新政過去一年多，廣州商業市場發生了怎樣的變化？近日，合富輝煌商業地產發布《2018上半年廣州商業市場總結與展望》，詳細解讀廣州商業市場現狀與趨勢。

　　上半年寫字樓成交總量超越公寓，公寓及商鋪供求同比均大降

　　從半年度數據對比來看，新增供應方面，僅寫字樓供應同比環比都有所增長，而公寓及商鋪的新增供應都呈現大幅削減，其中公寓供應減少超三成，商鋪供應減幅更是高達五成，表明在去年330新政影響之下，不少項目尚未有應對的產品推出市場，尤其是新政之后報建的項目最小分割單元不得低于300平方米。成交方面，寫字樓成交面積超過公寓，一改新政前公寓成交水平遙遙領先的局面，公寓及商鋪成交同比降幅明顯，新政對公寓及商鋪成交的影響繼續蔓延。

　　上半年商業土地市場分析

　　2018年上半年商業用地成交117萬㎡，同比大致持平。天河、南沙為商業土地市場成交主力，占比超65%。2018年上半年所出讓的純商業性質土地，仍延續此前針對商業用地定向出讓的特色。全部用地均指向明確，出讓條件與相關產業屬性相捆綁，以符合各區域板塊的發展戰略及功能定位；定向出讓的前提下，上半年各地塊均以底價成交；商業地塊基本要求自持比例，其中科學城、琶洲地塊自持比例高達70%；天河區、南沙區稍低。上半年商業用地所捆綁的產業除較傳統的金融業外，“IAB”（新一代信息技術、人工智能、生物醫藥）相關產業布局亦得以體現，尤其在琶洲、智慧城、慶盛等板塊。

　　合富輝煌（中國）商業地產總經理張智斌先生指出,商務地塊在競拍之前就已因應地塊所在板塊有整體規劃定位，進行準入門檻及產業引入等相關條件細化，起到筑巢引鳳作用，吸引更多相關企業及人才進駐，利于各片區日后產業發展規劃及聚集效應的形成。

　　上半年商鋪市場走勢分析

　　【年度成交】成交量回落幅度較大，整體市況較為萎靡；低價大手交易拉低均價合富大數據顯示，全市上半年商鋪成交量為20萬㎡，同比下降23%，環比下降37%；成交多由大手交易支撐，散簽成交量偏低，整體市場較為萎靡；成交價格：22589元/㎡，同比下降21%，環比下降10%；若干5000元級別的大手交易使整體價格偏低。

　　【板塊供求】魚珠等板塊商務樓底商帶動供應，荔城社區商業居板塊成交之首魚珠板塊整棟商務供應帶動底層商鋪供應，例如寫字樓供應大戶保利魚珠港，整棟辦公樓供應同時帶來了底層商鋪的供應，番禺華南板塊亦同屬類似情況；此外南沙金洲及增城等區域板塊商鋪供應主要來自住宅底商。

　　上半年商鋪成交前五板塊多由住宅底商或商務樓底商大手交易拉動，如較多住宅樓盤扎堆的增城區就有荔城及中新鎮的住宅社區型商業大手成交；而科學城及市橋板塊則由寫字樓整棟交易帶來底商成交。

　　【成交特征趨勢】寫字樓底商及社區商業大手交易成主導新政影響下，商鋪市場同樣日漸向整售為主的模式過渡，上半年成交量已占據市場約50%份額；上半年商鋪大單銷售分三種模式：一、寫字樓裙商與塔樓一起進行整售(祈福集團中心、南沙水岸廣場）；二、購物中心型整售（捷登都會、網羽商業廣場）；三、住宅社區型商業（花都時代康橋及數個增城區項目），內部交易為主，單價僅5000元/㎡左右。

　　【市場特征趨勢】上半年開業商場各具特色，差異化多元化成趨勢

　　上半年新開業的商場主要集中中心區域板塊，其中最受矚目當數位于珠江新城的K11;不少新開項目為所在片區的“首個”或“之最”項目，如首個博物館零售概念店、琶洲體量最大的已開業購物中心等；開業項目差異化定位趨勢明顯，兒童主題、人文藝術、家居及時尚休閑等各具特色；值得一提的是除了傳統大型商場，社區型商業，商務綜合體商業部分如基盛萬科里、諾德天街也有亮相。

　　商鋪市場總結與展望

　　合富輝煌（中國）商業地產總經理張智斌先生指出，過往商鋪市場以個人投資者居多，散售為主，新政的出臺給整個商鋪市場帶來了較大變化，整個市場成交以大手交易為主導。去年以來尤其是330新政之后，商鋪整售概念及模式在市場上開始廣泛呈現，一方面，整售較好地解決了最小報建面積300平米的限制，而且商鋪整售更有利后期的整體運營招商等工作的開展；另一方面，去年以來寫字樓的整棟成交頻現，從而拉動了這類商務底商的成交，預計這種趨勢將會延續。