許多從事商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的朋友，或許還不知道國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)還分這派那派的，自從國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)神仙派的誕生是個(gè)標(biāo)志性的事件，它表明國(guó)內(nèi)地產(chǎn)界開(kāi)始分化，不同背景、不同地域、不同理念的人群開(kāi)始分化成一個(gè)個(gè)小圈子，由此引發(fā)了地產(chǎn)博客上的一場(chǎng)圈子運(yùn)動(dòng)，各色人等紛紛拉起旗幟，成立了一個(gè)又一個(gè)網(wǎng)上的圈子，比較活躍的包括地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)派、商業(yè)地產(chǎn)圈等。
綜觀國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)界，這幾年也是風(fēng)起云涌，各路豪杰紛紛登場(chǎng)亮相，經(jīng)過(guò)幾年發(fā)展，各路豪杰也形成了不同的路數(shù)，按照對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈下游投資者以及商家的不同的理念、態(tài)度和操作風(fēng)格，可以簡(jiǎn)單地把這些商業(yè)地產(chǎn)界的豪杰劃分成商業(yè)地產(chǎn)殺豬派和商業(yè)地產(chǎn)養(yǎng)魚(yú)派：不管下游投資者和商家死活，只考慮自己利益最大化的經(jīng)營(yíng)者可以稱(chēng)之為殺豬派;有長(zhǎng)遠(yuǎn)想法，愿意暫時(shí)犧牲眼前利益，考慮下游投資者和商家的利益，以求放長(zhǎng)線釣大魚(yú)的經(jīng)營(yíng)者可以稱(chēng)之為養(yǎng)魚(yú)派。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)殺豬派的代表人物，主要包括王健林、潘石屹等人。
王健林，相信大家都不會(huì)陌生了，這個(gè)亞洲的首富現(xiàn)已取代香港李嘉誠(chéng)了，王健林先生也稱(chēng)號(hào)稱(chēng)：中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)第一鐵面屠夫。在萬(wàn)達(dá)早期商業(yè)地產(chǎn)實(shí)踐中，其利用沃爾瑪?shù)葒?guó)際商業(yè)巨頭進(jìn)行瘋狂炒作，忽悠商鋪投資者，把商鋪賣(mài)出天價(jià)，屢屢創(chuàng)造僅靠賣(mài)商鋪就收回整個(gè)項(xiàng)目全部或大部分投資的“奇跡”，王健林手中的屠刀不可謂不鋒利。但這“奇跡”是以嚴(yán)重透支商業(yè)地產(chǎn)下游投資者以及商家的未來(lái)利益為代價(jià)的，當(dāng)這種透支違背了市場(chǎng)規(guī)律、超過(guò)了市場(chǎng)承受的極限的時(shí)候，萬(wàn)達(dá)必然遭到來(lái)自市場(chǎng)的報(bào)復(fù)，天價(jià)商鋪無(wú)人承租，業(yè)主的回報(bào)成水中月鏡中花。結(jié)果在長(zhǎng)春、沈陽(yáng)等地，萬(wàn)達(dá)都被商鋪投資者以欺詐告上法庭，在長(zhǎng)春，甚至釀成流血事件。此后王健林在處理這些沖突中，在沈陽(yáng)房管部門(mén)的支持下(換個(gè)尖銳的說(shuō)法就是與政府相勾結(jié))，對(duì)沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)進(jìn)行強(qiáng)制拆遷，導(dǎo)致大批拒絕萬(wàn)達(dá)回收商鋪要求的商鋪投資者損失慘重，王健林再次表現(xiàn)了軍政系統(tǒng)出身的第一鐵面屠夫的兇悍。