在羊城舊改故事里，獵德村總是人們最為津津樂道的部分。

       獵德村是廣州第一個整體改造的城中村。這個曾被稱為“廣州天河最窮的城中村”，經過3年改造，建起了如今廣州最重要的CBD珠江新城地區。獵德村也搖身一變成了“廣州著名的土豪村”。

       而如今，荔灣區東塱村也被寄予“土豪村”希望。

       2015年，舊改消息傳來，東塱村村民們紛紛投來熾熱的目光：改造之后的東塱村能不能成為下一個獵德村，是否又能再造“土豪村”神話？

       此后，受地塊規劃、改造難度等等因素影響，項目被擱置了近2年多。今年年初，編制改造實施方案、征集村民意愿、列入城市更新項目等流程才一一走過。

       最新消息傳來，10月20日，東塱村發布一則《荔灣區東沙街東塱股份合作經濟聯合社舊村改造合作意向企業報名結果公示》。

       稍顯意外的是，此前大家看好的舊改大戶富力、珠光紛紛“落榜”，真正奪得頭魁的是頗為低調的奧園集團。而這，也是奧園第一次進駐廣州“核心”區域。

       廣鋼新城旁的舊改村

       即將面臨改造的東塱村身上戴著不少光環。

       這個改造面積多達59萬平方米村落，其實是由新爵、東塱、蔗基、東裕圍四條自然村組成，面積約1400畝。根據規劃，本次改造將把東塱村打造成集信息交易、展貿融資、商務辦公、生活配套等為一體的現在化綜合性產業總部。

       東塱村的優越體現在區位條件上。東塱村位于荔灣區芳村東南部，往北經過鶴洞大橋可直通海珠，往南則經東新高速可通達番禺及廣州外環路。其中，它的位置正好緊鄰著廣鋼新城、廣船這兩大明星改造項目，這給東塱村鍍了層金。

       新媒體了解，由于面積巨大，地處中心城區，廣船、廣鋼新城、廣紙地塊一直都被視作廣州舊廠改造的三大明星項目；一旦全部完成，由鶴洞橋橫跨的“一江兩岸三城”新居住板塊格局將在老城區內成形。

       或許正因為在曾經平地起高樓、舊廠換新顏的廣鋼新城板塊旁邊，東塱村更顯得樓老破舊。

       道路狹窄，環境臟亂差；住宅新舊混雜，布局零亂，握手樓隨處可見；廠房為低層結構，破舊質量差等等——這大概是許多人眼里的東塱村。

       在東塱聯社舊村改造宣傳片里，甚至可以見到這樣的描述：環境惡劣，污水橫流，老鼠到處跑，村內黑暗潮濕，治安、火災隱患嚴重，管理難度大。

       幸運的是，在獵德村改造完成的5年后，東塱村也傳來改造的訊息。2015年8月27日，東塱聯社就改造意愿和改造方式進行了首次股東代表表決，當時同意率為84.8%。

       此后，舊改之路一直被推后，受地塊規劃、改造難度等因素影響，東塱村舊改項目被擱置了2年多。

       直到今年年初，東塱村被列入2018年度廣州市城市更新年度計劃的正式項目，改造工作才算是再次提上日程。

       2月份，東塱聯社村民就改造意愿、改造方式及改造模式等進行投票，最終以83.54%的通過率同意改造方案。

9月份，東塱聯社股東們以100%的投票通過率同意有關東塱聯社舊村改造的相關事宜；同月份，東塱村正式發布了《東塱聯社舊村合作改造合作意向企業招標公告》，就東塱聯社舊村改造選擇合作意向企業進行招投標。

