黃華軍：剛才楊總給我們講了對(duì)廣州地下商業(yè)的研究心得，有成功的，也有不成功的，但是想聽(tīng)聽(tīng)成功的是怎么走過(guò)來(lái)的，像東方寶泰這個(gè)項(xiàng)目走到今天很不容易，當(dāng)時(shí)除了時(shí)尚天河，花城匯也沒(méi)出來(lái)，是當(dāng)時(shí)最大的項(xiàng)目，10多萬(wàn)平方米，從批發(fā)、批零、轉(zhuǎn)零售，這么多年走過(guò)來(lái)，2007年的4月份開(kāi)始，到今天有四個(gè)年頭了，整個(gè)形勢(shì)是喜人的，剛好兩家都在一起，莊總先談?wù)劙桑�你有幾個(gè)項(xiàng)目，一定有自己的心得。

莊志堅(jiān) ：廣州博多商業(yè)地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司董事總經(jīng)理

　　莊志堅(jiān)：我們做又一城，剛才楊總總結(jié)得很好，原來(lái)設(shè)置是以快速消費(fèi)為主，小店鋪和需要曝光率的品牌客戶，這是我們重點(diǎn)突破的，現(xiàn)在圍繞的也是以這些為主。當(dāng)然在主力店設(shè)計(jì)上，我們也有一些節(jié)點(diǎn)的控制，有一些節(jié)點(diǎn)是要重點(diǎn)引進(jìn)的，因?yàn)樾枰�一些品牌進(jìn)來(lái)。所以屈臣氏這些我們都有通過(guò)節(jié)點(diǎn)控制，也做了客人的停留，當(dāng)然大量面積做的還是小戶型。
　　后來(lái)做東方寶泰的時(shí)候，從泛商圈來(lái)定義東方寶泰的定位，當(dāng)時(shí)我們主要看宜家家私，那里交通不是很好，但持續(xù)旺了很多年，我們就研究它的客群從哪里來(lái)，我們后來(lái)推出了優(yōu)質(zhì)家居生活概念，畢竟東方寶泰還是很大的面積，加起來(lái)12萬(wàn)平方，經(jīng)營(yíng)面積10萬(wàn)平方，我們需要主力店，當(dāng)時(shí)主要圍繞著優(yōu)質(zhì)家居進(jìn)行宣講的，跟他們說(shuō)商圈如何獨(dú)特，泛商圈是怎樣的點(diǎn)子，有什么主力店，有什么成熟的居住群，可以向他們提供怎樣的服務(wù)。
　　另外，具有強(qiáng)大的交通樞紐功能，地鐵、公交，包括中信的寫(xiě)字樓商圈，大量面積高端的人群，和周邊居住的人，像日本、韓國(guó)這些，我們慢慢把這些理順了，做了市場(chǎng)調(diào)研之后，基本得到了好幾家主力店的認(rèn)同，一下子就體現(xiàn)了這個(gè)“泛商圈”的概念。像公共站場(chǎng)提供的人流，一天17萬(wàn)人次在這里來(lái)往，包括地鐵都在這里聚集和分散。
　　黃華軍：你的經(jīng)驗(yàn)給盛總有一個(gè)很好的啟發(fā)。
　　莊志堅(jiān)：我們最早希望主力店是垂直的，當(dāng)然也關(guān)乎營(yíng)運(yùn)安排的考量，最后折中，負(fù)二層加負(fù)一層。關(guān)于負(fù)三大家剛才提了很好的意見(jiàn)給我們，我們也一直圍繞著優(yōu)質(zhì)家居生活著手，做負(fù)三層的引進(jìn)，目前的推進(jìn)還是蠻不錯(cuò)的。剛才幾位領(lǐng)導(dǎo)也知道，消防的考量比較困惑負(fù)三層的開(kāi)發(fā)，從亞運(yùn)會(huì)后，我們一直在考慮這些事情。
　　黃華軍：電影院在哪？
　　莊志堅(jiān)：放在負(fù)一層，可能會(huì)考慮到你們花城匯的開(kāi)發(fā)，其實(shí)我們也盯著你們的電影院，看看你們的電影院的引進(jìn)，希望政府能夠整體考量，畢竟我們也是在排隊(duì)審批之中。現(xiàn)在法規(guī)比較制約地下三層的發(fā)展。
　　黃華軍：材料一定是A級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)。
　　莊志堅(jiān)：要控制消防，每一平房里面的面積只有多少。
　　雷曉琳：分區(qū)面積全部有特殊性的要求，全要一級(jí)防火的標(biāo)準(zhǔn)。
　　莊志堅(jiān)：地下商業(yè)還有一個(gè)資本的問(wèn)題，資本的控制很有影響。東方寶泰也一樣，當(dāng)時(shí)在轉(zhuǎn)型當(dāng)中，這個(gè)多痛苦，應(yīng)該如何設(shè)定，應(yīng)該有什么條件，我們也請(qǐng)過(guò)在座的專家，我們大家一起來(lái)研究，也是用一個(gè)合理的起點(diǎn)來(lái)做，商家就要有那個(gè)能耐，我覺(jué)得資本回本的要求，還有時(shí)限，很多時(shí)候很影響地下商業(yè)的存活。要處于商業(yè)繁華區(qū)，這些都是必不可少的，我們要有一定的耐心。

