鋪位分割看似是一個很簡單的問題，但當(dāng)我們以經(jīng)營為導(dǎo)向來進(jìn)行劃分時，才會發(fā)現(xiàn)要對一個數(shù)萬平方米的賣場進(jìn)行合理的鋪位分割，并非一件易事，須照顧銷售、招商、經(jīng)營等各方面。而且，鋪位的分割對項目的銷售、招商及后期的經(jīng)營影響深遠(yuǎn)，需平衡每個要素。

     商業(yè)地產(chǎn)商鋪分割細(xì)節(jié)使用面積、技術(shù)需求、其他要求特色餐飲

• 一般需求1000平方米以上，上下水電力天然氣排煙排風(fēng)隔油池新風(fēng)廣告位營業(yè)時間較長充足停車場;

• 咖啡館80-200平方米上下水電力廣告店鋪外環(huán)境優(yōu)雅的庭院可以將座位搬出去增加氣氛和吸引人流;

• 西餐廳300平方米以上;

• 酒吧約200平方米以上(24小時營業(yè))。

     配套行業(yè)

• 美容美發(fā)150平方米以上(冷熱水，電力);

• 美體500平方米以上(營業(yè)晚上10點，最好提供停車位);

• 洗衣店50-100平方米(水電，房屋分割要進(jìn)深)�！�

• 商鋪的分割要根據(jù)行業(yè)需求的面積和配套設(shè)施來決定

     服務(wù)配套行業(yè)

• 便利店150-500平方米(小儲藏室，24小時營業(yè));

• 藥店100-200平方米(24小時營業(yè));

• 花店10-30平方米(上下水);

• 銀行500-1000平方米、電力獨立、出入口前廳營業(yè)面積100平方米、以上租買均可租賃要簽10年以上。

     展廳、精品店

• 彩擴店60平方米;　　

• 化妝品、黃金珠寶、鐘表、皮具、箱包、飾品均需100平方米以上;

• 　服裝、床上用品、休閑裝、流行服飾、內(nèi)衣均需100平方米以上。

     商鋪分割銷售與返租期的問題　

     商鋪返租銷售已經(jīng)是時下最流行的商鋪銷售策略了，返租銷售的優(yōu)點的確是明顯的，一來降低了投資門檻，擴大了投資客戶群體，二來通過返租形式，發(fā)展商或者經(jīng)營管理公司至少可以拿到商場2~5年的短期或者10年、20年的長期統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)。

     但是在實際的操作過程當(dāng)中返租期的長短一直是一個令人困擾的問題。

     返租期短，發(fā)展商包袱小，但投資者覺得風(fēng)險大，3、5年后，商場到底經(jīng)營怎么樣，大家都沒有底。

     平面設(shè)計分割　

     平面設(shè)計的內(nèi)容是確定商業(yè)形態(tài)，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個互利互惠的機會，最大限度為每個承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機會。

     柱距與單元面寬有直接關(guān)系：大商店面寬，6、9、12、15、18、21、24。柱子不宜落在店面線上。

     根據(jù)經(jīng)驗進(jìn)深一般在24-36米比較合適。如果開間方向的柱距是6米(9、12、15、18、21、24)，那么進(jìn)深可以是2×6,3×6，4×6。

     9米柱距是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比較常用的選擇，對于面積分割以及降低施工成功有益。

     商鋪分割的原則主題的原則

     即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來進(jìn)行分割。

     ① 如果項目某個樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃，將來的定位是以服裝、音像業(yè)為主，則那些進(jìn)深與開間之比大于的商鋪銷售不會有太大困難，因為經(jīng)營服裝、音像業(yè)不需要太寬的門面，而商鋪的后部又可以用來存貨。

     ② 如果項目將來的主要商業(yè)定位是以餐飲、零售業(yè)為主，則幾乎可以肯定目前存在的那些進(jìn)深與開間之比的商鋪將會因為餐飲、零售業(yè)主考慮到不適合自己將來經(jīng)營或者出租而拒絕購買，因為這些種類的商業(yè)要求必須有較寬的門面，而很深的進(jìn)深對它們幾乎沒有什么用處。

     人性化的原則

     即分割出的商鋪，要符合業(yè)主經(jīng)營、使用的要求;分割出的道路，要符合消費者的購物習(xí)慣、購物心理和走路習(xí)慣。

     這句話包含兩層意思：

1) 所有人性化所要求的人流通路設(shè)計必須要有;

