“如果說一二線商業地產是張嘴就可以吃到的肥肉的話，在三四線做商業地產，就是在剔骨吃肉。這需要很高的技巧，但能吃到的肉同樣很香。”12月7日，恒太商業管理有限公司董事長胡敏杰在寧波召開的第二屆全國中小城市商業創新發展論壇上表示。

　　此次會議由全聯房地產商會商業地產研究會、華夏時報聯合主辦，恒太商業/寧波太平洋百貨集團、杭州天際線設計研究院聯合承辦。多位權威專家、業內人士在會議上討論了中小城市商業地產發展的機遇與風險。

　　論壇討論指出，一方面，商業地產存量巨大、同質化競爭嚴重的頑疾依舊存在，另一方面，在經濟環境越發復雜的背景下，用戶消費方式和心態正在發生變化，消費分層與市場細分的趨勢越發明顯，這對商業地產的運營和管理提出了新的要求。

　　一二線城市步入存量時代

　　據統計，2018年1-10月份，全國商業地產開發投資額1.18萬億元，同比下降9.2%；商業地產新開工面積1.61億平方米，同比下降4.9%；全國商業地產待售面積達1.39億平方米。

　　論壇指出，當前商業地產處在結構性調整的階段。一方面，一二線城市涌現出一批優秀項目和品牌，但總體步入存量時代；另一方面，一些中小城市盡管存在消費升級藍海，但也存在著分布不均、管理運營滯后等諸多問題，使得其行業發展速度較慢。

　　對此，全聯房地產商會商業地產研究會會長王永平表示，在一二線城市，商業地產市場飽和度正在不斷提高，但在三四線城市，商業地產的發展還不夠好，目前沒有頭部品牌和企業出現，“招商難、運營難和退出難”的問題一直存在。

　　這被認為與當前區域經濟形勢進一步分化有關。國家發改委城市和小城鎮改革發展中心副理事長喬潤令表示，區域間的分化最近兩三年出現了全新的情況，從過去的東中西差異，現在南北也開始分化，北部部分區域的經濟新動能尚未形成，原有舊的動能正在衰退，人口持續凈流出。同時，我國經濟發展正在進入由大城市主導的城市群引領發展的新階段，這也使得不同區域中小城市發展不平衡的局面更加嚴重，一些中小城市甚至進入收縮階段。

　　對此，胡敏杰表示，商業地產在區域分布的失衡，在給行業帶來風險的同時，也帶來了機遇。

　　胡敏杰介紹，全國有超過1000個縣級市和縣沒有城市綜合體和購物中心等商業地產業態，其中，據他考察測算，有超過600個都具備配置購物中心的人口和經濟條件。

　　宏觀風險層面，王永平則指出，商業地產，尤其是中小城市的商業地產，還面臨這三個方面的約束。第一，經濟形勢越發復雜，零售等消費業態很難逆勢增長；第二，居民近年來在房地產和股票市場投入加大，消費支出可能受影響；第三，相關企業在商業地產領域的商業模式和產品設計，都存在創新度不夠的問題。

　　而在具體項目風險上，胡敏杰指出，中小城市項目有三種問題導致的風險。第一，政府對商業用地的規劃設置時，沒有參考城市的人口、人均收入、消費增長潛力等數據，導致企業“拿錯地”；第二，開發商沒有商業項目運營經驗，在拿地后盲目建設，導致“蓋錯樓”；第三，運營商定位不精準，導致招商不成功，或者片面地以招商為導向的項目定位，導致的運營不善。

　　中小城市市場轉型挑戰

　　“我們正在尋求更專業的運營商幫助我們運營項目，前前后后已經與十余家公司談過了”，在會議現場，有山東某縣級市商業地產開發商人士告訴21世紀經濟報道。

　　這并非個例，實際上，在庫存壓力下，商業地產的行業轉型正在加速。

　　在此次會議上，多位與會專家和業界人士均指出，中小城市的商業地產運營，正在從過去的開發商自營為主的重資產模式，向開發商與專業運營商專業分工的輕資產模式轉變；正在從過去百貨零售為主，轉向集消費、娛樂、教育等多種功能集合的綜合體和購物中心為主。

　　其中，一個最重要的原因在于，中小城市消費容量有限，商業項目經營收益較低，而傳統開發商，尤其是中小開發商的運營管理水平較弱；而隨著消費進一步分層，中小城市用戶的消費習慣和消費方式正在發生劇烈變化，對商業項目定位、營銷水平的要求也進一步提高。

　　對此，國務院發展研究中心研究員、原所長任興洲在論壇上表示，消費對經濟增長的貢獻率還在不斷提升。2017年我國最終消費支出對GDP的增長貢獻率為58.8%，今年上半年的貢獻率更是高達78.5%。另外，服務消費和虛擬消費還在加速增長，今年1-9月份我國的服務消費占到52%以上，但并未完全反映在社會消費品零售總額中。

　　任興洲認為，改革開放40年以后，排浪式、從眾化、集中式的消費趨勢基本上已經過去了，而個性化、選擇式、定制式、細分化的消費趨勢來臨。無論是大城市還是中小城市，消費分層和市場細分已經來臨。商業地產企業也應該根據消費結構的變化和消費結構分層，未來謀求精準的發展。

　　此外，也有曾嘗試多個項目轉型的運營商向21世紀經濟報道表示，除了自身通過改造等方式再開發以外，商業地產還有多種渠道的去庫存方式。2016年6月3日，國務院發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》指出，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房。此外，還有部分項目，在結合自身城市特色的基礎上，將消費零售為主的業態，轉變為文旅為主，同樣取得成功。