中國商業地產行業踏入下半場，當商企從以往的拼規模、速度，到如今進階至拼差異化、特色化的新路徑，不斷更替迭代的商業模式，在創新路上奔跑。

　　穿透表象，洞察未來，商業的本質離不開關鍵詞——“嬗變”。

　　尤其是2020年疫情過后，供給端和需求端的需求改變，加速推進商業重構。當中，善于把握行業升級機遇的領航者，往往懂得以資產管理全局觀，打磨更具精細化和專業化的服務運營模式，將成為未來行業發展的趨勢風向標。

與行業共嬗變

雅居樂商業駛向新航道

　　后疫情時代，“雙循環”新發展格局及“十四五”規劃下消費升級的全力推進，不僅推動整個商業地產行業進一步嬗變，也驅使著雅居樂商業集團（以下簡稱雅居樂商業）與時俱進發展。

　　在近期舉辦的2021中國購物中心與連鎖品牌發展峰會暨展覽會上，雅居樂商業作為中國連鎖經營協會會員單位，亦是本次峰會十大2021中國領軍購物中心企業，與萬達、凱德、新城和印力等行業頭部企業同臺出席并設立展位，向外界展示雅居樂商業新航道的實力風范。

◎雅居樂商業展位合影

　　此次峰會上，雅居樂商業集團副總裁呂芙萍作為重量級嘉賓受邀做關鍵詞分享，深度解讀行業的“嬗變”之道，以及雅居樂商業新航道的戰略方向。

　　在呂芙萍看來，理解中國購物中心行業的“嬗變”，要從「認知改變」開始。“中國購物中心行業發展已跨過高速增長的十年，隨著新增購物中心總量漸趨飽和，挖掘300萬億元的存量市場成為了新藍海。”

　　基于此，雅居樂商業以終為始，建立資產管理全局思維和視角，專注商業管理與資產管理“雙輪驅動”的戰略模式和“輕重并舉”的發展策略。

◎雅居樂商業集團副總裁呂芙萍作關鍵詞分享

　　認知的改變促使「體系重構」。商業地產開發底層邏輯，已從原來的粗獷型開發，到如今聚焦一體化全周期進行資產賦能。“因此，商業經營者應在滿足B、C端需求基礎上，著重關注A端資方視角，重構商業地產全周期資產管理體系。”

　　針對嬗變帶來的重構，雅居樂商業通過“投、融、設、招、建、管、退”一體化全周期運營管理助力實現“從地產到資產，從資產到資本”的戰略構想，成為商業資產全周期運營及資產管理專業服務商。

　　呂芙萍還強調，商業經營應回歸商業本質，意識到「消費進階」的趨勢變化。尤其在如今放開三胎、Z世代崛起及銀發經濟萌芽的的新消費格局下，商業地產應“以人為本，一路向C（Customer）”，圍繞消費者需求，進行一系列從產品到場景到數字化的實力進階。

　　聚焦商業嬗變的進階路徑，雅居樂商業透過企業專業的商業資產管理精細化運營模式，秉承“做一成一”經營理念，采用“一城一策”定制化方式，打造具有雅居樂特色的高競爭力產品線及標桿項目。

建立資管的全局視角

雅居樂商業的進階法則

　　“嬗變”之風勁吹，增量時代轉軌至存量時代，挖掘資產價值成為商企的新命題。資管能力至上，是行業共識。

　　行進的賽道中，不同商企因資產組合的差異和底層資本的不一，在資產管理上呈現出各自獨有的特征。

　　以運營帶動資產價值兌現，是常規招式之一。相較之下，以資產管理全局思維和視角，透過一體化全周期全產業鏈服務，實現資產價值持續賦能，則是進階打法。

　　顯然，雅居樂商業是后者的典型代表。

　　由50+城市、200+項目、1000+萬㎡管理面積所構成的雅居樂商業版圖，背后帶來1000+億管理資產規模，亦披露了雅居樂商業的戰略規劃，即重倉布局長三角、粵港澳大灣區、海南地區三大重點區域，伺機發展京津冀、中部區域、西南區域三大潛力區域。

　　伴隨著商業管理+資產管理“雙輪驅動”的戰略進階，雅居樂商業實現了多元產品的細致打磨。在2021中國購物中心與連鎖品牌發展峰會暨展覽會上，雅居樂商業展示了雅樂系五大產品線及南京雅樂方、上海雅樂頌、無錫雅樂城、成都溫江雅樂匯、海口雅樂里、揚州雅樂頌等未來籌開代表性項目。

