2019年6月12日，上海——中國連鎖經(jīng)營協(xié)會聯(lián)合世邦魏理仕于近日共同起草了《2018-2019年度中國購物中心發(fā)展力報告》。該報告從從宏觀經(jīng)濟(jì)大勢、購物中心租賃活躍度、運(yùn)營表現(xiàn)、成本支出和未來預(yù)期五個維度對中國購物中心發(fā)展表現(xiàn)進(jìn)行綜合評價，指出在國內(nèi)消費(fèi)持續(xù)活躍，居民需求持續(xù)升級的背景下，購物中心發(fā)展力繼續(xù)處于積極區(qū)間，業(yè)主對未來經(jīng)營預(yù)期整體向好。

        報告顯示，2018年外部不確定性上升，國內(nèi)消費(fèi)對整體中國經(jīng)濟(jì)的拉動作用進(jìn)一步提升。居民收入增長帶來的消費(fèi)升級和結(jié)構(gòu)優(yōu)化，帶動中國購物中心運(yùn)營持續(xù)擴(kuò)張。在純線上紅利觸頂之際，電商全面進(jìn)駐線下，推動零售業(yè)加速向線上向線下融合和全渠道戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。購物中心銷售額和租金收入增長平穩(wěn)，不少業(yè)主正在提高對大數(shù)據(jù)和零售新技術(shù)的投入來擁抱新零售。

        世邦魏理仕中國區(qū)戰(zhàn)略顧問部主管王笑梅表示：“中國購物中心的發(fā)展，是很好的洞察中國商業(yè)地產(chǎn)活力和韌性的視角之一。作為持續(xù)的智力合作伙伴，世邦魏理仕對報告的發(fā)布表示祝賀，并感謝中國連鎖經(jīng)營協(xié)會的信任。我們將繼續(xù)站位全球視野，回歸消費(fèi)需求本源，結(jié)合數(shù)字化業(yè)務(wù)場景，致力于持續(xù)為各地政府和各市場參與主體提供專業(yè)參考意見。”

       總體發(fā)展力和分項現(xiàn)狀：2018總體發(fā)展力處于積極區(qū)間，業(yè)主成本控制能力有所提升。

       數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2018年全國購物中心綜合發(fā)展力指數(shù)錄得64.5，同比下降4.0，但仍高于榮枯線14.5。2018年較2017年有小幅回落調(diào)整，主要體現(xiàn)在租賃活躍度和運(yùn)營表現(xiàn)兩個方面。其中，租賃活躍度受到部分項目總出租面積沒有提升的影響，但整體市場租賃問詢量仍然向好。

       世邦魏理仕發(fā)布《2018-2019年度中國購物中心發(fā)展力報告》從現(xiàn)狀同比分析的各項指標(biāo)來看，宏觀市場指數(shù)錄得75.3,同比下降0.9，主要原因在于部分項目所在的二三線城市整體市場出租率沒有顯著的提升。

      “租賃活躍度”指數(shù)錄得73.9，同比下降7.6，但仍高于榮枯線23.9。下調(diào)的主要原因在于一些位于零售市場規(guī)模較小的城市如包頭、惠陽、洛陽、泉州的購物中心同比客流小幅下滑。另有其他城市的部分項目年內(nèi)進(jìn)行的較大規(guī)模的租戶調(diào)整，從而影響了全年的客流總量。但2018年市場對購物中心的租賃需求仍然有相當(dāng)水平的消費(fèi)基礎(chǔ)做保障，新科技正在進(jìn)一步推動全渠道零售的演進(jìn)，“融合”與“創(chuàng)新”正繼續(xù)引領(lǐng)中國零售物業(yè)市場。

      “運(yùn)營表現(xiàn)”指數(shù)錄得83.4，同比下降9.3，但仍為表現(xiàn)最佳的分項。下調(diào)的主要原因在于2018年銷售額加速增長或租金提升項目略有減少，但仍分別有80%和83%的項目錄得銷售額增速提升和租金收入的增長。說明購物中心的運(yùn)營情況整體向好。

      “成本控制”發(fā)展力錄得37.0，同比提升3.5，但仍低于榮枯線13。這一方面表明購物中心企業(yè)在成本支出上得到了有效的效率提升，另一方面表明成本控制壓力猶存。在具體支出項中，絕大多數(shù)購物中心2018年同比對大數(shù)據(jù)和零售新技術(shù)領(lǐng)域的投入持平或上升，其中對配置智能停車系統(tǒng)，配置室內(nèi)導(dǎo)航，搭建大數(shù)據(jù)平臺的投入已成為購物中心在數(shù)字化和新科技領(lǐng)域的標(biāo)配，也有不少購物中心也開始投入顧客人臉識別、智能試穿、無人零售等方面。在支出項的交叉分析中，我們發(fā)現(xiàn)有不少購物中心2018年同比降低了營銷推廣成本和少量人力成本，但在大數(shù)據(jù)和零售新技術(shù)的投入上仍持平或追加投資，這也進(jìn)一步驗證了大數(shù)據(jù)和零售新技術(shù)在未來全渠道零售中的重要性。

