越秀地產(chǎn)從廣州地鐵手上獲得的最新兩個(gè)項(xiàng)目相繼“揭盅”。

　　5月28日晚，越秀地產(chǎn)發(fā)布公告稱，廣州越秀透過其附屬公司與廣州地鐵訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以收購蘿崗項(xiàng)目和陳頭崗項(xiàng)目?jī)砷g新項(xiàng)目公司各自的51%股權(quán)。

　　若在2019年5月30日完成，兩間新項(xiàng)目公司的總代價(jià)分別約為43.6億元、34.9億元，將由廣州越秀（透過其附屬公司）就有關(guān)收購事項(xiàng)支付。此外，預(yù)期廣州越秀將直接或透過其附屬公司向新項(xiàng)目公司提供進(jìn)一步資金，越秀就蘿崗項(xiàng)目及陳頭崗項(xiàng)目應(yīng)付的總代價(jià)將分別約為49.3億元及40.7億元。

　　董事會(huì)認(rèn)為，落實(shí)收購新地鐵房地產(chǎn)項(xiàng)目51%權(quán)益的權(quán)利為公司與廣州地鐵建立戰(zhàn)略合作關(guān)系以及實(shí)現(xiàn)“軌交+房地產(chǎn)”業(yè)務(wù)戰(zhàn)略的重要一環(huán)。越秀地產(chǎn)期權(quán)將為公司提供機(jī)會(huì)收購額外優(yōu)質(zhì)地塊儲(chǔ)備約179萬平方米，占其現(xiàn)有土地儲(chǔ)備約9.2%。

　　廣州地鐵合作再落子

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱公告了解，廣州地鐵透過其兩間全資附屬公司投得蘿崗項(xiàng)目及陳頭崗項(xiàng)目。

　　本次收購中的蘿崗項(xiàng)目，位于黃埔區(qū)核心地區(qū)，戰(zhàn)略位置毗鄰地鐵6號(hào)線香雪站，僅相隔600米，并由地下通道直接連接地鐵站。地盤面積為28.29萬平方米，總建筑面積為91.19萬平方米，可發(fā)展為由住宅樓宇及教育設(shè)施組成的多用途綜合體。

　　據(jù)悉，越秀地產(chǎn)收購該項(xiàng)目86%權(quán)益已于今年4月完成，并有意于今年第四季行使兩份越秀地產(chǎn)期權(quán)及完成越秀地產(chǎn)51%收購事項(xiàng)。

　　此外，第二個(gè)項(xiàng)目為陳頭崗項(xiàng)目，位于番禺區(qū)地鐵22號(hào)線陳頭崗站東面，為純住宅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，地盤面積為24.21萬平方米，總建筑面積為88.12萬平方米。

　　2018年12月6日下午，廣州成功出讓10宗經(jīng)營(yíng)性用地，總成交價(jià)達(dá)到259.6億元。其中，廣州地鐵集團(tuán)以底價(jià)63.69億元摘得廣州番禺區(qū)陳頭崗?fù)＼噲?chǎng)場(chǎng)站綜合體項(xiàng)目地塊。

　　于公告日，上述兩個(gè)項(xiàng)目仍處于建設(shè)前期的設(shè)計(jì)及繪圖階段。越秀地產(chǎn)表示，建設(shè)預(yù)期將于今年第三季展開。

　　而收購事項(xiàng)完成后，越秀地產(chǎn)的地鐵相關(guān)項(xiàng)目的總建筑面積將增加至約325萬平方米，占現(xiàn)有土地儲(chǔ)備總量約16.7%，及一線城市土地儲(chǔ)備約41.9%。

　　事實(shí)上，廣州地鐵將持有土地引入專業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是越秀地產(chǎn)，已經(jīng)是其使用多次的操作模式。

　　早有廣州資深業(yè)內(nèi)人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示：“自兩年前廣州地鐵和越秀集團(tuán)在國(guó)資委的安排下開始整合之后，地鐵集團(tuán)的地產(chǎn)項(xiàng)目都會(huì)慢慢地交給越秀來參與或者開發(fā)。”

　　2016年4月13日，在廣州市國(guó)資委相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的見證下，廣州地鐵集團(tuán)總經(jīng)理丁建隆與廣州越秀集團(tuán)董事長(zhǎng)張招興正式簽署企業(yè)戰(zhàn)略合作協(xié)議，這標(biāo)志著廣州市兩家大型國(guó)有企業(yè)集團(tuán)正式建立全方位戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。

　　查閱當(dāng)時(shí)的報(bào)道顯示，雙方將共同開發(fā)地鐵沿線的上蓋綜合體以及車輛段綜合開發(fā)項(xiàng)目。

　　兩年之后，雙方合作開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目才正式落地。

　　去年8月，由廣州地鐵集團(tuán)與越秀集團(tuán)投資組建的全新城市“軌交+物業(yè)”運(yùn)營(yíng)商品牌——廣州市品秀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司正式亮相廣州，并同時(shí)宣布此前由廣州地鐵獲取的增城官湖車輛段及上蓋地塊將由合營(yíng)公司品秀地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)。

