前有減免租金超30億元，后有AMC市值大幅跳水，萬達內憂外患不斷。五一小長假商業地產的回暖，終于給萬達帶來了希望曙光。

　　5月1日到5月5日，全國萬達廣場客流和銷售大幅回升，和去年同期比，萬達廣場累計客流回升度達到93%，累計銷售回升度達到95%。這是在影院、健身、線下培訓等業態沒有復業的情況下實現的。

　　在其他業態復蘇前景尚不明朗的情況下，萬達商管無疑是實現今年業績目標的重要倚仗。

　　在五一小長假后的第一天，在公眾視野消失了100多天的王健林現身集團工作會議。除了要求各公司未來8個月要加倍努力工作之外，王健林特別強調，要力爭完成年初確定的年度經營目標，各公司今年開店目標不變。

　　篤定的表態背后是王健林翻盤的決心。

　　王健林在2019年年初曾表示，從2019年開始，萬達廣場每年的開業計劃要有富余量，至少增加10%，確保每年不低于50個廣場開業。不過，2019年沒有新冠疫情，開店目標也未能實現。截至2019年12月31日，全國已開業的萬達廣場達323座，2019年新開業的僅43座。

　　阻力重重，萬達還能高調表態，靠的是對輕資產開發模式的自信。

　　為什么轉型輕資產？

　　由“重”轉“輕”，萬達的這個決定奠定了它未來的發展軌跡。

　　中國指數研究院常務副院長黃瑜認為，商業地產輕資產開發運營，包括管理輸出、技術輸出、資本輸出三種主流模式。

　　管理輸出模式是商業地產企業主要模式和對外擴張方式。商業地產投資規模大、回報周期長、資金依賴度高，憑借企業豐富的商業開發經驗、成熟的招商體系及運營管理能力，實現運營管理體系的快速復制，達到快速占有市場目的。

　　技術輸出則是通過代建業務擴大市場占有率。傳統重資產模式給企業帶來了沉重的資金及運營壓力，代建可以有效地減少資金投入及資金沉淀。

　　資本輸出是通過設立地產投資基金，以資本輸出協同推動資產增值。房地產行業金融監管力度不斷加大，融資環境持續趨緊，產業基金憑借資本運作和戰略投資，不僅能夠助力企業資金融通，也可促進地產與金融業務協同發展，進而實現價值鏈擴張。

　　綜合三種模式，萬達走出了自己的輕資產之路。

　　2015年，萬達成為全球最大不動產企業，萬達廣場也如日中天，王健林卻感覺到危機的迫近。

　　重資產模式受制于房地產周期，市場拐點導致現金匯款變慢。“要想更快的擴大規模，重資產模式也不適合，只有輕資產模式才能更快發展。”王健林在當年的一次演講中堅定地說道。

　　在王健林看來，重資產主要看房價，銷售利潤高才能投資，難以進入三四線城市發展；輕資產模式不需關心房價，只要城區人口夠多，租金回報比合適就可以做。背靠成熟的招商資源和運營經驗，萬達廣場并不擔心在三四線城市盈利問題。

　　“三四線城市土地價格相對便宜，現在去還能選到比較好的中心地段。從我們的經驗看，一個四五十萬人口的三四線城市，完全能承載一個大型萬達廣場，而且三四線城市的消費者的忠誠度更高。”王健林表示。

　　萬達擁有多個產品線，輕資產不僅能快速擴大規模，還能產生邊際效應。

　　“萬達廣場發展速度快，院線發展速度就快；萬達正在做的寶貝王，如果按照萬達廣場的發展速度，很快就能成為全球最大的兒童娛樂企業；另外，萬達廣場數量擴大，還能為萬達做O2O、互聯網金融等帶來更多資源。”

　　彼時的王健林對資金十分樂觀，他表示，除了外部的基金、保險等機構投資者，萬達正在建立內部融資管道。萬達成立電子商務公司、收購支付公司快錢，兩家公司都在做理財產品，用眾籌方式為萬達廣場融資。

　　至于退出機制，王健林也想好了兩種方法：資本化或賣掉。萬達的理財產品就是準REITs，即使最后不做REITs，5年后廣場成熟了，租金比較高，也會賣個好價錢。

　　“5年后，萬達商業地產輕資產將實現兩個戰略目標：一是開業400個至500個萬達廣場，二是凈利潤的三分之二要來自租賃收入。”

　　這些都是2015年王健林的美好設想。

　　甩掉重資產，輕裝上陣

　　萬達探索出投資類和合作類兩種輕資產開發模式。

　　輕資產類萬達廣場由合作方出資，萬達負責選址、建設、招商和運營。合作類萬達廣場則是由合作方提供資金和土地，萬達只負責設計、建設指導、招商運營，相關費用也由合作方提供，建成后萬達獲得租金的30%。

