市場(chǎng)難言樂觀的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)明顯進(jìn)入了深度調(diào)整期，但這期間也孕育著新機(jī)遇。

    當(dāng)前我國(guó)商辦用地供給規(guī)模較大，存量去化有限，部分城市面臨較大的庫(kù)存壓力。經(jīng)濟(jì)增速放緩、商辦類項(xiàng)目限購(gòu)政策及電商市場(chǎng)崛起等內(nèi)外部因素，對(duì)商業(yè)的沖擊愈發(fā)強(qiáng)烈，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)變革壓力愈發(fā)迫切。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，企業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)格局將愈加清晰，商業(yè)地產(chǎn)也將整體進(jìn)入創(chuàng)新求變的精細(xì)化發(fā)展時(shí)代。

    商業(yè)地產(chǎn)多面承壓

    在業(yè)內(nèi)看來，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在過去幾年發(fā)展速度過快，進(jìn)而導(dǎo)致一定程度上的同質(zhì)化或甚至是“供應(yīng)過剩”現(xiàn)象。這種現(xiàn)象在北京、上海等城市較為普遍，寫字樓、零售等多種業(yè)態(tài)也在線上線下融合、城市更新的變革大潮中上下求索。

    近日，第一太平戴維斯研究部的數(shù)據(jù)顯示，北京寫字樓市場(chǎng)自2018年底開始放緩，2019年1季度全市寫字樓市場(chǎng)平均租金在連續(xù)7個(gè)季度環(huán)比增長(zhǎng)后，首次出現(xiàn)下降，部分商圈甚至出現(xiàn)負(fù)吸納。不僅如此，在剛剛收尾的2季度，寫字樓市場(chǎng)延續(xù)了租金環(huán)比下跌的趨勢(shì)，同時(shí)大體量的供應(yīng)更是直接推動(dòng)甲級(jí)寫字樓空置率環(huán)比上升。

    7月中旬，《2019中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書》指出，由于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，商業(yè)消費(fèi)空間正在受到擠壓。從外部宏觀環(huán)境來看，經(jīng)濟(jì)下行壓力大，企業(yè)發(fā)展放緩。同時(shí)服務(wù)行業(yè)增速也有所放緩，消費(fèi)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用有所減弱。這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)投資端與銷售端帶來一定影響，今年前5個(gè)月的數(shù)據(jù)顯示，包含商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額及銷售面積均出現(xiàn)下降。

    電商交易模式也在持續(xù)沖擊實(shí)體商業(yè)市場(chǎng)。近幾年來，電商的崛起對(duì)于線下實(shí)體商業(yè)的影響持續(xù)發(fā)酵。社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長(zhǎng)活力更多來自于網(wǎng)上消費(fèi)，線下實(shí)體商業(yè)受到?jīng)_擊。2019年1-5月，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積為3293萬(wàn)平方米，同比下降12.9%。

    此外，商辦類政策影響不斷釋放，庫(kù)存壓力加劇。有分析認(rèn)為，北京等城市陸續(xù)出臺(tái)的商辦類項(xiàng)目限購(gòu)政策，對(duì)商辦市場(chǎng)造成較大沖擊，商住房的流動(dòng)性大大降低，成交規(guī)模和成交價(jià)格同比降幅顯著。商辦類項(xiàng)目限購(gòu)政策的落地實(shí)施，對(duì)商辦類產(chǎn)品市場(chǎng)的供求格局產(chǎn)生了重大影響，進(jìn)一步加劇了商辦類產(chǎn)品的庫(kù)存壓力。

    市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性機(jī)遇待啟

    2019年以來，受宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行及行業(yè)變革等內(nèi)外部因素影響，商業(yè)地產(chǎn)銷售面積出現(xiàn)同比下降，使本來就已進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存壓力加劇，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)能力變得更加重要。另外，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化、新技術(shù)的迭代升級(jí)以及消費(fèi)新趨勢(shì)等共同作用下，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的變革與調(diào)整步伐進(jìn)一步加快。

    與此同時(shí)，業(yè)內(nèi)專家指出，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性機(jī)遇仍然存在。從上半年的土地供給來看，中指院的數(shù)據(jù)顯示，商辦土地市場(chǎng)整體供應(yīng)量仍然較大，一線城市熱度不減。2019年1-6月，全國(guó)300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積1.02億平方米，共成交0.91億平方米；成交樓面均價(jià)為2179.6元/平方米，平均溢價(jià)率為9.21%。從各等級(jí)城市來看，一線城市量減價(jià)升，成交樓面均價(jià)上漲顯著，市場(chǎng)熱度不減；二線城市商辦土地市場(chǎng)內(nèi)部分化，土地市場(chǎng)承壓；三四線城市商辦土地市場(chǎng)熱度下滑。

    “從當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的租賃市場(chǎng)表現(xiàn)來看，2019年上半年，在一線城市的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房租賃市場(chǎng)中，依然存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。”中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析指出，具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、商業(yè)活躍度相對(duì)較強(qiáng)的新一線、二線城市，也將持續(xù)受到零售商關(guān)注。另一方面，隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，金融、TMT等行業(yè)對(duì)辦公樓的需求有望持續(xù)提升，將進(jìn)一步帶動(dòng)辦公樓市場(chǎng)租金的平穩(wěn)微升。“尤其是部分重點(diǎn)城市，在各類產(chǎn)業(yè)、人才的政策利好下，吸引了大量企業(yè)落戶與投資，將為租金增長(zhǎng)帶來空間。”

