疫情下的廣州土地市場終于渡過“冰封期”，在5月18日這一天上演一場“史詩級”土拍。

  當(dāng)日，廣州12宗地集中上架銷售，各大房企應(yīng)聲趕來，期望在這場土拍盛宴中分得一杯羹。

  12宗地塊總建面積近219萬平方米，總起拍價近231億元。就區(qū)域分布而言，4宗位于從化、3宗位于白云、4宗位于增城、1宗位于番禺。競拍開始前，共有11宗地獲得報(bào)價。

  有消息稱，這場土拍吸引了恒大、保利、中海、龍湖、陽光城、時代、雅居樂等32家房企入場，競買保證金超176億。

  但出人意料的是，因關(guān)注過高而使得土地交易中心官網(wǎng)訪問量暴增，導(dǎo)致系統(tǒng)崩潰，多家房企無法正常報(bào)價，出現(xiàn)“僅經(jīng)過一輪加價就火速成交”的烏龍結(jié)果，增加了不少戲劇性。

  最終多宗地塊不得不延遲或重新競拍，歷時近10個小時后，隨著越秀地產(chǎn)以75億總價奪下番禺漢溪大道北側(cè)地塊，本次土拍才順利落下帷幕。

  總體來看，多宗地塊底價成交，亦有多宗溢價成交。

  “這在意料之中，甚至比預(yù)期的要好。”業(yè)內(nèi)人士表示，但同時房企拿地積極性高漲，與疫情沖擊房地產(chǎn)銷售的情況相悖，則是市場和政策、房企多方促成的結(jié)果。

  重頭戲：越秀、龍光攻下熱門地塊

  今日土拍重頭戲無疑是番禺漢溪大道北側(cè)地塊和白云黃石街道江夏村6037地塊，該兩宗地塊以其優(yōu)質(zhì)稀缺性，吸引了最多的目光。

  但成交并不如預(yù)期順利，由于網(wǎng)絡(luò)環(huán)境不穩(wěn)定，地塊由原定上午10時出讓延期至下午16時和18時競拍。崩潰的網(wǎng)站系統(tǒng)讓外界無法獲知競價的具體過程，但從結(jié)果來看，想必也是一場硝煙不小的大戲。

  其中，越秀地產(chǎn)以74.92億元總價拿下了番禺漢溪大道地塊，折合樓面價約32405元/平方米，溢價率16%。據(jù)稱，該場競價頗為驚心動魄，期間每每有對手報(bào)價，越秀地塊都在倒數(shù)前10秒出手搶下。

  “從市場價格來說，這塊地并不便宜。但因?yàn)樵叫阌袊�資背景，提高溢價拿地并不意外，這能起到提振市場的示范作用。”廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜分析表示。

  具體分析來看，地塊位于番禺區(qū)番禺大道與漢溪大道交匯處、萬博商務(wù)區(qū)西側(cè)，宗地面積為83319平方米，計(jì)容面積為256886平方米，為番禺長隆片區(qū)儲備地塊中最后一宗住宅地塊，稀缺性不言而喻。

  地塊臨近地鐵7號線南村萬博站和地鐵3號線、7號線漢溪長隆站，交通十分便利；周邊醫(yī)療、教學(xué)資源配套成熟，更坐擁萬達(dá)廣場、長隆景區(qū)等文娛資源，具備十分可觀的升值潛力。

  規(guī)劃顯示，廣州市及番禺區(qū)高度重視該區(qū)域發(fā)展，將強(qiáng)化萬博片區(qū)與長隆片區(qū)之間的聯(lián)系，推動該區(qū)域建設(shè)為居住、商業(yè)、商務(wù)和文化、娛樂等多功能高端復(fù)合社區(qū)，建立一個新嶺南城市和富有多元活力的CBD范本。

  實(shí)際上，該宗地塊是越秀地產(chǎn)繼今年3月獲取漢溪大道北側(cè)BA0902107、BA0902111地塊后，在該片區(qū)摘得的第二宗地。

  再次成功奪地，越秀地產(chǎn)表示，該兩宗地塊相互緊鄰，加上去年獲取的里仁洞舊改項(xiàng)目，三大項(xiàng)目將協(xié)同推進(jìn)，在廣州南部進(jìn)行成片開發(fā)，奠定越秀地產(chǎn)在廣州南部的絕對競爭力。

  對于未來入市情況，上述業(yè)內(nèi)人士分析，地塊售價估計(jì)要過5萬/平方米，“有政策利好的幫助，未來發(fā)展并不會虧”。

  下午早些時候成交的白云江夏地塊同樣是房企眼中的“香餑餑”，最終由龍光溢價32%、總價29.76億斬獲，地塊折合樓面價43144元/平方米，躋身白云區(qū)樓面價第二高、全市第四高。