　　合作類廣場建設期間，萬達能成批施工、集中采購，施工隊伍也由萬達指定，所有設備必須使用萬達品牌庫中產品。合作方能夠心甘情愿掏錢，正是看中萬達廣場的品牌和運營能力。

　　2015年年初，萬達商業地產與光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協議，4家機構擬投資240億元人民幣，建設約20余座萬達廣場，萬達商業地產“輕資產”模式正式啟動。

　　2016年第四季度，萬達商業地產又與中信信托、民生信托、富力集團等簽約90個萬達廣場、共1050億元的投資合同。

　　與資本聯手后，萬達商管的下一步的甩掉重資產包袱。2017年7月，萬達和融創、富力簽署了文旅項目、酒店資產轉讓協議。

　　輕裝上陣的萬達商業，需要引入新的戰略投資者。2018年1月，騰訊控股作為主發起方，聯合蘇寧、京東、融創與萬達商業在北京簽訂戰略投資協議，計劃投資約340億元人民幣，收購萬達商業香港H股退市時引入的投資人持有的約14%股份。

　　萬達商業從此更名為萬達商管集團。萬達表示，將在1至2年內消化房地產業務，萬達商管今后不再進行房地產開發，成為純粹的商業管理運營企業，各方將推動萬達商管集團盡快上市。

　　輕資產模式的一路高歌猛進，為萬達帶來了實實在在的變化。2018年，萬達服務業收入1609億元，占總收入的75.1%，房地產收入僅占24.9%。

　　在2019年初的年會上，王健林表示，萬達已經不是房地產企業，而是以服務業為主、有房地產業務的綜合性企業集團。“再過幾年，萬達租金收入如達到千億，單憑這一條，我們就能‘任憑風浪起，穩坐釣魚船’。”

　　至于這條船坐得穩不穩，只有王健林自己知道。

　　輕資產模式的五年實踐

　　按照萬達的戰略規劃，2015年后新開業的萬達廣場中，至少70%以上是輕資產項目。

　　2020年計劃開業的50個萬達廣場中，有37個是“輕資產”項目；在建的133個萬達廣場中，有107個是“輕資產”項目。

　　“輕資產”暫時還做不了盈利主力。2019年末，萬達商管自持物業租金收入占所有租金比重為90.57%，輕資產項目租金收入比重僅為9.43%

　　2019年年初，王健林曾表示，按照投資協議，萬達商管年內要剝離所有房地產業務，“一平方米房地產開發也不能有。”

　　2019年底，萬達商管集團宣布完成房地產業務剝離，房地產業務全部交由新成立的萬達地產集團負責，萬達商管成為真正意義上的商業運營管理企業。

　　大刀闊斧的變革很快體現在業務收入變動上，2019年萬達商管物業銷售收入占比降幅達到17%，投資物業租賃收入占比增幅16%。

　　從2017年起，物業銷售收入每年降幅約300億元，到2019年，基本上與投資物業租賃持平。按照萬達商管的預期，物業銷售還會進一步縮減。

　　同樣是在2017年，力推轉型的陣痛導致該年凈利率出現大幅下滑。

　　值得注意的是，隨著營業收入的不斷下降，萬達商管凈利率卻不降反升。這意味著剝離物業銷售業務后，投資物業租賃業務的盈利能力較為可觀，值得持續觀望。

　　不過，轉型輕資產模式并不只有萬達一家。

　　黃瑜表示，輕資產模式具有高效率、高回報率、高標準化等特點，已經成為商業地產龍頭企業的規模擴張的重要模式。

　　目前，多數商業地產企業均采納輕資產開發運營模式，萬達商管、華潤置地、新城控股、寶龍地產等代表企業均在加大輕資產項目的占比。

　　截至2019年底，華潤置地61個已開業購物中心中，有19個為輕資產運營項目。華潤置地2019年11個新開業購物中心項目（含重裝開業項目）中有6個為輕資產運營項目。

　　萬達要面對的，不僅僅是轉型帶來的業績驟降，還有同業競爭者的后來居上。

　　尾聲

　　2020年1月，萬達年會如期舉行，在集團官網上，年會歌舞湮沒了2019年的業績報告，員工表彰替代了王健林的工作總結。第一次，萬達集團上一年度的經營狀況變得撲朔迷離。

　　遙想2018年年初，王健林在萬達年會上放言，做輕資產這種只賺不賠的買賣，絕對是上策。“不管社會上理不理解，也可能有些內部同志不理解，但是請大家三年以后再回頭來看我們的決定是否正確。”

　　距離那一天，已經過了兩年多。

　　輕資產這條路，萬達還能義無反顧地走下去嗎？

　　參考資料：

　　1.《王健林董事長深交所演講談“輕資產”》 2015年4月20日 萬達企業文化中心

　　2.《王健林董事長召開集團工作會議》2020年5月6日 萬達集團官網

　　3.《萬達集團2016-2018年工作總結》萬達集團官網

　　4.《王健林董事長作2015年集團工作報告》2016年1月17日 萬達集團官網

　　5.《大連萬達商業管理集團股份有限公司2020年度第一期中期票據募集說明書》 上海清算所