回顧過去幾年，我國(guó)商辦用地供給規(guī)模較大，存量去化有限，部分城市亦面臨較大的商辦庫(kù)存壓力。加之電商交易模式的快速下沉，對(duì)零售商業(yè)的沖擊愈發(fā)強(qiáng)烈，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)變革壓力愈發(fā)迫切。 大部分房企早已完成商業(yè)地產(chǎn)的布局，其中萬科、龍湖、泰禾、世茂等不斷推進(jìn)旗下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的存量市場(chǎng)，并非都是“過剩”的危機(jī)和苦惱。有房企人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)總量確實(shí)存在局部過剩，目前好的商業(yè)項(xiàng)目并不多，特別是擁有低成本融資能力和專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力的開發(fā)商更為稀少，但不能否認(rèn)商業(yè)地產(chǎn)還是蘊(yùn)含著很多機(jī)遇。 
面對(duì)機(jī)遇和挑戰(zhàn)，為了更好地促進(jìn)行業(yè)間觀點(diǎn)交流，解答行業(yè)內(nèi)人士都關(guān)心的局勢(shì)問題，10月24日下午，黃埔論道第一期沙龍活動(dòng)《商業(yè)地產(chǎn)的困惑和機(jī)會(huì)》在高德置地秋廣場(chǎng)成功舉行，圍繞商業(yè)地產(chǎn)銷售與投資、商業(yè)創(chuàng)新路徑、新零售對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)改變等話題，總結(jié)了商業(yè)生態(tài)巨變的應(yīng)對(duì)之策。會(huì)上嘉賓展開了深度交流，現(xiàn)場(chǎng)各位嘉賓表示收獲了豐富的精神食糧。會(huì)后，大家都表示意猶未盡，再度就相關(guān)話題進(jìn)行了自由溝通。 
廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)助理黃毅文代表省房協(xié)對(duì)活動(dòng)的舉辦表示熱烈的祝賀,他表示房地產(chǎn)開發(fā)提供的不僅僅是一個(gè)居住的空間，更應(yīng)該是一個(gè)有品質(zhì)有品位的新的生活模式。房地產(chǎn)要從提供物理空間向引領(lǐng)生活模式轉(zhuǎn)變。人們對(duì)美好生活的追求不僅包括衣食住行的基本物質(zhì)需求，還包括更高層次的創(chuàng)業(yè)、文化、娛樂、體育、休閑、健康、購(gòu)物、養(yǎng)老等需求。這些變化對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來新的機(jī)遇，也有新的挑戰(zhàn)。 大咖云集，把脈商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之路 會(huì)上，廣東房協(xié)會(huì)長(zhǎng)助理黃毅文、廣東厚幾曹卉、中大地產(chǎn)金融中心汪力、高力國(guó)際華南區(qū)陳厚橋、第一商業(yè)網(wǎng)黃華軍等數(shù)十位嘉賓就“商業(yè)地產(chǎn)的困惑：過剩危機(jī)下出路何在？”“新零售沖擊之下，商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級(jí)之痛”“商業(yè)地產(chǎn)融資面臨囚徒困境”三大話題進(jìn)行了深入探討，汲取國(guó)內(nèi)外行業(yè)前沿信息，把脈未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，促進(jìn)華南地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)間的合作。 話題一：商業(yè)地產(chǎn)的困惑：過剩危機(jī)下出路何在？ 
第一商業(yè)網(wǎng)黃華軍：出路要往品牌與功能的差異化方向走 2016年我就說過，根據(jù)GDP、消費(fèi)人口等指標(biāo)，未來5年珠江三角洲可能有幾個(gè)城市購(gòu)物中心的密度會(huì)非常高，包括中山、佛山、江門三個(gè)區(qū)域，要引起大家警惕，還有一個(gè)區(qū)域接近這個(gè)密度水平，那就是深圳，但是深圳消化的購(gòu)物中心相對(duì)來說比較多。 從我個(gè)人的操作經(jīng)驗(yàn)來看，將來的購(gòu)物中心，餐飲一定要拉大比例，但是餐飲如今的承租能力是有限的，未來肯定是場(chǎng)景式的購(gòu)物中心，最好是帶有IP的購(gòu)物中心，這就是出路所在。面對(duì)電商、同質(zhì)化的沖擊，我希望有更多境外的品牌能夠進(jìn)來，其次是發(fā)現(xiàn)自己的優(yōu)勢(shì)所在。未來的出路肯定要往品牌的差異化、功能的差異化的方向走。 
