自《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》正式面世以來(lái)，粵港澳大灣區(qū)無(wú)論在經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是科技創(chuàng)新領(lǐng)域都成為最具創(chuàng)新活力的地區(qū)之一，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也迎來(lái)了新變化。12月15日，58同城、安居客發(fā)布《粵港澳大灣區(qū)商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告》，報(bào)告顯示，大灣區(qū)廣東9個(gè)城市中，深圳、廣州搜索量占比最高，辦公需求逐漸往大城市周邊擴(kuò)散，大灣區(qū)內(nèi)部數(shù)據(jù)中心仍具長(zhǎng)期投資價(jià)值。

　　大灣區(qū)占全國(guó)GDP比重約11.75％，常住人口增速近3年來(lái)持續(xù)高于2％

　　報(bào)告顯示，粵港澳大灣區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平，2019年GDP達(dá)到116385億人民幣，占全國(guó)GDP的比重約為11.75％；按常住人口計(jì)算的人均GDP，2019年為16.15萬(wàn)元，約為當(dāng)年全國(guó)人均GDP的2.3倍。粵港澳大灣區(qū)11個(gè)城市中，2019年人均GDP最高的是澳門，折合成人民幣為56.3萬(wàn)元，其人均GDP不僅領(lǐng)跑粵港澳大灣區(qū)，在全球也排到第二名。

　　從增速上看，東莞增速領(lǐng)跑大灣區(qū)為7.4％。深圳、廣州、佛山、肇慶同比增長(zhǎng)率超過(guò)6％，香港、澳門GDP出現(xiàn)不同幅度下降，"廣深莞佛"的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力較大，粵港澳大灣區(qū)未來(lái)依然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要發(fā)動(dòng)機(jī)。

　　在常住人口方面，粵港澳大灣區(qū)常住人口增速近3年來(lái)維持在2％以上，2019年常住總?cè)丝?267萬(wàn)人，比上一年度增加150萬(wàn)，增速為2.12％。其中珠海增速最快，為7.01％，其次是佛山、深圳、和廣州。從數(shù)量上看，廣州和深圳2019年人口流入均超過(guò)40萬(wàn)，其次是佛山和珠海。

　　58安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年粵港澳大灣區(qū)整體第三產(chǎn)業(yè)占比68％，高于全國(guó)平均的62％。細(xì)分來(lái)看，香港、澳門的第三產(chǎn)業(yè)占比均超過(guò)90％，但大灣區(qū)廣東九市的第三產(chǎn)業(yè)占比僅為58％，仍有較大的發(fā)展空間。第三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)將會(huì)帶動(dòng)辦公和商業(yè)場(chǎng)所需求的提升，利好商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

　　辦公需求逐漸往大城市周邊擴(kuò)散，深圳、廣州搜索量排在前位

　　報(bào)告顯示，2019年大灣區(qū)內(nèi)地9個(gè)城市中，廣州、深圳兩市合計(jì)完成辦公樓投資額926億元，占廣東省的比重約為70％，這一比例自2005年以來(lái)有所下降，近年來(lái)維持在7成左右。可見，辦公樓需求主要集中于灣區(qū)中的大城市，但近年來(lái)集中度稍有降低。依賴于交通的發(fā)展、城市群的建設(shè)等，辦公需求逐漸往大城市周邊擴(kuò)散。

　　總體來(lái)看，廣東省辦公樓投資額占全省房地產(chǎn)投資額的比重整體呈上升趨勢(shì)。在仲量聯(lián)行最新發(fā)布的2019年全球《優(yōu)質(zhì)辦公樓租金追蹤指數(shù)報(bào)告》中，粵港澳大灣區(qū)中的"香港中環(huán)"蟬聯(lián)全球最貴寫字樓市場(chǎng)，深圳和廣州也有辦公樓上榜，分別排名22和52，全球競(jìng)爭(zhēng)力仍有較大上升空間。

