對于天河路商圈的崛起與競爭，天河城集團董事長黃啟寧曾表示，其一方面帶來壓力，另一方面也帶來了更多客流與機遇。在他看來，商業地產已由粗放型進入調整期，購物中心逐漸由“單打獨斗”轉向“商圈聚集”，實體商場要靠聚堆才能保持影響力，反之位置偏遠、孤零零的項目則難以做好。

　　對天河城來說，積極融入商圈、借助商圈聚集效應，或許也是其應對商圈化競爭的有效方法之一。

　　“天河城模式”復制

　　發展近十年后，天河城購物中心東西兩角陸續崛起甲級寫字樓——粵海天河城大廈和五星級酒店——粵海喜來登酒店，形成三位一體的地標性商業地產項——天河城廣場，占地4.03萬平方米，總建筑面積31.10萬平方米。

　　這樣，天河城集團也從單一的購物中心開發商轉變為綜合商業地產運營商，業務橫跨購物中心、百貨零售、寫字樓、酒店、物業管理等領域。

　　值得一提的是，在百貨業態上，除天河城百貨于1996年8月作為天河城購物中心主力店同時開張后，天河城集團相繼在廣州番禺萬博中心、北京路、東圃、奧體，佛山金融城，東莞第一國際以及天津等開設百貨及奧特萊斯門店。截至目前，天河城集團旗下共經營9間百貨門店，實現百貨從單店到連鎖經營的突破。

　　回到購物中心上來，身處商業地產商跑馬圈地的時代，天河城集團似乎也開始按捺不住，加之天河城模式的成功性、廣州天河城發展面臨瓶頸，一直蝸居廣州的天河城集團終于開始邁出擴張步伐，進行“天河城模式”輸出。

　　2010年，天河城集團以3.09億元競拍拿下天津金街南端地塊，位于天津市核心商圈，是當地所興建的地鐵三號線和四號線交會站上蓋。

　　2017年6月，天津天河城正式開業，成為天津最知名的“濱江道-和平路”商圈一員。開業當天，商戶開業率近9成，27個品牌首次入津，首日客流約20萬。

　　據官網資料顯示，天津天河城總體量達20萬平方米，相當于兩座廣州天河城的規模，跨越地下5層和地上8層，是目前天津市最具規模的雙地鐵同時兼有公交總站的購物中心。

　　對于蟄伏近20年的擴張動作，有天河城內部人士曾透露，早在1999年，廣州天河城經營步入正軌后，天河城集團就開始籌劃第二個購物中心。此后，天河城集團曾多次嘗試異地發展，包括其間與東莞虎門步行街合作，但由于“水土不服”、投資受限等原因均告終。

　　為何能夠順利落地天津？此前高力國際咨詢服務部華南區董事陳厚橋在接受媒體采訪時曾指出，廣州天河城建成以后吸引不少城市政府拋來橄欖枝，邀請他們去當地開拓，而天津天河城則是天津政府招商引資的結果。不過，房屋拆遷、歷史建筑拆遷修復、購物中心建設等各種因素，使得這個北上項目誕生的時間跨度拉長至8年。

　　除了帶著源于廣州片區名的“天河”外，天津天河城項目在不少方面也都深深烙著母體的印記。以業態組合為例，廣州、天津兩個項目均是“百貨+超市+品牌專賣店+影院+餐飲”的組合布局，零售、生活配套、餐飲按4:3:3分配比例。此外，天津天河城項目還帶上了廣州購書中心、天河城百貨等“廣州特色”品牌。

　　最為關注的還是，天津天河城項目能否實現“天河城模式”的成功復制，再創商業神話？

　　有業內人士認為，天河城集團20年來深耕廣東，異地復制不可避免帶來品牌效應的減弱。此外，與彼時廣州天河城可謂占盡“天時地利人和”的情況相比，如今的商業環境、不同的城市及商圈特點等原因，都很難使得天津項目完全克隆復制廣州天河城的成功。

　　有不同觀點認為，天津天河城不一定要完全“照搬”原有的模式，若在業態結構和比例上大力調整，引進多元業態，優化購物動線，不僅能夠順勢實現商業轉型，還能實現不一樣的“天津天河城模式”。

　　查閱粵海投資財報獲悉，開業于2017年6月26日的天津天河城購物中心，截至6月30日止出租率達95.5%，期間租金收益為448.8萬港元；截至2017年末，出租率達96.7％，近半年的時間收益為8151.2萬港元。

　　而在今年披露的半年報中，上半年購物中心平均出租率已達97.4%，期間收益為7825.1萬港元。與天津天河城相隔2公里內的大悅城上半年收益為1.99億元、恒隆廣場為9000萬港元。

　　對比來看，相比分別于2011年、2014年進駐天津市場的大悅城、恒隆廣場來說，天津天河城的表現可圈可點；長期而言，天津天河城這個發源于異地的商業品牌，如何在天津購物中心圈內突圍、再造神話是值得時間檢驗的問題。

　　下一站天河城在哪？

　　除了落地的天津天河城，以“天河城模式”為樣本，成為天河城集團開拓的購物中心第三站——番禺天河城項目也即將面世，天河城這次選擇在廣州再開一個。

　　番禺天河城項目為天河城集團與兄弟企業粵海地產攜手打造，處于廣州番禺區萬博商務區的核心區域，用地面積為5.28萬平方米。項目總投資約33億元，其中購物中心部分地上7層，地下4層。

　　該項目已于2014年進行規劃批后公示，與天津天河城購物中心不同，番禺天河城項目業態擴張，項目建成后將成為“大型購物中心+時尚購物街+甲級寫字樓+創意公寓”的綜合商業體。

　　可以注意到，天河城集團首次涉及公寓類型業態，該項目首推41-90平方米soho公寓。

　　值得一提的是，這次天河城集團雖仍駐扎廣州，但走出了天河路商圈，將新項目落戶在廣州新興商圈——萬博商圈。

　　目前，廣州新興商圈的雛形已逐步形成，尤其是番禺萬博、琶洲等。據新媒體了解，在第一太平戴維斯第三季度廣州房地產市場會議上，廣州商鋪部助理董事何俊明指出，未來廣州購物中心市場會是一個外向型的發展模式，而不止是集中在傳統商圈；據其數據顯示，預計至2019年，非核心商圈的購物中心建筑面積占比將由目前的56%升至62%。

　　其中，萬博商圈因為周邊匯集大體量高端住宅群、享有附近長隆旅游度假區客流、地鐵路線交匯等原因，一直被業界所看好，甚至稱萬博商圈即將接棒成為“廣州第四商圈”。目前，萬博商圈已有番禺萬達廣場、海印又一城、廣晟萬博匯等多個商業項目。

　　可以窺見，天河城集團在天河城模式的復制與輸出上，又別出心裁地下了一棋。

　　目前，番禺天河城項目已封頂，主建設進度已完成約70%，主力店招商工作也于去年啟動。項目正靜待面世，對于它是否成功復制沿襲天河城模式，能否再造廣州第二個天河城奇跡，外界考究的目光正十分灼熱。

　　天河城集團董事長黃啟寧今年也曾透露，2018年要適當加大新項目拓展力度，努力開展招商代理、物業管理等服務輸出業務，積極拓展百貨新門店，并尋求機會開發新的購物中心，從而增加資產規模和追求更好的效益。