折戟收購(gòu)金寶東鑫廣場(chǎng)后，時(shí)隔3年，綠地終于如愿把觸角伸到了廣東惠州。

　　近日消息，惠州中崗村李崗經(jīng)濟(jì)合作社發(fā)布公告，在此前村各戶(hù)投票表決留用地是否由綠地負(fù)責(zé)合作開(kāi)發(fā)事項(xiàng)中，綠地以89.4%的同意率獲得通過(guò)，成為惠州李崗村留用地合作開(kāi)發(fā)企業(yè)。

　　數(shù)據(jù)顯示，本次李崗村出讓留用地面積約15.64萬(wàn)平方米，折合超200畝。

　　版圖新拓的背后，也正是綠地灣區(qū)公司這一平臺(tái)的新設(shè)立。綠地灣區(qū)公司是綠地在2020年新設(shè)立的大灣區(qū)平臺(tái)，主體為此前的綠地廣東事業(yè)部以及綠地香港廣東公司，牽頭負(fù)責(zé)的則是綠地香港首席運(yùn)營(yíng)官侯光軍。

　　據(jù)悉，綠地灣區(qū)今年內(nèi)部的銷(xiāo)售任務(wù)為300億。而事實(shí)上，早在2017年，張玉良便給廣東事業(yè)部定下了當(dāng)年完成300億元銷(xiāo)售額的戰(zhàn)略規(guī)劃。

　　首入惠州

　　2017年，頂著張玉良定下的300億銷(xiāo)售計(jì)劃，綠地廣東向惠州進(jìn)軍。

　　彼時(shí)是綠地廣東成立的第七個(gè)年頭，在廣州、佛山、東莞、深圳、江門(mén)等布局二十余個(gè)項(xiàng)目，惠州一度被認(rèn)為將是綠地布局華南的第六個(gè)城市。

　　當(dāng)時(shí)綠地瞄上的，便是收購(gòu)金寶集團(tuán)旗下東鑫廣場(chǎng)。

　　據(jù)悉，金寶集團(tuán)為惠州的老牌本土房企，開(kāi)發(fā)有江畔花園、金寶創(chuàng)業(yè)家園多個(gè)項(xiàng)目；隨著外來(lái)房企來(lái)勢(shì)洶洶和自身發(fā)展受制，金寶集團(tuán)近年來(lái)開(kāi)始呈現(xiàn)頹勢(shì)，甚至因債務(wù)問(wèn)題出售資產(chǎn)。

　　綠地欲進(jìn)行收購(gòu)的金寶東鑫廣場(chǎng)便是其中一個(gè)資產(chǎn)包。該項(xiàng)目用地面積約4萬(wàn)平方米，總建筑面積約12萬(wàn)平方米，其中商業(yè)約3萬(wàn)平方米，定位為惠州東標(biāo)志性城市生活綜合體，集住宅、商業(yè)、辦公于一體。

　　2017年底，“綠地將收購(gòu)金寶東鑫廣場(chǎng)”一事傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目已因金寶集團(tuán)董事長(zhǎng)政商風(fēng)波已停工兩年。有消息稱(chēng)，綠地欲以5.7億元的價(jià)格收購(gòu)東鑫廣場(chǎng)，雙方已達(dá)成較高的意向。

　　最終，由于國(guó)企綠地在收并購(gòu)方面審核流程較嚴(yán)格，而金寶部分資質(zhì)達(dá)不到收購(gòu)審核的標(biāo)準(zhǔn)，收購(gòu)事宜以失敗告吹。當(dāng)年11月，金寶集團(tuán)董事長(zhǎng)也公開(kāi)回應(yīng)，稱(chēng)綠地欲收購(gòu)事項(xiàng)為“確實(shí)有這回事”。

　　失利之后，雖偶有傳出參與一些土地競(jìng)拍，但綠地在惠州市場(chǎng)仍舊處于顆粒無(wú)收的狀態(tài)。

　　直到2020年1月份的一則《李崗村留用地合作開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)（戶(hù)代表表決事項(xiàng)）》，再次出現(xiàn)綠地的身影。

