剛剛過(guò)去的3月，全國(guó)多地樓市開(kāi)始回暖。除了住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也一直暗潮涌動(dòng)，背后推動(dòng)的主力就是外資。近段時(shí)間以來(lái)，市場(chǎng)屢屢傳出寫(xiě)字樓和購(gòu)物中心空置率走高的消息，但外資卻仍在加碼投資北上廣深等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　大宗交易不斷 

　　在2018年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)陷入低迷之際，外資卻在中國(guó)開(kāi)啟了一路“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”模式。世邦魏理仕集團(tuán)的數(shù)據(jù)表明，2018年外資在商業(yè)地產(chǎn)上的投資激增62%，達(dá)到780億元人民幣，創(chuàng)下自2005年以來(lái)的最大規(guī)模，黑石集團(tuán)和新加坡開(kāi)發(fā)商凱德置地一舉成為最大的兩個(gè)買(mǎi)家，特別是凱德和新加坡政府投資公司(GIC)斥資約128億元收購(gòu)由兩棟50層的辦公樓和一體式購(gòu)物中心組成的“上海最高雙子塔”，成為去年最大的一筆收購(gòu)。

　　戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，去年外資機(jī)構(gòu)參與北京大宗物業(yè)收購(gòu)金額達(dá)到了169億元，占北京大宗物業(yè)總成交的三成；外資機(jī)構(gòu)參與上海大宗物業(yè)收購(gòu)金額占上海大宗物業(yè)總成交的六成。

　　今年以來(lái)，以國(guó)際私募巨頭黑石為首的外資買(mǎi)家繼續(xù)“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”。黑石先是以4.8億美元收購(gòu)了美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)巨頭塔博曼旗下西安、鄭州和韓國(guó)三家購(gòu)物中心50%股權(quán)。隨后，黑石又以70.23億港元回購(gòu)海航地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司香港國(guó)際建投69.54%股份。最近，有媒體爆出，黑石擬以15億美元收購(gòu)上海長(zhǎng)泰廣場(chǎng)。

　　今年1月，凱德集團(tuán)連續(xù)發(fā)布公告，先是將與一家非關(guān)聯(lián)第三方公司成立合資公司，斥資27.52億元收購(gòu)上海浦發(fā)大廈約70%面積。隨后，集團(tuán)與淡馬錫達(dá)成交易，以110億新元收購(gòu)其附屬公司星橋騰飛旗下兩家全資子公司的所有股份。據(jù)悉，此筆交易完成后將使凱德集團(tuán)在中國(guó)管理的資產(chǎn)增長(zhǎng)9%至482億新元，并進(jìn)一步提升該集團(tuán)在華項(xiàng)目?jī)?chǔ)備至近560萬(wàn)平方米。

　　今年以來(lái)部分外資機(jī)構(gòu)參與的大宗物業(yè)交易 

　　而在今年2月，在港交所上市的REITs領(lǐng)展房產(chǎn)基金發(fā)布公告稱，與賣(mài)方簽訂框架協(xié)議及股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)，領(lǐng)展同意以66億元的總代價(jià)收購(gòu)深圳福田區(qū)的怡景中心城購(gòu)物中心，零售面積為8.39萬(wàn)平方米，可租賃面積5.99萬(wàn)平方米，另有741個(gè)停車(chē)位，交易順利完成后將成為深圳第一宗外國(guó)基金并購(gòu)商業(yè)資產(chǎn)的案例。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，位于深圳福田CBD的怡景中心城購(gòu)物中心近年來(lái)表現(xiàn)一直“不溫不火”，但商場(chǎng)基本處于滿租狀態(tài)。有商戶表示，中心城的多數(shù)租約將于今后3年陸續(xù)到期，不排除領(lǐng)展收購(gòu)后在商場(chǎng)和品牌定位上做出改變。對(duì)于深圳怡景中心城高達(dá)66億元的價(jià)格，當(dāng)時(shí)不少聲音認(rèn)為價(jià)格偏高，領(lǐng)展對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的升值前景過(guò)于樂(lè)觀。不過(guò)目前該項(xiàng)目的投資回報(bào)率至少在4%以上，高力國(guó)際華南區(qū)董事總經(jīng)理馮文光表示，“這已經(jīng)屬于很高的水平，該項(xiàng)目還有進(jìn)一步優(yōu)化的空間，未來(lái)的前景價(jià)值樂(lè)觀，所以才能讓領(lǐng)展以66億元的價(jià)格買(mǎi)下。”

　　就在1日，綠地香港控股有限公司發(fā)布公告宣布短暫停牌。公告稱，該公司股份及合共4.5億美元的票據(jù)及4億美元債券4月1日起短暫停止買(mǎi)賣(mài)，以待該公司發(fā)出一份有關(guān)公司內(nèi)幕消息公告。市場(chǎng)消息指出，綠地香港停牌或與旗下上海五里橋項(xiàng)目三棟寫(xiě)字樓及商業(yè)出售給海外基金B(yǎng)rookfield一事有關(guān)。

　　外資為何“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)” 

　　其實(shí)，外資機(jī)構(gòu)對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的收購(gòu)始于2004年，主要集中在一二線城市的核心地段，被收購(gòu)的資產(chǎn)標(biāo)的涵蓋寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心以及綜合體。據(jù)統(tǒng)計(jì)，有35%的標(biāo)的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)退出。例如在2013年，黑石斥資4億美金收購(gòu)深國(guó)投商用置業(yè)集團(tuán)(后更名為印力集團(tuán))40%股權(quán)。2016年，萬(wàn)科收購(gòu)印力集團(tuán)，黑石繼而退出。

　　活躍的外資也正逐步改變由內(nèi)資主導(dǎo)中國(guó)大宗地產(chǎn)交易市場(chǎng)的局面。世聯(lián)行的報(bào)告指出，2018年大宗交易內(nèi)資買(mǎi)家交易數(shù)量和交易金額分別為60%和55%，外資買(mǎi)家交易數(shù)量和金額占比分別為40%和45%，外資活躍度較2017年有大幅提升。此外，北上廣深港五大城市的大宗交易數(shù)量占比高達(dá)83%。

　　目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)趨于平穩(wěn)，一些城市的寫(xiě)字樓和商業(yè)租金甚至出現(xiàn)下調(diào)的跡象，為什么外資仍不斷“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”？有業(yè)內(nèi)人士表示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)入存量市場(chǎng)，住宅如此，商業(yè)地產(chǎn)更是如此，但這些存量資產(chǎn)本身是有巨大價(jià)值。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，相對(duì)于以往主要用于投機(jī)，外資“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”顯示出對(duì)中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展持看好的態(tài)度，預(yù)計(jì)市場(chǎng)在2019年下半年會(huì)出現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，利好此類(lèi)市場(chǎng)的物業(yè)交易。此外，外資投資此類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的約束減少，投資收益也在上升。

　　戴德梁行華南區(qū)資本市場(chǎng)主管陳俊儒認(rèn)為，與北京、上海及廣州對(duì)比，在大宗交易的投資者結(jié)構(gòu)中，深圳的外資買(mǎi)家占比遠(yuǎn)低于其他城市，預(yù)計(jì)在接下來(lái)的幾年中，深圳大宗交易市場(chǎng)的外資機(jī)構(gòu)比例將逐漸增加。

　　高緯環(huán)球大中華區(qū)資本市場(chǎng)主管弗朗西斯表示：“雖然外國(guó)投資者已投了很多錢(qián)，但他們并未用盡彈藥。今年，外資將成為中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)投資的一支重要力量。”