越秀地產從廣州地鐵手上獲得的最新兩個項目相繼“揭盅”。

　　5月28日晚，越秀地產發布公告稱，廣州越秀透過其附屬公司與廣州地鐵訂立股權轉讓協議，以收購蘿崗項目和陳頭崗項目兩間新項目公司各自的51%股權。

　　若在2019年5月30日完成，兩間新項目公司的總代價分別約為43.6億元、34.9億元，將由廣州越秀（透過其附屬公司）就有關收購事項支付。此外，預期廣州越秀將直接或透過其附屬公司向新項目公司提供進一步資金，越秀就蘿崗項目及陳頭崗項目應付的總代價將分別約為49.3億元及40.7億元。

　　董事會認為，落實收購新地鐵房地產項目51%權益的權利為公司與廣州地鐵建立戰略合作關系以及實現“軌交+房地產”業務戰略的重要一環。越秀地產期權將為公司提供機會收購額外優質地塊儲備約179萬平方米，占其現有土地儲備約9.2%。

　　廣州地鐵合作再落子

　　觀點地產新媒體查閱公告了解，廣州地鐵透過其兩間全資附屬公司投得蘿崗項目及陳頭崗項目。

　　本次收購中的蘿崗項目，位于黃埔區核心地區，戰略位置毗鄰地鐵6號線香雪站，僅相隔600米，并由地下通道直接連接地鐵站。地盤面積為28.29萬平方米，總建筑面積為91.19萬平方米，可發展為由住宅樓宇及教育設施組成的多用途綜合體。

　　據悉，越秀地產收購該項目86%權益已于今年4月完成，并有意于今年第四季行使兩份越秀地產期權及完成越秀地產51%收購事項。

　　此外，第二個項目為陳頭崗項目，位于番禺區地鐵22號線陳頭崗站東面，為純住宅房地產開發項目，地盤面積為24.21萬平方米，總建筑面積為88.12萬平方米。

　　2018年12月6日下午，廣州成功出讓10宗經營性用地，總成交價達到259.6億元。其中，廣州地鐵集團以底價63.69億元摘得廣州番禺區陳頭崗停車場場站綜合體項目地塊。

　　于公告日，上述兩個項目仍處于建設前期的設計及繪圖階段。越秀地產表示，建設預期將于今年第三季展開。

　　而收購事項完成后，越秀地產的地鐵相關項目的總建筑面積將增加至約325萬平方米，占現有土地儲備總量約16.7%，及一線城市土地儲備約41.9%。

　　事實上，廣州地鐵將持有土地引入專業的房地產企業，尤其是越秀地產，已經是其使用多次的操作模式。

　　早有廣州資深業內人士向觀點地產新媒體表示：“自兩年前廣州地鐵和越秀集團在國資委的安排下開始整合之后，地鐵集團的地產項目都會慢慢地交給越秀來參與或者開發。”

　　2016年4月13日，在廣州市國資委相關領導的見證下，廣州地鐵集團總經理丁建隆與廣州越秀集團董事長張招興正式簽署企業戰略合作協議，這標志著廣州市兩家大型國有企業集團正式建立全方位戰略合作伙伴關系。

　　查閱當時的報道顯示，雙方將共同開發地鐵沿線的上蓋綜合體以及車輛段綜合開發項目。

　　兩年之后，雙方合作開發的第一個項目才正式落地。

　　去年8月，由廣州地鐵集團與越秀集團投資組建的全新城市“軌交+物業”運營商品牌——廣州市品秀房地產開發有限公司正式亮相廣州，并同時宣布此前由廣州地鐵獲取的增城官湖車輛段及上蓋地塊將由合營公司品秀地產進行開發。

　　今年2月27日，越秀地產宣布，通過間接子公司廣州云湖房地產開發有限公司，向廣州越秀集團（控股股東）、廣州地鐵收購廣州增城品秀星圖項目86%股權及貸款權益訂立協議，應付款總額達141.08億元。

　　同時，其還宣布公司與廣州地鐵全資附屬公司廣州地鐵投融資（香港）有限公司訂立有條件認購協議。據此廣州地鐵認購方按每股認購股份2.00港元的認購價（即總代價61.62億港元），認購30.81億股越秀地產股份。

　　4月3日，越秀地產的股東會上，增資購股和收購增城官湖車輛段項目的議案順利通過，廣州地鐵也一躍正式成為越秀地產的二股東。

　　越秀地產廣州拿地心思

　　對于越秀地產和廣州地鐵之間的合作，評級機構穆迪在此前發布的報告里指出，越秀地產與廣州地鐵的密切關系將為其提供更多機會參與廣州地鐵運營的地鐵線路的物業項目，公司的“軌交+物業”戰略能夠更好更快地實施。

　　而這種情況將加強越秀地產在廣州獲得優質土地資源的機會，以及其在粵港澳大灣地區房地產開發市場的市場地位。

　　越秀地產在廣州的銷售一直保持前列。據觀點指數研究院發布的《2019中國房地產卓越100榜——廣州區域綜合實力10強》顯示，2018年越秀地產在廣州的綜合實力排名第二，其中重要的影響因素當然包括銷售金額。

　　據越秀地產2018年年報顯示，其去年合同銷售金額為577.8億元，其中廣州約占52.3%。因此，越秀地產去年在廣州市的合同銷售金額達到約302億元，同比上升64.2%。

　　如此巨大增幅的原因或許是越秀地產在廣州擁有為數眾多的可售項目，年報顯示越秀地產2018年在售項目達19個。

　　然而，越秀地產去年在廣州公開市場拿地的情況看起來卻并不與銷售狀況匹配。據觀點地產新媒體此前報道統計，2018年其僅在廣州公開拿地三次，分別在1月、8月和12月，土地出讓金僅83.79億元。

　　另一方面，越秀地產集團董事長林昭遠在2月底召開的2018年全年業績會上反復表示，越秀地產要重倉粵港澳大灣區。

　　“越秀地產將把握國家粵港澳大灣區規劃綱要正式出臺的戰略契機，深耕大灣區重點城市，鞏固公司大灣區的市場領導地位，做優做強住宅和商業開發核心經營業務。”

　　越秀地產的投資戰略規劃中，開發物業將保持1+2+X區域布局，其中“1”就是指廣州市，越秀地產對廣州市的戰略描述為四個字“全力聚焦”。

　　看起來，在全力聚焦的廣州，已經較少在公開市場拿地的越秀地產已經將獲取土地方式調整到以企業合作，特別是和廣州地鐵合作為主了。

　　在收購增城官湖項目通過后，林昭遠表示，交易完成后，公司將在廣州新增土儲146萬平方米，越秀地產廣州土儲增加至900萬平方米，約占總土地儲備的43%，對銷售資源和現金流作出重大貢獻。

　　分析認為，通過合作方式拿地，對越秀地產嚴控土地成本，加大盈利水平有很大幫助。以剛公布的收購為例，其90億的資金獲得了179萬平方米的土地，算來平均土地成本為5027元/平方米，而去年通過招拍掛獲取的三宗地塊中最低的樓面價也去到了1.4萬元/平方米。

　　而這些原本屬于廣州地鐵的項目，大部分都是地鐵上蓋物業，修建完成之后銷售前景看好，未來增值空間巨大。這意味著，越秀地產獲得的項目的土地成本在走低，項目未來的獲利前景卻在上升。