　　表決的主要內(nèi)容，便是由各戶(hù)公開(kāi)表決是否同意就該村小組留用地合作開(kāi)發(fā)事宜，與擬合作單位綠地或其關(guān)聯(lián)公司（含其委托公司）簽訂《中崗李崗村村企合作開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)》。

　　于近日，惠州中崗村李崗經(jīng)濟(jì)合作社公布此前表決結(jié)果，做出決定的表決票中同意簽訂的共320票，占比92.2%，占總票數(shù)89.4%；不同意簽訂的共27票，占比7.8%，占總票數(shù)7.5%。

　　即是說(shuō)，同意簽訂的票數(shù)占比超過(guò)2/3，符合《博羅縣征地留用地開(kāi)發(fā)建設(shè)管理工作意見(jiàn)》等有關(guān)規(guī)定，該村小組將在公告公示期滿(mǎn)后，與綠地委托公司惠州博富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂《中崗李崗村村企合作開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)》。

　　具體而言，本次李崗村留用地面積約156393平方米，綠地在獲取項(xiàng)目后，將在項(xiàng)目中預(yù)留土地，出資建設(shè)物業(yè)（商鋪、住宅、車(chē)位，下同）分配給村。

　　項(xiàng)目土地開(kāi)發(fā)后，綠地將項(xiàng)目最終批復(fù)實(shí)施計(jì)容建筑面積的23%補(bǔ)償村小組，按容積率3.0計(jì)算，須返還物業(yè)面積約107905平方米，同時(shí)村民對(duì)補(bǔ)償住宅物業(yè)可選擇由企業(yè)回購(gòu)，回購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)為單價(jià)7500元/平方米，車(chē)位按50000元/個(gè)。

　　有業(yè)內(nèi)指出，雖以村留用地方式出讓?zhuān)�但是�?yán)格意義上并不能算是以舊村改造的方式出讓。“留用地是征地補(bǔ)償?shù)囊环N對(duì)價(jià)，國(guó)家在征收農(nóng)村集體土地后，按實(shí)際征收土地面積的一定10%-15%安置給被征地村。”

　　其稱(chēng)，若村沒(méi)有一定開(kāi)發(fā)能力的話(huà)，就會(huì)與有一定品牌影響力的房企進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)。與一般的舊村改造相比，留用地則相對(duì)來(lái)說(shuō)不那么“受歡迎”。

　　“單獨(dú)做留用地的不多，因?yàn)楹苤苯拥脑�因就是留用地不能做商品住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。這對(duì)于傳統(tǒng)房企而言，不僅難度大些，核心在于對(duì)收入貢獻(xiàn)少。”該人士稱(chēng)，除非地段價(jià)值高，否則愿意單獨(dú)做的很少。

　　但同時(shí)，不同于舊改用地還需要進(jìn)行一定土地整理拆遷，留用地則更多是二級(jí)開(kāi)發(fā)的基本邏輯，即開(kāi)發(fā)商拿到之后一般是凈地。

　　“舊改也越來(lái)越需要留用地作為支援，面粉不夠呀。”在業(yè)內(nèi)看來(lái)，綠地能夠通過(guò)摘留用地曲線(xiàn)入惠州也是個(gè)不錯(cuò)的選擇，且綠地在商辦物業(yè)上經(jīng)驗(yàn)足，也有一定優(yōu)勢(shì)。

　　灣區(qū)300億任務(wù)

　　從戰(zhàn)略布局來(lái)看，惠州這一子更是擴(kuò)大了綠地在灣區(qū)的布局。

　　對(duì)比綠地灣區(qū)這一新平臺(tái)，外界更為熟知的還是綠地廣東事業(yè)部這一舊稱(chēng)謂。原綠地廣東房地產(chǎn)事業(yè)部成立于2011年1月11日，截至到目前先后打造了31個(gè)住宅、大綜合體及產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，涉廣州、佛山、東莞、深圳、江門(mén)、深汕合作區(qū)等10個(gè)城市及區(qū)域。

　　若簡(jiǎn)單回顧綠地廣東近9年的發(fā)展史，則可以大致以?xún)蓚�(gè)帶頭人物作為劃分。

　　其一是原綠地廣東總經(jīng)理朱懷宇，其在位期間綠地在廣東的布局從廣州、東莞、佛山逐漸展開(kāi)，開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目多以商辦商業(yè)項(xiàng)目為主，包括廣州綠地繽紛天地、廣州綠地中央廣場(chǎng)、廣州中新知識(shí)城、順德綠地中心、佛山綠地中心和東莞常平綠地大都會(huì)等。

