給海印運營，海印不承擔項目的資本開支和建設成本，且長租成本低，海印按月支付建設公司租金，降低項目和資金風險。

　　中華廣場復制

　　盡管近年來海印不斷地提高重資產的比重，但為海印首個跨省運營的商業物業項目，海印還是選擇了自己最為擅長的輕資產模式。

　　中投證券指出，周浦項目是海印輕資產模式擴張的再一次實踐。此項目為海印與周浦鎮鎮政府的合作項目，采用的是“租入—租出”的輕資產盈利模式，根據合同，海印不承擔項目的資本開支與建設成本，風險可控。

　　業內人士分析認為，這個項目將是海印旗下的一個標桿項目，是海印的商業物業能否在省外生存的關鍵考驗。

　　是次在與周浦建設公司簽訂合同的公告中顯示，周浦項目發展定位為集商業商貿、娛樂及餐飲等為一體的綜合開發。

　　縱觀海印集團，其項目中占有絕大比重的還是以主題商場為主，其中遍及電器、時裝、家居布藝、潮流時尚、IT數碼、運動用品等行業。

　　而在海印歷來經營的項目當中，唯一在運營模式上與周浦項目相似的，大概也只有廣州中華廣場了。

　　2009年8月1日，海印集團與廣州興盛房地產發展有限公司簽署了《中華廣場合作經營合同》。海印以1.3億元的年租金租下年收入僅1.1億元的中華廣場。

　　據彼時公告透露，海印與廣州興盛房地產發展有限公司合作經營中華廣場，合作及經營期限為14年，建設一座大型時尚綜合購物中心。

　　業內普遍認為，海印或將把上海周浦項目打造成為上海版的“中華廣場”。

　　從目前的情況來看，海印在中華廣場的運營尚屬成功。就在海印入主中華廣場后次年，海印便宣布，中華廣場當年的年收入就可望達到1.5億元。當然，這或多或少也得益于中華廣場過往幾年積累下來的人氣與商戶。

　　但海印能否將中華廣場復制到上海，并實現相若的經營收益，還有待相當長一段時間的觀察。