       據當時的招標公告獲悉，申請的合作企業實繳資本應不低于5億元人民幣，且明確須有成功開展舊村改造案例的企業，優先考慮在廣州已完成舊村全面改造案例的企業。

       富力、保利、珠光、時代中國以及新鴻基，這些在廣州舊改版圖上一直活躍的房企們，是此次東塱村舊改企業名單里的熱門選手。

       出乎意料的是，經公開招商評審、村集體經濟組織成員代表大會確定，在舊改尤其是廣州區域上稍顯低調的奧園一舉奪得東塱村舊改操刀權。

       至此，荔灣東塱村的三年舊改之旅將翻新篇，正式迎來實際改造的征程。

       郭氏兄弟的新路

       與廣州舊改大戶富力等相比，奧園集團郭氏兄弟這一步舊改棋確實下得令人意外了些。

       在郭氏兄弟的地產版圖里，往非核心城市或非核心地段下沉是他們一貫以來的作風。在奧園布局的主要城市中，一線城市僅有廣州，布局偏重二三線；而廣州方面，奧園亦布局于非傳統的核心城區。

       就舊改分布城市而言，在此前已公開的舊改項目中，奧園在廣州僅有今年4月份與恒基兆業合作拿下的番禺氮肥廠這一個項目。據悉，項目位于番禺新造鎮，西臨珠江，靠近新化快速路，規劃總建筑面積約30萬平方米，周邊以房改房居多。

       除此外，奧園在舊改上的版圖并沒有廣州的身影。

       據奧園半年報顯示，截至2018年6月30日，公司共布局有15個城市更新項目，其中珠海8個，東莞2個，南寧2個，廣州1個，河北霸州1個，香港1個，規劃總建筑面積約800萬平方米，預計可售資源約1290億元。

       不難看出，珠海是奧園舊改項目的重倉之地。目前，奧園已成為珠海翠微舊村改造項目開發企業，同時也是珠海關閘、聯安、下圩、高沙、水翁坑等多個村的前期合作企業。

       其中，在今年8月，奧園通過政府批準成為珠海市最大的城中村翠微村舊改項目的開發主體。奧園方面透露，該項目的總投資需約121億，并將采取“整體拆建+局部保護”的改造方式，預計可售面積為70萬平方米，可售貨值約為240億元。

       不僅是城市布局出乎意料，在落點區域上也與奧園一貫的“非核心地段”路徑有點不同。

       新媒體了解，就廣州落地項目而言，除舊改項目番禺氮肥廠之外，其余的住宅、商業項目也是基本布局在廣州的“城市邊緣”。   

數據來源：2018奧園半年報，觀點指數整理

       截至2018年6月底，在奧園的164個土儲項目里，廣州項目有17個，多為綜合小區、中高層住宅、酒店、商業等類型。其中，廣州蘿崗奧園廣場等共3個項目分布在黃埔區，廣州南國奧園等10個項目在番禺區，廣州南沙奧園等3個項目在南沙區，廣州奧園譽峰等2個項目在增城區。

       可以窺見，此次奧園通過東塱村舊改項目成功在老城區荔灣區布局，可以說也是第一次踏入廣州的核心區域。

       另據新媒體了解，奧園的住宅項目銷售均價近幾年在1.2萬元/平方米左右。其中，在廣州的重點住宅項目中，位于增城的奧園譽峰均價在2.3萬元/平方米左右，黃埔區的蘿崗奧園廣場均價在2.4萬元/平方米左右，番禺區南國奧園則在3.5萬元/平方米左右。

       就租金而言，東塱村目前單間租金約500元/月，一房一廳約700-900元/月，兩房約1200-1400元/月。

       而在東塱村緊鄰的廣鋼新城板塊，原來只聞轟隆隆機器聲的廣鋼廠房用地，也是從2013年舊改規劃出臺后，才在舊改大浪中翻了個身，實現每平方米從2.6萬到近5萬的跨越。

       如今在廣鋼新城的在售項目中，葛洲壩廣州紫郡府、振業天頌花園、中海花灣壹號等項目均價則在4.5萬元-5.3萬元/平方米左右。

       這樣看來，無論是斬獲廣州舊改項目、入局核心城區，亦或住宅項目均價，郭氏兄弟都另辟了一條新路。