　　沿襲雅居樂商業雙輪驅動的戰略方向，亦基于商業嬗變認知與重構的變革，其雅樂系的項目矩陣，展現出雅居樂商業極具競爭力的不動產資管運作能力。

提前介入，資管全局思維的前瞻步調

　　步入精細化運營時代，自帶資產屬性的商業項目早已不是從前的大盤勾地、簡單粗暴的開發思維模式。

　　基于這點，雅居樂商業從土地開發階段便開始提前介入，思考在商業和資管層面給予的支持，以協同集團戰略發展。

　　新獲粵港澳大灣區都市文商旅標桿，總體量達121萬㎡的中山新濠雅樂方，在拿地階段便建立資管的全局思維模式，前瞻聯動商業集團，對地塊將要開發的商業項目進行研判、定位、立項。

集團賦能，多元戰略與資本支持

　　與一般綜合體項目的資產考慮不同，文商旅綜合體的資本盤面更注重多個業態板塊經營聯動與價值賦能。

　　中山新濠雅樂方項目聚焦城市文化IP、趣玩商業IP、主題旅游IP三大IP的乘法效應，在建立資管全局思維下，可依靠集團強大的綜合實力和資源體系，為資產護航。

　　圍繞雅居樂集團“135”同心多元戰略，中山新濠雅樂方項目在集團的資本支持下，實現投融資渠道的多元化、產業布局的生態化和經營模式的市場化，加之多元業務已駛入增長快車道，可持續貢獻穩定的現金流，能讓綜合體項目資產做大做強。

搶灘地段，兌現未來增長點

　　綜合體項目開發周期長，好的地段是資本視角下的先決條件。

　　中山新濠雅樂方從資管戰略上前瞻搶灘優勢區域，項目坐落粵港澳大灣區中山新城市中心馬鞍島，更是深中通道珠江西岸落腳點，隨著區域承接深圳高端產業專業和資源外溢，將為商業帶來極大支持，未來將帶動更多價值的兌現。

定位策劃，為資產收入定調

　　背靠集團支持，搶占優勢地段，構成了商業項目的先天優勢，而項目的規劃和定位，將為后續運營定調，也決定了資產的價值走向。

　　購物中心的定位歸根結底是客群的定位。中山新濠雅樂方，作為雅居樂商業旗下又一“雅樂方”產品，明確以大灣區旅游客、當地品質家庭及年輕潮人作為核心客群，項目定位以樂園為驅動的都市文商旅標桿，打造大灣區創新型的繽FUN+微度假體驗公園，回應這類客群對休閑度假、都市微旅生活的想象和需求。

　　為詮釋中山新濠雅樂方的定位，雅居樂商業將為項目規劃美食主題街區、潮玩電影樂園、兒童暢玩世界、在地人文劇場、黑科技體驗館、生態沉浸空間、品質感公共藝術、屋頂花園空間等創新內容，未來將引領微度假生活方式和沉浸式體驗的商業發展趨勢，通過文旅帶動消費進階，從而實現價值和收益提升。

　　顯然，隨著大資管時代到來，雅居樂商業在項目規劃初期即通過資產評估與投資測算，創新探索項目資產管理賦能的內容路徑，為項目未來金融價值的提升埋下伏筆，驅動項目實現長效經營發展。

存量爆改，資產煥“新”術

　　商業地產“嬗變”下半場，存量項目更新改造漸成主旋律。回歸資本屬性，則體現在存量資產的盤活，帶來相應收益提升，助力實現資產價值的躍進。

　　雅居樂商業在存量項目精細化、精準化改造上，也融入資管邏輯。

　　作為雅居樂商業踐行“做一成一”、“一城一策”定制化策略下的全新樣本，今年五一火爆開業的花都雅樂城項目，恰好完美詮釋了雅居樂商業存量改造的實力。

◎花都雅樂城（實景圖）

　　這座17萬㎡綜合體，歷時10年開發，當中國際寫字樓、街區商鋪、公寓早已投入使用，而作為沉淀已久的購物中心，雅居樂商業以資產管理為出發點，找準了項目所處區域的商業空白點，以全新的產品雅樂城進行改造，成為連接周邊住宅、公寓、寫字樓、街區等完整商業生態鏈的關鍵一環。