  從地理位置來看，該宗地坐落于白云新城和設(shè)計(jì)之都兩大板塊交界處，占地面積30811平方米，是近年難得一見的市中心靚地。

  目前，地塊周邊的一手住宅項(xiàng)目有龍湖·天奕，一手房報(bào)價在9-13萬/平方米左右；周邊還有多個二手盤，均價在7-8萬元/平方米左右。

  通過此次拿地可以發(fā)現(xiàn)，龍光近來在土地市場上表現(xiàn)頗為積極，前幾日才以最高限價116億競得深圳前海限價地。

  本次拿地，黃韜認(rèn)為，對龍光的意義在于重返廣州，目前該公司在南沙以及蘿崗的地塊已經(jīng)開發(fā)或銷售完畢，正是需要補(bǔ)倉的時候。

  不過，廣州業(yè)內(nèi)人士鄧浩志則表示，本次高價拿地，后續(xù)存在一定的銷售壓力：“白云新城附近雖然一直都是廣州高價地誕生區(qū)域，但這個區(qū)域單價過6萬的項(xiàng)目銷售速度都非常緩慢，售價過10萬的龍湖項(xiàng)目，對周轉(zhuǎn)型項(xiàng)目更是毫無參考價值。”

  土拍“狂歡”里的復(fù)蘇

  對拿地志在必得的除了龍光還有恒大，本次以底價47億包攬?jiān)龀?宗回爐地，率先落槌。

  這是恒大總部搬離廣州后再次“回歸”，上一次恒大在廣州公開土地市場拿地，是在7家房企激烈爭奪下，以22.06億元將花都紅棉大道一期地塊收入囊中。

  廣州拿地后，恒大又在一個月內(nèi)三度落子京城，以約64億元總價斬獲密云經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)三期A1地塊、房山商住地和順義新城地塊。

  對此，黃韜表示：“恒大回歸一線拿地，主要受益于今年比較理想的銷售情況，回籠資金充足。”鄧浩志則認(rèn)為，主攻三四線城市的房企回歸一線城市，產(chǎn)品適應(yīng)性值得關(guān)注。

  值得一提的是，恒大競得的2宗地塊原為一宗巨無霸地塊，回爐后一分為二，起拍總價由53.66億直降至47億元，起拍樓面價也由11999元/平方米分別降至9827元/平方米、10724元/平方米（扣除配建面積）。

  多宗地塊回爐再次出讓，條件相應(yīng)有所下調(diào)，也是本次土拍被熱捧的原因之一。最終，佳兆業(yè)、奧園、敏捷、雅居樂等均從中分得一杯羹。

  其中，佳兆業(yè)以29.23億元拿下增城寧西街、永寧街地塊，折合樓面價約9546.5元/平，溢價率11.86%；敏捷以23.3億元拿下增城石灘麻涌地塊，折合樓面價約7984元/平，溢價率14.22%；奧園22億奪白云宅地，溢價率20.87%、樓面價1.9萬元/平米。

  雖然有3宗成交地塊因系統(tǒng)原因需再次競拍，不過所幸，最終成交結(jié)果與之前一致。

  事實(shí)上，廣州將12宗地集中一天出讓的情況非常罕見。一方面，受疫情影響，此前延遲出讓的地塊逐漸補(bǔ)上進(jìn)度，“完成年度土地出讓計(jì)劃，既是政府財(cái)政的主要來源，也是穩(wěn)定房價的重要舉措。”鄧浩志表示。

  另一方面，不少房企在近期都獲得了新的融資，所以在土地市場出手都比較積極。在這個時間節(jié)點(diǎn)加速賣地，既能獲得更高的收益，也能滿足市場增加的對土地的需求。

  以本次出讓番禺漢溪地塊來看，地塊總價高達(dá)近75億，但這塊地卻讓幾個開發(fā)商競爭了2個多小時，可見“不差錢”的地產(chǎn)商并不少。

  政府、市場、企業(yè)的多方面因素，促成了這場現(xiàn)象級土拍。疫情“冰封期”后，本次土地大開倉的目的和意義也不言而喻。

  廣東省住房政策中心主任助理李宇嘉也表示：“實(shí)際上是在供給端給企業(yè)紓困，出讓的地塊都較為優(yōu)質(zhì)，多位于政府重點(diǎn)打造的‘新城’區(qū)域。”

  事實(shí)上，許久未有土地供應(yīng)的從化本次同時推出4宗地塊，也算“解了渴”。

  “過去兩三年政府出讓的多為增城、南沙等外圍地塊，本次出讓地塊則均位于中心區(qū)，表明中心區(qū)確實(shí)需要供地了。”李宇嘉進(jìn)而表示，近期國內(nèi)土地市場都比較活躍，反映的是土地市場正在復(fù)蘇回暖。

  把范圍推及至全國，可以發(fā)現(xiàn)，在房企們與政府加緊推地的雙重推動下，疫情后的土地市場呈現(xiàn)出“報(bào)復(fù)性增長”的趨勢。

  “房企拿地積極性高漲，與疫情沖擊房地產(chǎn)銷售的情況是相悖的。”鄧浩志表示，主要原因應(yīng)該是政策松動使得房企獲得較大額度的新增融資，房企拿地更加積極。

  事實(shí)上，從整個市場來說并沒有想象的那么差。黃韜也表示，大致上，大部分開發(fā)商仍處在資金鏈非常緊張的處境；但至少有20%的開發(fā)商仍然活得不錯，對于后市有比較大的信心。