    在近日舉辦的“2019奇點(diǎn)（中國(guó)）綠色商業(yè)生態(tài)價(jià)值論壇”上，優(yōu)博集團(tuán)董事長(zhǎng)單大偉表示，商業(yè)地產(chǎn)已開始轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，需不斷思考“質(zhì)量平衡”與“速度生長(zhǎng)”。因此，能滿足存量改造和消費(fèi)升級(jí)需求、以健康和高效為核心的綠色商業(yè)成了未來發(fā)展趨勢(shì)。

    萬(wàn)通集團(tuán)創(chuàng)始人馮侖表示，未來的15-20年，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中兩類企業(yè)會(huì)活得比較好，“一類是在商辦中以售養(yǎng)租的企業(yè)；另一類是細(xì)分領(lǐng)域里運(yùn)營(yíng)得比較好的企業(yè)，這一類企業(yè)投資回報(bào)率必然比較高，會(huì)在‘后開發(fā)時(shí)代’找到自己的運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。”

    行業(yè)進(jìn)入高度競(jìng)爭(zhēng)期

    馮侖認(rèn)為，在行業(yè)升級(jí)和消費(fèi)引領(lǐng)下，屬于中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)高品質(zhì)時(shí)代已經(jīng)到來，行業(yè)進(jìn)入高度競(jìng)爭(zhēng)期，“對(duì)于地產(chǎn)公司而言，轉(zhuǎn)型就是一場(chǎng)‘胖子轉(zhuǎn)身’，微轉(zhuǎn)型是縱深創(chuàng)新；小轉(zhuǎn)型是多元但不轉(zhuǎn)行；大轉(zhuǎn)型是徹底告別房地產(chǎn)開發(fā)。”

    在業(yè)內(nèi)看來，商業(yè)地產(chǎn)正面臨著新的行業(yè)發(fā)展格局。一方面，在消費(fèi)升級(jí)和商業(yè)變遷的背景下，需求端正在發(fā)生改變，新模式新技術(shù)迭代日益加快，商業(yè)變革不斷出現(xiàn)。而另一方面，商辦市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到存量高度競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。在時(shí)代變局下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在布局、產(chǎn)品、資金、資本整合等方面不斷地調(diào)整和完善自己的發(fā)展思路，以期持續(xù)鞏固自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

    從近幾年的新項(xiàng)目布局來看，一線城市商業(yè)正在由市中心向外圍區(qū)域擴(kuò)展。如北京市場(chǎng)，2019年下半年-2020年北京市購(gòu)物中心待開業(yè)項(xiàng)目主要位于北京近郊區(qū)域，其中約90%的項(xiàng)目位于四環(huán)以外。

    三四線城市在城市化進(jìn)程推進(jìn)、消費(fèi)升級(jí)的背景下，商業(yè)市場(chǎng)在未來幾年內(nèi)也面臨較大的升級(jí)機(jī)會(huì)。從大的方向來看，頭部城市存量商業(yè)地產(chǎn)改造和升級(jí)日趨增多，而2019年新項(xiàng)目的主戰(zhàn)場(chǎng)依然聚焦在三四線城市。

    “在精準(zhǔn)定位的基礎(chǔ)上，企業(yè)產(chǎn)品業(yè)態(tài)和產(chǎn)品空間也正在進(jìn)入差異化模式。在存量高度競(jìng)爭(zhēng)的背景下，差異化產(chǎn)品的建設(shè)已經(jīng)成為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。”上述中指院負(fù)責(zé)人表示，為應(yīng)對(duì)消費(fèi)者不斷升級(jí)的消費(fèi)需求，企業(yè)在商業(yè)創(chuàng)新方面，應(yīng)堅(jiān)持差異化定位，補(bǔ)足區(qū)域功能短板，打造休閑娛樂的體驗(yàn)式場(chǎng)景，豐富商業(yè)內(nèi)容，從內(nèi)容和場(chǎng)景上提升體驗(yàn)感和互動(dòng)性。

    中指院的白皮書指出，資本整合是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)的直接有效途徑之一，它不僅可能帶來資本和項(xiàng)目端的協(xié)同效應(yīng)，也是企業(yè)獲取優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的重要方式。2019年商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)之間的資本收購(gòu)依然很活躍，企業(yè)間整合機(jī)會(huì)不斷顯現(xiàn)。

    綜合來看，商業(yè)地產(chǎn)目前已經(jīng)進(jìn)入深度調(diào)整和高度競(jìng)爭(zhēng)期，面臨眾多的不確定性。這對(duì)于市場(chǎng)中的各類參與主體提出了新的挑戰(zhàn)，企業(yè)需要不斷調(diào)整和完善自己的發(fā)展路徑，準(zhǔn)確把握政策走向和市場(chǎng)需求，在價(jià)值投資的原則下，積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。