　　然而，因商辦物業(yè)前期需要沉淀大量的資金、時(shí)間和人力成本，至少兩至三年的時(shí)間內(nèi)難以獲得盈利，因此綠地廣東在前幾年的發(fā)展并不快。從銷(xiāo)售金額來(lái)看，2015年，綠地實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額2301億元，綠地廣東占比僅為5.2%，大概在120億左右。

　　時(shí)間來(lái)到2016年，迎來(lái)綠地控股副總裁陳志華兼任廣東事業(yè)部總經(jīng)理。消息稱(chēng)，綠地廣東原總經(jīng)理朱懷宇因業(yè)績(jī)完成低于集團(tuán)預(yù)期，外部拓展、內(nèi)部管理等存在不足被更換。

　　2017年，在廣州著名的“330”政策以及張玉良下達(dá)的300億目標(biāo)下，綠地廣東轉(zhuǎn)戰(zhàn)住宅市場(chǎng)。彼時(shí)陳志華曾強(qiáng)調(diào)，“綠地廣東在2017年的住宅市場(chǎng)肯定要占有一定的份額。”

　　然而，綠地廣東的住宅發(fā)展又面臨著地段以近郊為主、核心地段項(xiàng)目較少的不足，以廣州為例，在業(yè)內(nèi)看來(lái)綠地的打法令人難以捉摸，一些住宅項(xiàng)目都屬于“等運(yùn)氣”的狀態(tài)。

　　從2011年7億元至2018年284億元，再到2019年同樣200多億的銷(xiāo)售金額，對(duì)于綠地這樣的頭部房企來(lái)說(shuō)，這樣的推進(jìn)速度顯得過(guò)于慢了。

　　同時(shí)，近兩年來(lái)綠地集團(tuán)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)者“綠地香港”也入局大灣區(qū)，接連通過(guò)收并購(gòu)進(jìn)入佛山、肇慶。在發(fā)展活躍、能夠獨(dú)立融資于資本市場(chǎng)的綠地香港比較下，綠地廣東事業(yè)部的角色似乎更加尷尬了。

　　張玉良也有意進(jìn)行平臺(tái)整合了，早在2019年就有消息傳出綠地進(jìn)行區(qū)域人事大換防，其中成立了粵港澳大灣區(qū)指揮部，將廣東事業(yè)部并入其中，且負(fù)責(zé)人是綠地香港總裁陳軍。

　　而后于今年2月19日，綠地香港灣區(qū)投資管理公司成立，聘任綠地香港首席運(yùn)營(yíng)官侯光軍兼任綠地香港灣區(qū)投資管理公司總經(jīng)理。該灣區(qū)公司以此前的廣東事業(yè)部以及綠地香港廣東公司為主體，下設(shè)深圳區(qū)域公司、粵西區(qū)域公司、佛山區(qū)域公司和廣州區(qū)域公司。

　　在2020年首場(chǎng)媒體交流會(huì)上，對(duì)于通過(guò)人事變革以及部門(mén)合并提效增速等說(shuō)法，張玉良也稱(chēng)：“首先要改善制度，改善制度還不行就換人，通過(guò)換人來(lái)增強(qiáng)新的動(dòng)力，這是常規(guī)的做法。”

　　至此，綠地廣東事業(yè)部正式“消逝”。

　　感懷過(guò)往之后，或許更重要的是朝前看。盡管之后還是有諸如“對(duì)原廣東事業(yè)部的員工薪酬進(jìn)行調(diào)整，調(diào)薪后按原薪資六折發(fā)放”的消息傳出，但外界更關(guān)注的還是，整合之后的綠地灣區(qū)會(huì)是怎樣？

　　據(jù)了解，目前綠地灣區(qū)的整合還在進(jìn)行中，如為了集中優(yōu)勢(shì)資源和市場(chǎng)，新成立的佛山區(qū)域公司合并了此前的江門(mén)公司、肇慶公司等。