亞美設(shè)計(jì)陳曉宇：商業(yè)地產(chǎn)是城市一種層次的體現(xiàn) 關(guān)于出路的問題。第一類就是寫字樓，寫字樓的出路在什么地方？以往的模式是慢慢跟商戶招租，靠降低租金維持，這些方法都很難維持長(zhǎng)久。現(xiàn)在慢慢很多寫字樓在改版，改成創(chuàng)意空間或者公寓的形式。 第二類是酒店，酒店也屬于商業(yè)地產(chǎn)。酒店的過剩問題也是很尖銳的，現(xiàn)在很多公寓也在改革，我見過把酒店改成學(xué)校的，也就是私立學(xué)校，這個(gè)也是他們的出路之一。除了剛才說的要?jiǎng)?chuàng)新或者引入新業(yè)態(tài)之外，我們做設(shè)計(jì)的時(shí)候看到有個(gè)比較大的趨勢(shì)，就是有一些現(xiàn)在是做這種教育整租的，比如租給學(xué)而思這類機(jī)構(gòu)。 
高力國(guó)際華南區(qū)陳厚橋：找準(zhǔn)定位、找準(zhǔn)業(yè)態(tài)、找準(zhǔn)檔次 商業(yè)地產(chǎn)傳統(tǒng)來說要分成辦公和商鋪，其次是要分成一線、二線甚至三四五線城市。過剩主要是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)問題，就是說市場(chǎng)上總有做得好和做得不好的項(xiàng)目，餅就這么大。項(xiàng)目要做好關(guān)鍵取決于，要做好前期的定位策劃，確定好檔次、類別、主題等方面，把產(chǎn)品的發(fā)展方向、功能組合、產(chǎn)品特點(diǎn)研究清楚。 寫字樓方面，第一個(gè)要改變一拿到樓就賣的情況，開始由售轉(zhuǎn)租，要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光。第二要導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，未來在偏遠(yuǎn)的區(qū)域要導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)。第三要考慮利于銷售的定制，還沒有建之前跟意向客戶談?wù)麑淤I賣的意向。第四，要做產(chǎn)品創(chuàng)新，突破傳統(tǒng)寫字樓的設(shè)計(jì)。第五，可能傳統(tǒng)的盈利模式是銷售租賃，未來可以證券化。 商業(yè)方面，大家都知道受到電商沖擊很大，有很多新興業(yè)態(tài)都搬到購(gòu)物中心去，對(duì)于CBD來說，這些就要考慮項(xiàng)目的區(qū)位以及周邊的消費(fèi)群體。購(gòu)物中心更多要考慮的是業(yè)態(tài)創(chuàng)新，業(yè)態(tài)創(chuàng)新才能拉動(dòng)消費(fèi)群體在大眾里面的轉(zhuǎn)移，例如做一些目的性的消費(fèi)群體。 祈福商管：因?yàn)榈囟闻c人口的原因，祈福新邨有20萬常住人口，祈福繽紛匯在招商階段沒有遇到特別困難的時(shí)期，因而我認(rèn)為人口的密度與地段的位置對(duì)商業(yè)招商起著關(guān)鍵作用。 話題二：新零售沖擊之下，商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級(jí)之痛 
廣東厚幾曹卉：新商業(yè)更需要場(chǎng)景化銷售 我覺得真正的新零售商業(yè)是一個(gè)新的機(jī)遇，分析來講，就是買東西不是到購(gòu)物中心里去買了，我可能只是在那看一看，享受服裝款式潮流然后學(xué)習(xí)一下，可能我會(huì)到淘寶上購(gòu)買。但是我難道真的就不需要到這個(gè)場(chǎng)景？所以新零售它現(xiàn)在有一種說法叫做場(chǎng)景化。 我可以從親子的角度來講，現(xiàn)在的“80后”媽媽帶孩子去培訓(xùn)班，媽媽們坐在旁邊刷手機(jī)，她們可以很安靜的在發(fā)呆等著。但是“00后”或者“90后”媽媽已經(jīng)是不可以的了，她要求是一起玩的，她不愿意浪費(fèi)這個(gè)時(shí)間。而且“90后”的這種參與度要求是非常高的，所以在我們來看來怎么樣做這個(gè)商業(yè)，它是以內(nèi)容為先，而這個(gè)內(nèi)容是滿足人的不同需求。這類場(chǎng)景化體驗(yàn)除了滿足購(gòu)物、學(xué)習(xí)的需求，它還有消磨時(shí)間的需求，我們要做的是一個(gè)生活性的廣場(chǎng)。 話題三：商業(yè)地產(chǎn)融資面臨囚徒困境 
