在過去一年，國內商業地產百強企業呈現持有面積與租金水平雙增長的態勢。近日，由中指研究院發布的《2019中國商業地產百強企業研究報告》顯示，2018年，商業地產百強代表企業經營性物業持有面積均值為271萬平方米，較2017年增長18.8%，增速擴大9個百分點；實現租金收入均值23.5億元，較2017年提升26.3%，增速擴大3.9個百分點。

　　百強企業出租率維持90%以上

　　從規模上看，商業地產的分化在2018年更加明顯。報告數據顯示，萬達截至2018年底累計持有物業面積達到3586萬平方米，華潤置地、寶龍、龍湖等頭部企業的持有面積增長也較為明顯。相比之下，其它企業持有面積多數不足1000萬平方米。

　　報告指出，商業地產的本質在于運營，一般情況下項目的租金和出租率水平能直接反映其運營實力。從商業地產百強代表企業在去年的平均租金來看，整體呈現震蕩提升的趨勢。2018年，商業地產百強企業經營性物業的平均租金為72.4元/平方米/月，同比增長6.5%。從結構上看，百強代表企業內部平均租金水平差異明顯，整體呈階梯狀分布。

　　從出租率來看，2018年，商業地產百強代表企業重點項目平均出租率為93.8%，較2017年提升0.1個百分點，代表企業間重點項目的平均出租率差異相對較小，基本上都維持在90%以上。

　　建議把握城鎮化下沉的趨勢

　　在消費升級的機遇下，2018年，商業地產領域的挑戰也一直存在。總體來看，去年商業地產投資額為20173億元，同比下降9.9%；新開工面積、銷售面積呈現下降態勢。報告顯示，2018年，全國商辦市場投資規模出現調整，商辦土地市場呈震蕩前行態勢。全國300城商辦用地推出規劃建筑面積2.81億平方米，同比減少0.2%，共成交2.2億平方米，同比增長2%；商辦用地成交樓面均價為2278.6元/平方米，同比下跌5.4%。

　　從不同城市的分類來看：2018年，一線城市商辦用地成交面積同比下降10.9%，在各線城市中下降幅度最大；二線城市成交面積同比上升5.8%；三四線城市商辦用地成交面積同比下降1.2%。成交樓面價方面，各線城市商辦用地成交樓面均價整體下降，其中一線城市同比降幅達12.1%，在各線城市中下降幅度最大。

　　盡管如此，百強代表企業整體經營表現還是優于行業大勢。報告指出，一方面，百強企業把握中國城鎮化推進及消費升級帶來的結構性機會，依托產品線延伸與城市布局下沉，進一步實現了規模化擴張；另一方面，快速迎合新消費理念、新商業模式及新技術手段，百強代表企業商業運營創新取得良好效果，租金及出租率指標表現較好；此外，在行業整體去杠桿的背景下，百強代表企業適度控制投資節奏、積極優化長短期負債結構，實現了穩健經營。接下來，商業地產企業應借鑒國內外領先企業發展經驗，以運營為根基，并以合理的金融手段為翼，同時把握經濟發展、消費振興、城鎮化下沉、商業繁榮等時代大潮流，再度搶占發展先機。