當前我國商辦用地供給規模較大但存量去化效果有限，如何化解庫存壓力成為橫亙在企業面前的一道坎。7月16日，中指院發布的2019中國商業地產發展白皮書顯示，上半年，我國商業地產投資端與銷售端都出現調整，其中新建商業地產銷售面積下降態勢顯著。

　　在業內人士看來，當前商業地產行業已經進入高度競爭期，企業在經營方面面臨眾多的不確定性。未來商業地產運營企業需加強差異化定位以及新技術和消費者需求的深度研究，以創新模式突出重圍。

　　從整體來看，在新開工逐步放緩、銷售減少的情況下，上半年商業地產市場呈現出供過于求的特征。數據顯示，2019年上半年，全國商業營業用房新開工面積為8876萬平方米，銷售面積為4612萬平方米，開工銷售比由2018年同期的1.75上升至1.92。同期，全國辦公樓新開工面積3265萬平方米，銷售面積1754萬平方米，開工銷售比由2018年同期的1.4上升至1.86。

　　針對目前商業地產供過于求的現狀，中指院認為，一方面，電商交易模式持續沖擊實體商業市場；另一方面，商辦類限購政策影響不斷釋放，以上兩方面造成商業地產庫存壓力加劇。

　　不過，在一線城市的商業營業用房租賃市場中，依然存在結構性機會，如存量的改造和升級。另外，2019年新項目的主戰場依然在三四線城市，而三四線城市在城市化進程推進、消費升級的背景下，部分城市的商業地產還存在較大的升級機會。

　　事實上，2019年以來，受宏觀經濟運行及行業變革等內外部因素影響，除新建商業地產新開工面積和銷售面積均出現同比下降外，商辦用地整體的熱度也有所減退，使本來就已進入存量競爭的商業地產市場庫存壓力進一步增大。

　　在大悅城（000031）控股總經理助理、大悅城地產總經理周鵬看來，商業地產銷售面積、土地成交的下滑是由于受到房地產行業下行的影響，即在銷售型物業預期下降的時候，導致了對持有型物業投資的審慎。在此階段，十分考驗企業自身的運營能力。

　　商業地產企業變革的方向在哪里？把握商業業態更替規律，應對不斷產生的新的消費需求等成為商業地產運營企業競爭的核心內容。

　　記者注意到，2019年商業地產開發企業、經營企業之間的資本收購依然活躍，其中有的企業選擇“規模為王”，即加大布局二線和三四線城市商業項目，增加市場占有率。另外，有的企業選擇“城市更新”策略，聚焦于一線城市存量商業項目進行改造升級。

　　有關兩種模式的選擇，中指研究院研發中心總經理白彥軍分析認為，企業首先定位要明確，是做強大還是做強。因為這兩個模式的業務重點不同，一個需要不斷拓展覆蓋范圍，另一個需要圍繞核心城市做加法，但前者隨著資金沉淀越多資金壓力可能越大。而對于區域的選擇，企業可圍繞城市和產業變遷的規律來選擇，關注客戶的需求和城市發展的需求，跟城市消費結構同步升級。

　　在中國商業聯合會副會長、中國商業經濟學會副會長傅龍成看來，近40年中國從百貨商店為主發展到了大型購物中心、便利店、電子商務等合理分布的局面。目前，跨界融合、多種業態組合成為流通業的主流，改變了過去年來百貨商店同質化、千店一面的通病。不過，面對網絡零售的沖擊，實體商業應該吸收網絡零售先進的業態和理念，發揮線下體驗和消費者互動的特點，為消費者提供最好的商品和服務消費。

　　“未來，運營企業應從消費者角度出發，了解來到購物中心、寫字樓辦公的人群有哪些，并注意其需求變化。這就要求企業，在研究商業地產租金價格指數的同時，提高對消費者指數體系的關注度。”周鵬如是稱。