但人性都是復(fù)雜的，一方面，王健林以?xún)春返拿婺棵鎸?duì)商鋪投資者，另一方面，王健林又對(duì)弱勢(shì)群體充滿人文關(guān)懷，熱心公益事業(yè)，建立保護(hù)農(nóng)民工的基金等;一方面，王健林以超低的租金把沃爾瑪?shù)仁澜缟虡I(yè)巨頭引狼入室，一方面，王健林對(duì)國(guó)內(nèi)零售業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)乏力憂心忡忡。雖然有很多人會(huì)認(rèn)為王健林在做秀，但我寧愿相信，這相互矛盾的每一面，都是王健林的真實(shí)人性。做為沒(méi)有上過(guò)大學(xué)的企業(yè)家，王健林的學(xué)習(xí)能力是非常出眾的，連我們這樣職業(yè)經(jīng)理人都自愧不如，王健林先生對(duì)商業(yè)地產(chǎn)思考的深度在國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中也是出類(lèi)拔萃的，這種思考的深度加上他軍人出身的他對(duì)執(zhí)行力的執(zhí)著造就了今天的萬(wàn)達(dá)。
王健林先生突出的學(xué)習(xí)能力表現(xiàn)之一，就是長(zhǎng)春沈陽(yáng)等地萬(wàn)達(dá)與業(yè)主發(fā)生的沖突，讓王健林意識(shí)到出售商鋪對(duì)未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的危害，而迫使開(kāi)發(fā)商賣(mài)商鋪的根本原因就在于國(guó)內(nèi)的金融體制無(wú)法支持開(kāi)發(fā)商以長(zhǎng)期出租為中心的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，這是促使萬(wàn)達(dá)在融資環(huán)節(jié)尋求突破的根本動(dòng)力。在萬(wàn)達(dá)通過(guò)麥格理銀行發(fā)行cmbs之后，萬(wàn)達(dá)解決了長(zhǎng)期發(fā)展的融資瓶頸問(wèn)題，所以目前萬(wàn)達(dá)在開(kāi)發(fā)的第三代城市綜合體中已經(jīng)不再賣(mài)商鋪了。第一鐵面屠夫如今早已“放下屠刀，立地成佛”，當(dāng)年的“殺豬派”正在向“養(yǎng)魚(yú)派”轉(zhuǎn)型，未來(lái)王健林先生絕對(duì)有可能成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)“養(yǎng)魚(yú)派”的領(lǐng)軍標(biāo)桿人物，甚至世界“養(yǎng)魚(yú)派”的領(lǐng)軍人。
潘石屹先生：這個(gè)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)“第一笑面屠夫”也絕非浪得虛名，他與王健林先生的“鐵面屠夫”的風(fēng)格完全不同，潘石屹?gòu)膩?lái)都是一張笑咪咪的臉面對(duì)公眾的，所以他給大家的感覺(jué)就是：這個(gè)“屠夫”不太冷。但“笑面屠夫”操作起商業(yè)地產(chǎn)，其算計(jì)之精妙、手段之純熟、心機(jī)之毒辣，完全是殺豬不眨眼、吃人不吐骨頭的作風(fēng)，潘石屹這張招牌式的笑臉活脫脫就是一幅精明投機(jī)商人的典型臉譜。從soho現(xiàn)代城起到光華路soho，潘石屹?lài)@北京的cbd，已經(jīng)玩了五個(gè)soho項(xiàng)目，從soho尚都起，潘石屹就轉(zhuǎn)型專(zhuān)做商業(yè)地產(chǎn)了，雖然產(chǎn)品還叫soho，但已經(jīng)只剩下寫(xiě)字樓和商鋪，完全拋棄了商住公寓，所以soho這個(gè)舶來(lái)品在潘石屹手中已經(jīng)完成了本土化的變形記。潘石屹玩soho，有幾個(gè)特點(diǎn)，一是選址堅(jiān)決不離cbd，用潘石屹自己的話：“在CBD，多貴的地我都敢拿，但出了CBD，我的心里就沒(méi)譜了�！