這一次新型冠狀肺炎疫情高發時期，恰逢傳統消費旺季的中國農歷春節。隨著疫情的發展防控進入“嚴防死守”狀態，群眾大幅減少外出聚集,街頭人流量急劇減少。對“客流即生命”的實體零售商業而言仿佛進入“冬眠”狀態。

   面對客流空白的疫情期，作為零售商業載體的商業地產如何度過“冬眠期”？商業地產未來將采取什么方式、措施提升人氣，恢復消費信心？從這次疫情中如何改進商業地產的運營模式，使之具有更強的抗風險能力？

   減免租金，攜手共渡“冬眠期”

   1月28日萬達宣布將對全國323個購物中心實行從1月25日至2月29日，為期36天的租金及物業費全免政策；預計減免租金額度達30億元~40億元；

   龍湖集團在1月30日宣布，對旗下商場的所有商戶，2020年1月25日（農歷大年初一）至2020年3月31日期間，租金費用（含物管費、推廣費）全部減半。

   華潤置地宣布，全國各商業項目(包括萬象城、萬象天地、萬象匯、五彩城、鳳凰匯)所有店鋪免除2020年1月25日至2020年2月9日(年初一至十六)期間租金。

   據不完全統計，除了幾大頭部商管企業外，截至2月4日全國累計已有超過200個購物中心先后宣布對品牌商戶提供不同程度的租金減免政策。

   58安居客房產研究院分院院長張波表示：“疫情對于商業地產的影響頗為明顯。”疫情期間線下人氣急劇下降造成商戶收入的銳減，更為長遠的影響則體現在中小商場后續經營困難不斷增加，導致未來商業地產運營也將面臨挑戰。

   張波指出不少商業地產運營方紛紛出臺減免租金的措施，一方面可以配合政府的疫情防治部署，減少商戶開業量，延遲相關從業人群回崗時間，達到最大限度減少人員流動的目的；另一方面通過補貼也可以有效穩定商戶的心態，尤其是針對中小商戶在面臨經營收入銳減的狀況下，更是會起到重要作用。但對于商業地產運營方來說無疑意味著業績和資金壓力，需求后續通過優化運營、提升效率等方式進行彌補。

   對于租金減免的問題，太古地產留意到今年春節長假期間各商場的客流受疫情影響而急劇減少，對于在重大危機時期支持租戶，會借鑒過去的經驗，向租戶予以適當的協助。公司經研究已制訂春節期間根據不同租戶業態和需求提供相應的租金減免方案，具體的細節已在跟租戶溝通。

   經歷過香港2003年的SARS疫情，太古地產表示積累了很多的經驗。遇到這次的疫情，公司迅速建立一些響應機制和應急的預案，根據疫情的發展，及政府出臺的最新的政策，及時去調整措施。

   具體舉措包括：旗下各項目立即啟動了最高等級的應急預案，提高商場內各公共區域的深度清潔與消毒頻次，取消了近期大型公眾慶祝活動，在商場入口開展體溫測量工作，調整商場的營業時間，允許租戶根據自身經營情況靈活安排營業時間等。

   記者發現，這次疫情的影響下有商鋪減租說法多，而辦公樓減租說法少的現象。在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，是因為商鋪直接受到了春節商業零售降溫的影響了，而辦公本身不屬于公共場所，對于損失的衡量是很模糊的，但商鋪商業廣場是公共場所，更容易衡量。而且商業地產企業降租的標準多少不應盲目攀比，應以企業實際為準。

   危機并存，做好持久備戰

   此次商業地產集體減租行動，雖然是顧全大局的義舉，但商業地產從業者方面在思考，減租金將會對這些企業營收帶來多大的影響？未來將采取什么方式、措施提升人氣，恢復消費信心？如何進一步改進商業地產的運營模式，使之具有更強的抗風險能力。

   張宸豪指出商業地產受疫情的影響取決于疫情持續時間的長短。如果在3月內能夠全面解決，那帶來的影響則是不大，消費者外出消費的信心恢復隨著疫情的結束而逐漸增多。如果疫情需要等待季節與氣候的轉變延續到夏季的話，那對實體商業的打擊是的非常大的，因為即使疫情得以解決，但是人們外出消費的信心與習慣的回調還是會有一定的滯后。

   太古地產表示疫情當前，當下工作的重中之重是保障旗下項目防控病毒和有條件運營，因商場作為公共場所，其正常營業也是社會秩序穩定運行的重要一環。為了這個目標，太古地產的員工都堅守自己的工作崗位，以實際行動積極承擔企業的社會責任。

   張宸豪認為其中影響最大的是以下這些行業與業態：聚眾型的消費場所如旅游業、酒店業、主題樂園、兒童游樂等因無法轉移到線上經營，需要面臨較長一段時間的寒冬。此外，還有蒸發的電影票房、無人問津的零售店鋪、被迫停課的才藝培訓，充足準備迎接春節紅利卻連日歇業的餐飲最是元氣大傷——人工照付，食材報廢，不少商家都在擔憂自我的生死存亡。