2) 所有不符合人性化所要求的人流通路設(shè)計必須去除。

     科學(xué)利用的原則

     即在滿足消防要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無的空余面積都應(yīng)該利用起來作為商鋪，盡量減少和壓縮輔助功能區(qū)的面積。這是提高使用率，降低公攤比例的唯一有效途徑。

     輔助功能區(qū)，是指在商業(yè)場所中那些必須具備，而又不能用來當(dāng)作商鋪銷售創(chuàng)造利潤的面積。例如樓梯、道路、廁所休閑空地、設(shè)備間、綠化、停車場都屬于輔助功能區(qū)范圍。

     目前商鋪分割存在的不足

     單純從營銷的角度出發(fā)考慮，目前部分商業(yè)項目的分割不盡合理，這是造成部分商業(yè)項目公攤比例過高(有的高達(dá)50%)的直接原因。

     不合理的地方主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

     商鋪分割不規(guī)則

     從設(shè)計可以看出有許多商業(yè)項目分割不規(guī)則，而且進(jìn)深與開間之比大于 4：1，這會給將來銷售和使用帶來很多麻煩。

     由于商業(yè)經(jīng)營對場地形狀結(jié)構(gòu)的要求較高，不合理的分割肯定會對一部分買家造成排斥。

     輔助功能區(qū)太多

     輔助功能區(qū)太多，白白浪費了許多可銷售面積。主要是樓梯太多、廁所太多、空閑場地太多。

     三多不除，公攤不減。

     樓梯：從設(shè)計上可以看到，目前許多商業(yè)項目在一、二層設(shè)計了過多的公共樓梯，按照一般的人流量估算，如果不考慮消防因素，根本用不上過多的樓梯。

     過多的樓梯不僅增加了相應(yīng)的通道面積，而且增加了建安成本，也不利于今后的管理，實在是沒有必要。建議在消防標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)相應(yīng)設(shè)置即可。

     廁所：目前一些商業(yè)項目在面積內(nèi)，分布了十幾個廁所!而在深圳沃爾瑪2萬平方米的商業(yè)面積，一共也只在一樓設(shè)有1個公共廁所，世界500強企業(yè)的精打細(xì)算，確實值得我們參照和學(xué)習(xí)。對此，我們建議設(shè)計上按照正常的標(biāo)準(zhǔn)每層保留一個公共廁所即可，這樣不僅節(jié)約了面積、建安費，還省下了一大筆的衛(wèi)生設(shè)備購買、將來維護(hù)費用，實實在在是一舉多得。

     空閑場地：目前的一些商業(yè)項目由于設(shè)計不合理，存在過多的空閑場地，浪費了使用面積。

     通道和道路分割不合理

     許多商業(yè)項目的通道和道路分割不盡合理，有的用不上，要用的沒有。

     一方面過道沒有針對人流的導(dǎo)向進(jìn)行設(shè)計，設(shè)計了大量過道、樓梯和回廊，有的也許今后很少能利用，浪費了空間;

     另一方面過道設(shè)計不規(guī)則，拐角、分叉太多，不符合人的行走習(xí)慣，對空間也造成浪費。

     按照商場經(jīng)營的規(guī)則，就怕消費者不來，來了就要你多走路，否則我的生意怎么好得起來?深圳等沿海城市吸取國外經(jīng)驗，一般將出入口分別設(shè)置在商場的兩側(cè)而非正中間，在滿足人流量需要的前提下，針對消費者的行走習(xí)慣，對道路盡可能地進(jìn)行壓縮，為的就是有效提高使用面積，延長消費者在商場內(nèi)的滯留時間，帶旺商鋪。

     商鋪分割總結(jié)

1、近深與開間的比例要協(xié)調(diào);

2、主通道與次通道的規(guī)劃，在主要通道盡可能看到更多的商鋪；

3、人流導(dǎo)向；

4、死角的處理；

5、盡可能的把使用率提高，衛(wèi)生間、通道的寬度、公共休閑地帶等的規(guī)劃；

6、購物者的消費習(xí)慣、消費者心理、人流走向習(xí)慣；

7、柱網(wǎng)的處理，柱子盡可能不要放在鋪位中間；

8、不影響消防合格的要求；

9、按照業(yè)態(tài)劃分，服裝、音響店需要的開間小、近深長。餐飲開間適當(dāng)大點，近深也長；

10、分割的形狀盡量方正、不要異形。