中大地產(chǎn)金融中心汪力：心態(tài)放平衡，千萬別轉(zhuǎn)行 商業(yè)融資困境還是階段性問題，無論是外界的其他產(chǎn)業(yè)基金的資本，還是投資人，心態(tài)要放平衡。接下來我們進(jìn)入下一階段，房地產(chǎn)金融開發(fā)，一定是投資回報(bào)率沒有那么高，最終解決短期的投資問題，只有我們的心態(tài)。如果再是原來的想法，投資回報(bào)率要30%以上，甚至50%的話，是根本不可能的。如果他只是降到8%~10%的回報(bào)率就可以了，那么這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)就不需要再融資。 最終解決商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在融資困境的還是產(chǎn)業(yè)內(nèi)的人，才能解決，為什么？因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)內(nèi)的人能看明白，它未來一定是有這種需求。無論是它是文旅地產(chǎn)，特色小鎮(zhèn)，產(chǎn)業(yè)新城，經(jīng)營(yíng)性可經(jīng)營(yíng)性的物業(yè)，能夠看得懂的才愿意往里面投資，而且心態(tài)不是追求快速的回報(bào)，這樣可能困局才能夠解決。 其次，我認(rèn)為企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)可以，但是千萬別轉(zhuǎn)行。特別是房地產(chǎn)行業(yè)再往上轉(zhuǎn)，沒得轉(zhuǎn)，因?yàn)樯镝t(yī)藥、高科技研發(fā)都是腦袋聰明不得了的人做的事。很多人認(rèn)為做房地產(chǎn)的人聰明，其實(shí)不是，只是有很多優(yōu)秀人才沒有足夠資本，所以沒進(jìn)這個(gè)行業(yè)，之所以房地產(chǎn)人做得風(fēng)生水起，是因?yàn)橼s上了好時(shí)機(jī)，并不是你最聰明。 所以解決短暫的困境，心態(tài)要變得越來越平衡，投資一個(gè)商業(yè)的物業(yè)商業(yè)地產(chǎn)，無論是文旅的，是可經(jīng)營(yíng)性的，都是未來幾十年的長(zhǎng)期收益，一年有8%~10%的復(fù)合增長(zhǎng)，這已經(jīng)是很好的收益了。 會(huì)后，嘉賓就話題再次展開了深度討論，短短3個(gè)小時(shí)飛逝而過，依托黃埔論道平臺(tái)，嘉賓們紛紛表示受益匪淺。 據(jù)了解，黃埔論道是《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》廣州站的高端活動(dòng)，于2018年8月與廣東厚幾機(jī)構(gòu)一起承辦成立。以“互動(dòng)、互助，共享、共贏”為宗旨，依托《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》報(bào)紙、網(wǎng)站、微信等平臺(tái)，為會(huì)員企業(yè)提供學(xué)習(xí)、交流、宣傳、項(xiàng)目投資與合作、上下游產(chǎn)業(yè)資源整合、融資等服務(wù)的平臺(tái)，致力于打造“中國(guó)最權(quán)威的房地產(chǎn)論壇”。 作為一個(gè)非官方、非營(yíng)利、開放性的房地產(chǎn)會(huì)議組織，黃埔論道以平等、互惠、合作和共贏為主旨，立足華南，推動(dòng)華南地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)間的交流、協(xié)調(diào)與合作；同時(shí)又面向全國(guó)，增強(qiáng)華南與全國(guó)其它地區(qū)的對(duì)話與聯(lián)系。
文章轉(zhuǎn)摘：“中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)廣州”公眾號(hào) 轉(zhuǎn)摘時(shí)間：2018年11月9日 https://mp.weixin.qq.com/s/GvaAjDrnRZWA4OuGCcSkOw |