   近日，廣東省餐飲服務行業協會（簡稱：廣東餐飲協會）為了解新型肺炎疫情對廣東省餐飲行業的影響，做了一個問卷調查，收集企業困難和訴求。

   根據廣東餐飲協會的報告，“春節期間30%的持續營業的企業同比營收下降5成以上，其中30%的企業收入幾乎為0；參與調查的正餐類企業同比宴席減收達2億元之多；絕大部分企業面臨租金、人工、能耗、稅收等多重成本壓力，客流、現金流嚴重不足的困境如無法得到及時緩解，將在1-2月內引發閉店潮。”

   在接下來這一年里，是否能恢復信心、繼續拓展等，又將關系到商場的實際招商及運營情況。張宸豪指出眼下商場仍需要依賴線下人流，疫情過后人們習慣選擇電商消費將是大概率趨勢，一方面需要通過降低租金來保障開業，另一方面又要重振消費者信心、想方設法提高到店客流，無疑會帶來財政支出上的巨大負擔。因此，短時間內，從零售終端觸發、對商家、對商場經營者以及相關服務供應商等都受到疫情一連串的影響。

   開放式建筑或是新機會？

   時勢造英雄，2003年SARS造就了阿里巴巴和京東兩大網絡零售巨頭，催生了電商時代。

   2003年5月10日，淘寶上線了，打開頁面醒目地寫著：“紀念在‘非典’時期辛勤工作的人們。”那時阿里巴巴的業務主要是to B，馬云敏銳地覺察到，網絡零售將成為人們的剛需。

   那么同2003年SARS時期相比，現在疫情對商業地產經濟、消費環境發生了怎樣的變化？

   張宸豪說：“如果僅僅是說網購、外賣這些行為，現在相比2003年來說要成熟多了。”同2003年非典時期相比，這次疫情的特點是高傳播率及高潛伏率，加上現代的信息，惶恐不安的情緒使得人們足不出戶，消費方式只能是通過線上平臺。當年沒有統一制服的外賣小哥，也沒有快遞到家的零食。

   而今天互聯網時代作用不僅于此，有了是科技帶來的變化與影響 ，機器人送餐、生鮮電商、線上課堂、數字博物館、網絡端電影首映等等都在更新迭代，非剛需型消費紛紛通過數字化技術的實現來滿足人們，線上消費環境無所不在。線下消費減少，但是也要清楚地認識到2003年的人口流動性并沒有現在這么大，所以對商業地產經濟的影響是一加一減的。

   疫情不僅對消費行為產生了重大影響，也對商業模式、行業發展趨勢進一步產生影響，可以預見的是，無人零售迎來巨大機遇、社區商業再遇新契機、線上線下進一步融合，而伴隨5G的到來，或許會有更多新領域得到迅速發展。

   對此，張波表示贊同，他指出要重視線上商業的重要性，尤其是線下和線上打通將是商業地產未來發展的重要方向。由于5G的發展，未來萬物互聯也為商業地產線上化提供更多機遇，商業地產雖然短期依然面臨困境，但長期來看無疑有著廣闊發展前景。

   經歷這場疫情后，商場應該主動出擊，引領一種消費趨勢——居家消費，畢竟這是在短期之內一定要面對的，張宸豪告訴記者。

   商業地產應更主動更積極去面對風險，而不是以很被動思維的去執行一些東西，轉變自己的經營思路。張宸豪表示首先商場和貨品將分為就近剛需和遠端彈性需求兩類，第一類是鎖定周邊一公里的人群，主要針對這些人的日常必需品，貨品做到供應充足，保證線下購買便利性，同時商場這段期間也要建議消費者采用不到店的購買途徑，來幫助他們緩解在商場內受到感染的幾率，也是為了降低商場運營風險。

   針對一些遠端客戶，以及不是急需的服飾類、鐘表珠寶、化妝品類，這一類的彈性需求零售品的關注點被疫情所轉移，在未來兩三個月的時間里銷售數量會大幅下滑。商場也應盡快建議由這些商家跟客戶之間通過微信、快遞來運輸。

   對居家消費的推廣方式也可以很多樣，商場可以去推出一些線上專題，比如家居用品的一些促銷活動，還有鼓勵人們在家活動。而對于在這一波浪潮中失利的傳統線下商家來說，在真正意識到短板后需要思考其轉型之路，最快的轉型方式必定是投放外賣平臺、或者研發即食包裝作為零售。

   但“轉型”并非簡單把商家的貨品照搬到電商平臺就能長久，商場這一負責整合商家資源、搭建與消費者緊密聯系的角色，應當成為協助商家轉型的引領者，利用其對消費者和品牌的深刻認知，通過線上場景這一“窗口”觸發消費者找到最合適的產品，把稀缺的線下流量導入更多的線上貨場，線下口碑加上線上流量效應，廣泛“吸粉”形成龐大的會員系統成為獨有的大數據庫，然后讓來自不同商家的產品再找到最合適的消費者，這樣的運營思路更走得遠。

  最后，商業場所也需通過調整自身硬件條件來適應，譬如以后消費者會考慮少去密閉場所，多到開放式街區，空氣流通能有效規避中央空調對病毒的傳播，反而成為先天優勢。所以是不是可以在未來的商場中，更多考慮開放式建筑。