新年伊始，對2019年作出預判是眾多機構的必修課。

    2019年商業地產的趨勢如何？1月9日，商業全產業鏈服務商北京漢博商業管理股份有限公司（以下簡稱“漢博商業”）在京發布了他們的預測。

    漢博商業執行副總裁李亞明表示，國內經濟下行壓力增大，消費市場被寄予帶動經濟增長的厚望。線上線下融合已成常態，線上流量成本變貴，倒逼線上線下聯合重構消費環境。購物中心作為線下最為集中的消費場景，在2019年，依舊會迎來蓬勃的發展勢頭。

    具體而言，漢博商業主要從人群特征、需求層次、業態創新、新零售、商業項目、消費場景、推廣運營、開發企業、金融籌措和市場特征等十大角度對2019年商業地產發展趨勢做出預測：

    第一、人群特征：精眾化和年輕化人群成消費主力

    2018年，最后一批90后都已經成年，00后步入大學校園。70后對消費增長貢獻率下降，80后、90后對消費增長的貢獻率逐步上升，商業地產大部分消費市場已經被80后、90后和00后所占據。

    其中，新生代（90后、00后）從小生活在獨立、優越和開放的家庭學校環境中，在初高中價值觀形成階段即趕上了移動互聯網大爆發發展，追求獨立個性的消費；而購買力本身較強的80后，則是屬于精眾化人群，他們更愿意享受生活，追求高品質且多元的消費樂趣。

    第二、需求層次：重視體驗，追求便捷、娛樂、社交及情感的需求

    數字技術的發展放大了中國消費群體的購買力，裂變出了全新的消費市場結構和消費行為，從而讓消費產生了結構性變化。當物質層面已經滿足，已經更新的消費者倒逼購物中心進行變革，從單純滿足物質層面的需求，將更多考慮其精神層面的需求，更為重視體驗、追求便捷與娛樂、社交及情感的需求。

    在以往，購物中心的作用是將商品“推”給消費者；而在未來，購物中心將作為一個平臺，“拉”動更多價值觀和興趣愛好相仿的消費者，將他們聚集在一起，在他們喜好的場景下形成消費與購買。

    第三，業態創新：挖掘功能、重塑場景與跨界聯姻成為常見手段

    在消費分級成為“新常態”的背景下，一方面，購物中心除了重視品牌的“銷量價值”，也開始重視品牌的“流量價值”，而另一方面，消費者對品牌的忠誠度會越來越低，因此，業態創新將持續刷新購物中心“內容”。這其中，挖掘功能、重塑場景與跨界聯姻將成為創新的常見手段，并將更聚焦于“新興生活方式”與“美好生活落地”。

    第四，新零售：從產品到服務，從跑馬圈地到聚焦供應，新零售進入下半場

    線上與線下的關系早已成從互斥轉為融合，由對立轉為協作共贏。已經有兩周年的新零售（還包括無界零售和智慧零售）是線上服務、線下體驗以及物流深度融合的產物，通過大數據、云計算等人工智能技術對商品的生產、流通與銷售的過程進行升級改造，就是以用戶為中心通過大數據重構人、貨（服務）、場，全面打通線上和線下。

    進入2019年，從產品到服務，從跑馬圈地到聚焦供應，新零售進入下半場，數字化、標準化能力強的龍頭企業將有望依托供應鏈等優勢取得先機。

    第五，商業項目：不再局限 “商業+X” ，“商業× X” 逐漸成風潮

    消費升級通過創造新的品類、提供新的技術和渠道重構了消費結構，傳導到項目上，也讓項目不再是一個商業消費品的整合平臺，純購物中心操盤時代終結，新型商業綜合體應運而生，購物中心正在從“商業+X” ，變成“商業× X” 。這在一二線城市尤為明顯。

    第六，消費場景：5G時代，智能商業重構消費場景

    2018年，多地開展5G試點；2020年，5G將全面投入商用。中國5G正按照規劃時間表有序發展，并走在世界前列。以高速率、高可靠、低時延、超大數量終端網絡為特點的5G，正在加速影響中國商業。同時，以5G技術為數字基礎，人工智能等技術將會為重構商業人貨場的關系助力，不僅能夠延續線上流量的數字化優勢，也讓線下人貨場更為精準的數字化。

    第七，推廣運營：以內容為核心，驅動活動的產品化和運營的精細化

    技術的創新和消費升級驅動整個行業走向拐點，購物中心運營者越來越清楚的認識到，購物中心本質就是線下流量的分發平臺。借鑒線上平臺的玩法，購物中心的推廣運營將越來越精細，通過精細化運營，提升租金等收益，并幫助購物中心內的品牌租戶提升銷售業績。購物中心的推廣運營，無論是自創IP活動、還是小型互動活動，都將會走內容驅動變現的產品化路徑。

    第八，開發企業：開發邏輯漸變，平臺商和運營商角色顯現

    改名、弱化“地產”漸成風潮，國內開發商的發展邏輯已經因市場的變化而產生質變。很多開發企業之前沿用住宅開發思路，走的是重開發的邏輯，但歷經市場歷練，他們已經開始從開發轉向平臺商和運營商，正在通過對增量和存量資產的盤活，以及平臺資源的整合，獲取更為高效的收益，以期取得可持續穩定的發展態勢。

    第九，金融籌措：商業地產金融創新迭代提速

    2018年，在政策調控、融資渠道持續收窄的情況下，開發企業面臨“融資難”、“融資貴”的困境，積極嘗試了各項融資舉措，拆分物業上市、赴港IPO、CMBS、優先票據、公司債券、類REITs等融資舉動屢見不鮮。2019年，在金融政策“去杠桿”的大背景下，面臨償債高峰期，優質地產企業會依舊緊跟政策紅利，嘗試創新，獲取更多自主融資通路。

    第十，市場特征：整體上依舊存量高企，造城運動仍將繼續，進入去粗取精、優勝劣汰的新階段

    一方面，經濟下行壓力尤在，商業項目新增數量依舊猛增，市場分流必然繼續嚴重，項目招商運營困境將越來越突出，尤其在三四線城市；另外一方面，伴隨商業存量過大問題的存在，行業不少傳統商業開始逐漸走向改造調整的道路。原有項目的改造對控制存量、盤活市場更能起到直接的示范意義。