張強(qiáng)隆：東方寶泰購(gòu)物廣場(chǎng)總經(jīng)理

　　張強(qiáng)隆：像我們和周邊的關(guān)系非常好，我們是一個(gè)獨(dú)立體，我們把宜家當(dāng)自己的一分子，和九號(hào)公館，周邊的寫(xiě)字樓都是互動(dòng)的，我們看了一下業(yè)績(jī)，平時(shí)的和周末的差不多，我們一到禮拜五生意也不差，因?yàn)橹苓叺膶?xiě)字樓有很多人，我們把停車場(chǎng)和周邊的關(guān)系鞏固得非常好，中泰那些上班族的車很多都停在我這邊，禮拜天他們走了，外來(lái)的客人來(lái)了，比例算得非常好，這些商圈不是靠我一個(gè)人來(lái)做，要靠大家一起做。像宜家在那里停車的，一個(gè)月有幾千次，所以我覺(jué)得很多東西都是互動(dòng)的，給宜家兩個(gè)小時(shí)的停車票，再多買幾十塊錢(qián)又可以多加時(shí)段，剛好夠我們關(guān)門(mén)的時(shí)間。
　　黃華軍：你們和宜家是不是有協(xié)議的？
　　張強(qiáng)隆：很便宜的收它錢(qián)。
　　黃華軍：這點(diǎn)很受觸動(dòng)，有一次我去正佳就停不了，別的地方又很貴，我想正佳、萬(wàn)菱匯、太古匯和天河城有沒(méi)有可能形成像東方寶泰、宜家、吉之島那樣的關(guān)系呢。
　　陳嘉：值得探討，大家一起做，而不是你做你的，我做我的。
　
　　黃華軍：做地下商業(yè)有很多路徑無(wú)法跟地上商業(yè)比，比如餐飲、娛樂(lè)做不了，大的鋪位推不動(dòng)，地下商業(yè)和地上商業(yè)是完全不同的概念，關(guān)于這點(diǎn)在座的各位深有同感，咱們周巍所代表的8090薈潮坊勇敢的進(jìn)入花城匯一區(qū)。你們應(yīng)該很有體會(huì)。

周巍：8090薈潮坊總經(jīng)理

　　周巍：景點(diǎn)商業(yè)街屬于快速消費(fèi)，對(duì)品牌的要求不是很高，要旺得快，目的要利潤(rùn)最大化，不需要什么大品牌，來(lái)到花城匯看上去很難做。道理大家都懂，像我們這些面對(duì)的就是招商，特別是定向的，跟流行前線、動(dòng)漫、時(shí)尚天河不同，這是我整體的思路，招商一定要?jiǎng)?chuàng)新，現(xiàn)在找這些所謂的品牌不會(huì)過(guò)來(lái)，很難過(guò)來(lái)，
　　公司和韓國(guó)公司合作，引進(jìn)韓國(guó)的品牌，早期進(jìn)來(lái)的像依戀，百家好就是國(guó)內(nèi)班尼路的檔次，大家都知道，韓國(guó)真正的好的品牌還不愿意放下身段，走入中國(guó)市場(chǎng)。但這些韓國(guó)的品牌一進(jìn)來(lái)，大家都喜歡，因?yàn)榈囟紊想x天河城、正佳也就十分鐘的路程，看看周邊規(guī)劃的發(fā)展，他們也很坦然，說(shuō)有這個(gè)勇氣，蔡總也很支持，在很多方面給予幫助，其實(shí)就是為了建一個(gè)橋梁，讓更多的韓國(guó)品牌進(jìn)來(lái)，打造更多的依戀和百家好。