        區(qū)域和城市能級發(fā)展力解讀

        1.華東保持領(lǐng)先，西北、西南地區(qū)轉(zhuǎn)好

        從總體來看，七個區(qū)域的購物中心發(fā)展力均位于榮枯線以上，表明全國購物中心市場大體上保持健康發(fā)展。各區(qū)域由高到低分別錄得華東（72.4/同比上漲1.4）、西北（69.5/同比上漲1.7）、西南（66.7/同比上漲4.5）、華北（64.8/同比下降3.3）、華南（60.8/同比下降7.5）、東北（58.3/同比下降11.5）和華中（55.8/同比下降13.4）。具體來看，以上海為核心的長三角區(qū)域繼續(xù)引領(lǐng)華東地區(qū)，華東地區(qū)購物中心保持領(lǐng)先地位。西北、西南區(qū)域購物中心綜合發(fā)展力顯著提升，主要受益于成都、西安、昆明、南寧一些優(yōu)質(zhì)項目在出租率、銷售額、租金收入等方面的繼續(xù)向好。東北、華中地區(qū)的同比調(diào)整，主要受到長春、洛陽的少量項目出現(xiàn)客流或出租率的下跌影響。但哈爾濱、沈陽、武漢、鄭州、長沙等市場仍然平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，不少發(fā)展力指標(biāo)仍有提升。

        2.一線城市市場優(yōu)勢顯著

        從城市能級來看，北、上、廣、深四城繼續(xù)保持優(yōu)勢地位，一線城市購物中心綜合發(fā)展力錄得72.1，同比上漲2.1，分別高出二線和三線及以下城市7.2和8.6。這主要得益于京滬兩地對國內(nèi)外品牌持續(xù)的吸引力。以上海為例，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，2018年上海共開出各類首店835家（不含快閃店），平均每天新增2.3家首店。835家首店中包括：19家全球首店及亞洲首店，301家全國首店及大陸首店，515家華東及全市首店，首店能級再攀新高。成本控制和現(xiàn)狀發(fā)展力的分項使得一線城市明顯優(yōu)于出二線和三線及以下城市。而在宏觀市場分項發(fā)展力上一線城市與二線城市持平，優(yōu)于三線及以下城市。在租賃活躍度和運(yùn)營表現(xiàn)分項發(fā)展力上，一線城市與三線及以下城市持平或有微小領(lǐng)先，均優(yōu)于二線城市。

        3.二線城市有所回調(diào)，但強(qiáng)二線城市表現(xiàn)良好

        二線城市綜合發(fā)展力錄得65.0，同比下降2.8，但仍高于榮枯線15.0，這主要受益于強(qiáng)二線城市例如成都、杭州、南京、重慶、西安等城市的良好表現(xiàn)。核心二線城市持續(xù)的人口增量為這些城市的零售市場在絕對量和增速上表現(xiàn)搶眼。而港珠澳大橋的全線貫通，更給整個華南片區(qū)帶來了矚目的城市發(fā)展和消費(fèi)活力。此外，2018年部分經(jīng)驗成熟的開發(fā)商打造的高品質(zhì)購物中心入市給中高端品牌的進(jìn)駐提供了物業(yè)選擇。然而我們也看到，一些持續(xù)供應(yīng)量較大，但消費(fèi)增速較緩的二線城市仍然面臨空置面積去化的壓力，新項目延期開業(yè)、存量項目空鋪招租困難、入駐品牌質(zhì)量下降等問題時有發(fā)生。

        三線及以下城市綜合發(fā)展力錄得63.6，同比下降4.4，但仍高于榮枯線13.6。國際品牌基于一二線市場與三線城市采取差異化經(jīng)營的思路趨勢開始顯現(xiàn)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2018年國際快時尚品牌有42%的新店選址三線及以下城市，其中，華東的節(jié)點(diǎn)性城市，華南的佛山、廈門，西南西北消費(fèi)力逐步提升的昆明、西寧都是品牌選取的區(qū)域。而一二線城市，快時尚門店則呈現(xiàn)出更多是植入高科技元素。

        不同物業(yè)類型購物中心發(fā)展力解讀

        1.奧特萊斯型購物中心繼續(xù)領(lǐng)跑

     從不同類型來看，奧特萊斯型綜合指數(shù)錄得69.9，同比下降4.2，但綜合發(fā)展力仍依次領(lǐng)先于都市型（66.0）、地區(qū)型（63.1）和社區(qū)型（62.9）三類購物中心。在分項發(fā)展力中，奧特萊斯型購物中心的租賃活躍度和運(yùn)營表現(xiàn)2018年同比都有正向提升，而宏觀市場、成本控制中有不同程度的同比調(diào)整。相關(guān)統(tǒng)計顯示，2018年全國奧特萊斯前20強(qiáng)總計錄得510.64億元的銷售額，較去年同期增長近25%，單個項目突破20億元銷售額的奧特萊斯數(shù)量也由2017年的10個繼續(xù)攀升至2018年的13個。