　　從全國(guó)50城辦公樓投資收益指數(shù)來(lái)看，參與調(diào)研的大灣區(qū)6個(gè)城市收益情況良好，其中惠州辦公樓2019年3月的投資收益指數(shù)為357，排名50城中第2名。珠海、東莞、深圳、廣州、佛山辦公樓投資收益分別排名4、8、14、17、27，整體排名靠前，有望吸引更多投資人進(jìn)入粵港澳大灣區(qū)辦公樓投資市場(chǎng)。

　　58安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年受疫情沖擊，全球各地辦公市場(chǎng)受到不同程度的負(fù)面影響，大灣區(qū)廣東9市寫字樓租賃搜索熱度二季度開始修復(fù)，前三個(gè)季度整體已恢復(fù)至去年同期8成水平。

　　從結(jié)構(gòu)上看，核心城市深圳、廣州搜索量占比分別是34％和31％，其次是東莞和佛山，分別占比10％和9％；可見辦公需求往經(jīng)濟(jì)較好的灣區(qū)核心城市集中的同時(shí)，核心城市對(duì)周邊地區(qū)的輻射帶動(dòng)作用明顯。

　　廣東37年蟬聯(lián)全國(guó)社零總額冠軍，非核心城市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房需求提升

　　報(bào)告指出，2019年大灣區(qū)廣東9市社會(huì)零售消費(fèi)品總額超過(guò)3.3萬(wàn)億，占整個(gè)廣東省社零總額的比例為77.4％，占全國(guó)社零總額的比重約為8.1％。作為發(fā)展最前沿的大灣區(qū)9市，2000年至2019年社零總額增長(zhǎng)11.25倍，居民消費(fèi)力增長(zhǎng)驚人，也為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和需求提供了充足的動(dòng)力。

　　2019年大灣區(qū)廣東9市中，廣州、深圳兩市合計(jì)完成商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額667億元，占廣東省的比重約為45％，2005年以來(lái)這一比例呈波動(dòng)下降趨勢(shì)。這表明隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，非核心城市的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房需求在提升。

　　調(diào)查顯示，粵港澳灣區(qū)勞動(dòng)力分布大體上呈現(xiàn)出東強(qiáng)西弱的狀態(tài)。粵港澳大灣區(qū)勞動(dòng)力主要集中在制造、批發(fā)零售、建筑、交通倉(cāng)儲(chǔ)和郵政、教育。與世界其他主要灣區(qū)相比，粵港澳大灣區(qū)25-34歲的人才占比約為60％，人才年輕化特征明顯。這將為粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展帶來(lái)持續(xù)動(dòng)力。

　　未來(lái)，隨著灣區(qū)內(nèi)各城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，第二產(chǎn)業(yè)占比會(huì)繼續(xù)下降，第三產(chǎn)業(yè)占比提升，相應(yīng)人才結(jié)構(gòu)也會(huì)有所調(diào)整，灣區(qū)對(duì)高學(xué)歷、從事高附加值行業(yè)的人才吸引力度增加，利好商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)將受惠于科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展，數(shù)據(jù)中心仍具長(zhǎng)期投資價(jià)值

　　隨著大灣區(qū)開放政策的落實(shí)，未來(lái)將有越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)在大灣區(qū)落戶或者擴(kuò)張，這勢(shì)必增加對(duì)優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求。部分產(chǎn)業(yè)特色突出或地理位置優(yōu)越的產(chǎn)業(yè)園區(qū)也將受惠于灣區(qū)內(nèi)科技產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。大灣區(qū)內(nèi)資本開放和產(chǎn)業(yè)密集的區(qū)域也吸引了眾多初創(chuàng)公司聚集，提升了小型辦公空間、孵化器、共享辦公的需求。

　　報(bào)告指出，電商的發(fā)展雖然沖擊實(shí)體購(gòu)物中心，但卻利好倉(cāng)儲(chǔ)物流類商業(yè)地產(chǎn)。隨著港珠澳大橋開通，深中通道和深珠通道的建成，三大跨海大橋周邊及鐵路建設(shè)的重要樞紐區(qū)域，都適合投資倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)。此外，新科技的發(fā)展離不開數(shù)據(jù)中心，大灣區(qū)內(nèi)部數(shù)據(jù)中心仍具長(zhǎng)期投資價(jià)值。