　　今年2月27日，越秀地產(chǎn)宣布，通過間接子公司廣州云湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，向廣州越秀集團(tuán)（控股股東）、廣州地鐵收購廣州增城品秀星圖項(xiàng)目86%股權(quán)及貸款權(quán)益訂立協(xié)議，應(yīng)付款總額達(dá)141.08億元。

　　同時(shí)，其還宣布公司與廣州地鐵全資附屬公司廣州地鐵投融資（香港）有限公司訂立有條件認(rèn)購協(xié)議。據(jù)此廣州地鐵認(rèn)購方按每股認(rèn)購股份2.00港元的認(rèn)購價(jià)（即總代價(jià)61.62億港元），認(rèn)購30.81億股越秀地產(chǎn)股份。

　　4月3日，越秀地產(chǎn)的股東會(huì)上，增資購股和收購增城官湖車輛段項(xiàng)目的議案順利通過，廣州地鐵也一躍正式成為越秀地產(chǎn)的二股東。

　　越秀地產(chǎn)廣州拿地心思

　　對(duì)于越秀地產(chǎn)和廣州地鐵之間的合作，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪在此前發(fā)布的報(bào)告里指出，越秀地產(chǎn)與廣州地鐵的密切關(guān)系將為其提供更多機(jī)會(huì)參與廣州地鐵運(yùn)營(yíng)的地鐵線路的物業(yè)項(xiàng)目，公司的“軌交+物業(yè)”戰(zhàn)略能夠更好更快地實(shí)施。

　　而這種情況將加強(qiáng)越秀地產(chǎn)在廣州獲得優(yōu)質(zhì)土地資源的機(jī)會(huì)，以及其在粵港澳大灣地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的市場(chǎng)地位。

　　越秀地產(chǎn)在廣州的銷售一直保持前列。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)研究院發(fā)布的《2019中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜——廣州區(qū)域綜合實(shí)力10強(qiáng)》顯示，2018年越秀地產(chǎn)在廣州的綜合實(shí)力排名第二，其中重要的影響因素當(dāng)然包括銷售金額。

　　據(jù)越秀地產(chǎn)2018年年報(bào)顯示，其去年合同銷售金額為577.8億元，其中廣州約占52.3%。因此，越秀地產(chǎn)去年在廣州市的合同銷售金額達(dá)到約302億元，同比上升64.2%。

　　如此巨大增幅的原因或許是越秀地產(chǎn)在廣州擁有為數(shù)眾多的可售項(xiàng)目，年報(bào)顯示越秀地產(chǎn)2018年在售項(xiàng)目達(dá)19個(gè)。

　　然而，越秀地產(chǎn)去年在廣州公開市場(chǎng)拿地的情況看起來卻并不與銷售狀況匹配。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體此前報(bào)道統(tǒng)計(jì)，2018年其僅在廣州公開拿地三次，分別在1月、8月和12月，土地出讓金僅83.79億元。

　　另一方面，越秀地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)在2月底召開的2018年全年業(yè)績(jī)會(huì)上反復(fù)表示，越秀地產(chǎn)要重倉粵港澳大灣區(qū)。

　　“越秀地產(chǎn)將把握國(guó)家粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃綱要正式出臺(tái)的戰(zhàn)略契機(jī)，深耕大灣區(qū)重點(diǎn)城市，鞏固公司大灣區(qū)的市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位，做優(yōu)做強(qiáng)住宅和商業(yè)開發(fā)核心經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。”

　　越秀地產(chǎn)的投資戰(zhàn)略規(guī)劃中，開發(fā)物業(yè)將保持1+2+X區(qū)域布局，其中“1”就是指廣州市，越秀地產(chǎn)對(duì)廣州市的戰(zhàn)略描述為四個(gè)字“全力聚焦”。

　　看起來，在全力聚焦的廣州，已經(jīng)較少在公開市場(chǎng)拿地的越秀地產(chǎn)已經(jīng)將獲取土地方式調(diào)整到以企業(yè)合作，特別是和廣州地鐵合作為主了。

　　在收購增城官湖項(xiàng)目通過后，林昭遠(yuǎn)表示，交易完成后，公司將在廣州新增土儲(chǔ)146萬平方米，越秀地產(chǎn)廣州土儲(chǔ)增加至900萬平方米，約占總土地儲(chǔ)備的43%，對(duì)銷售資源和現(xiàn)金流作出重大貢獻(xiàn)。

　　分析認(rèn)為，通過合作方式拿地，對(duì)越秀地產(chǎn)嚴(yán)控土地成本，加大盈利水平有很大幫助。以剛公布的收購為例，其90億的資金獲得了179萬平方米的土地，算來平均土地成本為5027元/平方米，而去年通過招拍掛獲取的三宗地塊中最低的樓面價(jià)也去到了1.4萬元/平方米。

　　而這些原本屬于廣州地鐵的項(xiàng)目，大部分都是地鐵上蓋物業(yè)，修建完成之后銷售前景看好，未來增值空間巨大。這意味著，越秀地產(chǎn)獲得的項(xiàng)目的土地成本在走低，項(xiàng)目未來的獲利前景卻在上升。