        2.社區(qū)型購物中心租賃活躍度下降

     社區(qū)型購物中心發(fā)展力錄得62.9，同比下降7.4，并低于其他三個類型購物中心。該類型綜合指數(shù)的下跌主要受“租賃活躍度”分項指數(shù)下降的影響。越來越多的社區(qū)型購物中心的涌現(xiàn)，使得社區(qū)型購物中心面臨較為嚴(yán)峻的競爭壓力，而都市型和地區(qū)型購物中心得益于較大的物業(yè)體量規(guī)模帶來的輻射效應(yīng)及日益完善的交通便利，分流了相當(dāng)部分區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者一部分的日常消費(fèi)需求。

        2019年中國購物中心發(fā)展展望

        1.總體購物中心市場展望

     分析顯示，截止2018年底，中國購物中心市場現(xiàn)狀指數(shù)為62.1，未來6個月預(yù)期指數(shù)上升6.0至68.1，顯示購物中心業(yè)主對后市持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。具體來看，有超過六成的業(yè)主對項目的租金收入、銷售額和盈利狀況持增長的樂觀預(yù)期。有超過一半的業(yè)主認(rèn)為未來項目的運(yùn)營成本會有所增加，該項比例同比去年略有提升，說明業(yè)主對未來運(yùn)營壓力有一定預(yù)期。

        2.區(qū)域和城市能級市場展望

        分析顯示，全國七個主要區(qū)域未來6個月預(yù)期較現(xiàn)狀均有提升，上升幅度在1.1-10.5之間。

        世邦魏理仕發(fā)布《2018-2019年度中國購物中心發(fā)展力報告》預(yù)期與現(xiàn)狀相比，華南、西南和西北有望在2019年較多地提升市場景氣度，未來6個月預(yù)期指數(shù)錄得67.1、72.7和74.2，分別高出現(xiàn)狀指數(shù)10.5、10.0和7.8，漲幅位列七大區(qū)域的前三位。位于華南片區(qū)福建和廈門兩地優(yōu)質(zhì)商場優(yōu)勢顯現(xiàn)，而受惠于大灣區(qū)的創(chuàng)新機(jī)遇，多個位于廣東省境內(nèi)的節(jié)點(diǎn)城市消費(fèi)力提升。西北和西南的向好態(tài)勢將繼續(xù)受惠于核心城市西安、成渝的快速崛起，成都將以中西部地區(qū)零售第一城的優(yōu)勢繼續(xù)吸引國內(nèi)外品牌的進(jìn)駐，核心商圈優(yōu)質(zhì)項目的不斷優(yōu)化，次中心區(qū)域商場的更新迭代抬升整個城市的消費(fèi)水平。而西安在2018年迎來的多個地標(biāo)項目將為城市添加更多的優(yōu)質(zhì)品牌吸引力。

        華北、華中、華東和東北地區(qū)的市場預(yù)期亦在上升通道內(nèi)，未來6個月預(yù)期指數(shù)分別錄得68.2、58.7、74.4和58.9，較現(xiàn)狀指數(shù)高出5.8、4.9、3.3和1.1。在不同能級的城市購物中心發(fā)展趨勢上，一、二、三線及以下城市的預(yù)期指數(shù)分別較現(xiàn)狀指數(shù)上升1.2、7.7和6.7，達(dá)72.8、69.6和67.6。而二、三線及以下城市與一線城市的發(fā)展力距離正在迅速拉近。近期出臺的《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》中關(guān)于開發(fā)落戶條件的政策將為更多二三線城市的人才吸引和人口聚集帶來積極的影響，從而廣泛地促進(jìn)城市的消費(fèi)活力。然而，新增供應(yīng)量增加仍將是二三線城市亟待面臨的重大課題，有62%的業(yè)主表示，對自身項目所在的二三線及以下城市未來三年的購物中心增量表示擔(dān)憂。

         3.不同購物中心類型市場展望

        從不同類型購物中心的發(fā)展趨勢上看，都市型、地區(qū)型、社區(qū)型以及奧特萊斯型四種類型的購物中心預(yù)期指數(shù)分別錄得70.8、66.6、65.8和76.5，較現(xiàn)狀指數(shù)提升8.0、5.8、4.8和10.9。其中，奧特萊斯型和都市型上升潛力較大。奧特萊斯型以保有較強(qiáng)的目的性消費(fèi)特性依然保持強(qiáng)勁的增長勢頭。都市型購物中心的位置仍是項目吸引品牌的核心因素，2018年多個核心商圈改造案例的重裝入市也給老舊物業(yè)的改造帶了積極的預(yù)期和前景。有超過八成的受訪項目在2018年錄得“租賃問詢量”的提升，近乎所有項目的業(yè)主表示在未來6個月項目的盈利能力有望進(jìn)一步提升。