倍撬麍�(jiān)決把產(chǎn)品要做成投資產(chǎn)品，主要面對(duì)那些手里有錢(qián)的投資客，不再考慮自住的需要，潘石屹先生的商業(yè)地產(chǎn)就是一個(gè)大資本家開(kāi)發(fā)投資品給小資本家玩的游戲，所以，潘石屹在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上還是下了不少功夫的，每個(gè)項(xiàng)目都要請(qǐng)一些牛人做設(shè)計(jì)，也成為他的產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)之一;三是堅(jiān)決以賣(mài)為主，而且一定要賣(mài)出天價(jià)，把好位置的商鋪留下來(lái)搞拍賣(mài)，創(chuàng)造“鋪王”已經(jīng)成為潘石屹玩的爐火純青的游戲;四是只負(fù)責(zé)物業(yè)管理，不負(fù)責(zé)商業(yè)管理。潘石屹聘請(qǐng)港鐵物業(yè)做物業(yè)管理，至于什么業(yè)態(tài)組合、主題商業(yè)、統(tǒng)一的商業(yè)管理等等，潘石屹是不感冒的。潘石屹的態(tài)度是認(rèn)為商業(yè)要無(wú)為而治，商鋪?zhàn)饨o誰(shuí)是業(yè)主自己的事，他的租務(wù)部可以代理商鋪出租，但潘石屹絕不承擔(dān)包租或返祖的義務(wù)，因?yàn)榕耸傩睦矸浅Ｇ宄�，那些用天價(jià)賣(mài)掉的商鋪要想以不低于8%的回報(bào)率租出去比登天還難。有人測(cè)算，朝外soho的很多商鋪的回報(bào)率，連4%都不到。
當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)圈內(nèi)人皆視產(chǎn)權(quán)散賣(mài)為畏途之后，潘石屹堅(jiān)持產(chǎn)權(quán)散賣(mài)，并且絕不負(fù)責(zé)后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，而這種將風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)嫁到小投資客手里的做法竟然始終得到一大幫小投資客的追捧，讓潘石屹在殺豬的道路上越走越寬廣，可見(jiàn)潘石屹這個(gè)笑面屠夫?qū)π⊥顿Y客心理把握之精準(zhǔn)，說(shuō)白了，潘石屹就是在玩博傻游戲。潘石屹給中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的殺豬派樹(shù)立了一個(gè)成功的榜樣，預(yù)示了商業(yè)地產(chǎn)殺豬事業(yè)的廣闊前景，這種前景必將吸引更多的屠夫投身到這個(gè)殺豬的事業(yè)中來(lái)。
除王健林、潘石屹之外，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)界還涌現(xiàn)出大量屬于“殺豬派”的人物，比如操作巨庫(kù)的首創(chuàng)的“國(guó)企屠夫”楊曉斌，楊曉斌屬于殺豬不成反被“豬咬的先烈“，給大家留下一個(gè)殺豬不成身先死的失敗案例，以首創(chuàng)這類(lèi)國(guó)企一貫的低調(diào)風(fēng)格，不太容易導(dǎo)演出巨庫(kù)這種大戲，所以楊曉斌這個(gè)國(guó)企屠夫顯然比較另類(lèi);還有操作中國(guó)紅街的美女屠夫謝琳正在步各屠夫前輩的后塵給投資者造夢(mèng)，美女屠夫已經(jīng)創(chuàng)造出中國(guó)紅街的銷(xiāo)售奇跡，只是美女屠夫能否把銷(xiāo)售奇跡轉(zhuǎn)化成運(yùn)營(yíng)奇跡還要大家拭目以待，也許美女屠夫會(huì)創(chuàng)造出又一個(gè)殺豬奇跡。至于其他遍布全國(guó)各地的一批批勇敢的屠夫們，請(qǐng)廣大讀者踴躍提供線索，我們可以考慮向胡潤(rùn)學(xué)習(xí)，給中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)殺豬派做一個(gè)排行榜，這一定是一個(gè)長(zhǎng)長(zhǎng)的榜單......（文/熊杰）
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