　　在雅居樂商業專業設計團隊+招商運營團隊護航下，項目從規劃定位、到招商、再到開業運營不斷持續優化，造就大型商業綜合體存量資產盤活的絕佳范本。

　　· 斥資近2億，花都雅樂城從案名煥新到項目主體進行大手筆改造；

　　· 后疫情時期逆風前行，項目舉辦多場沙龍，一年間實現超95%招商率；

　　· 開業后持續高效的營銷活動，聚客效果明顯，不僅提高場內經營收入，也連帶同步提升綜合體項目資產價值。

　　從數據上看，花都雅樂城開業首日便斬獲18萬客流和800萬元銷售額；五一黃金周5天時間，帶來60萬總客流及超2200萬元總銷售額，以優異成績展示雅居樂首個雅樂系商業綜合體開業的爆發力。

　　同時，在2021中國購物中心與連鎖品牌發展峰會暨展覽會期間舉辦的金百合嘉年華晚宴上，該項目還憑借賦能空間變幻的匠心設計，獲評2021金百合購物中心設計最佳實踐案例，可見，雅居樂商業綜合實力獲得行業高度認可。

◎廣州花都雅樂城獲評2021金百合購物中心設計最佳實踐案例

　　在寸土寸金的商業黃金地段，存量資產的稀缺性決定其價值地位，而進一步盤活資產煥發新機，將有效提升項目及區域的整體效益。

　　位于“中華商業第一街”南京路步行街西北面的雅居樂上海國際廣場，雅居樂商業充分利用區位優勢，通過資產改造，帶來雅樂頌產品的全新升級。

　　雅居樂商業從運營角度發現挖掘項目的收入和盈利能力，對項目外立面、室內空間、主題場景等進行全面升級，從而改善財務指標和提升資產價值。

　　改造之外，上海雅樂頌更聯動升級打造的國內首家萬豪侯爵酒店，通過多元業務的疊加效應，提升整體經營價值，奠定項目未來的優勢市場地位和競爭力。

◎上海雅樂頌（示意圖）

“一城一策”定制化打造

雅居樂商業“做一成一”的精準落地

　　立足行業浪潮，從A端資方視角的全局思維，到關注B端商戶、C端消費者的進階需求帶來雅樂系產品的精準落地，雅居樂商業也開啟了雅樂品牌的闊步打造。

　　未來5年內，雅居樂商業堅持“一城一策”的定制化方式，將持續向市場輸出具有雅居樂特色的高競爭力產品線及標桿項目，高度吻合整個行業未來產品細分、優勢競爭等新發展方向。

　　· 地處濱湖區太湖新城的無錫雅樂城，雅居樂商業挖掘當地的新中產家庭、白領精英對時尚、美學、社交的消費偏愛，打造無錫首個【美學生活】Young本綜合體，通過加載首店、網紅、跨界、新潮等品牌及商業內容，引領“高貴不貴”的城市精致生活方式。

◎無錫雅樂城（示意圖）

  · 揚州雅樂頌所處的二城板塊，揚州產城融合的城市副中心，坐擁揚州主城最高樓200米城市天際線，其商業內容則聚焦于當地偏向優雅愜意生活的家庭型客群，以首創花園式精致休閑BLOCK打造揚州首個生態式商業，實現精品商業的特色打法。

◎揚州雅樂頌（示意圖）

　　按照計劃，雅居樂商業年內將完成1個存量項目升級改造，2個精品項目籌開及8個標桿項目的籌備，2個以上輕資產項目外拓等。這些項目，既有精致社區鄰里商業的觸達，也有占據城市C位社交據點的城市Mall，更涵蓋文商旅多元生態。

　　· 計劃2021年10月1日開業的騰沖雅樂里，以原鄉商業社交中心為定位，通過商業融合當地原鄉生活配套及旅游需求，為原鄉業主、全國游客提供一站式服務。

◎騰沖雅樂里

　　· 雅居樂繼清水灣之后又一度假養身鉅作雅居樂西雙林語，項目配套打造的傣風國潮文旅風情商業街——西雙版納雅樂里，計劃于2021年12月23日開業。

◎西雙版納雅樂里（示意圖）

　　· 契合海南著力發展自由貿易港建設的契機，打造品質生活新空間、商務社交新聚場、休閑娛樂新場景的海口雅樂里，也即將迎來開業綻放。

◎海口雅樂里（示意圖）

　　當商業地產行業邁入大資管、大運營、大服務時代，雅居樂商業以“雙輪驅動”戰略作為長效發展的動能，正推動企業在新航道上穩步前行，也讓旗下眾多雅樂系產品的未來落地加載更多行業期待。

　　如今，躋身頭部陣營的雅居樂商業，以極強的競爭力不斷加寬自身護城河，未來將駛向行業更深更廣的領域。

（圖片來源：雅居樂）