從穩到好

    今天的三水廣場，高達95%的出租率、物業管理費和租金百分百收取；三水的消費者從最初不大習慣進店購物或經商，到現在顧客盈門商戶樂在其中。從穩定經營上升為良好運作的三水廣場，正以每天6-7萬人次的人流量、1.5億的年營業額，徹底消除了外界對三水商業地產發展前景的質疑，改寫著三水商業格局。

    消費習慣、經商意識的改變，三水商業格局的變化，投資回報的水漲船高，這一切在過去的三年間，猶如悄然盛開的荷花，宜人芳香中潛移默化水到渠成。

    今天，三水廣場矗立而起的商業地標，在當地商界、地產界都具有不可同日而語的號召力和影響力，一個以三水廣場一、二期為軸心的三水最繁華的都市商業圈正在成型。2005年5月，鄰近三水廣場的某房地產地塊，以三水歷史最高價3.25億元競投成交，成為三水樓市的"新地王"。業內人士紛紛表示，正是因為其毗鄰三水廣場的地域優勢，才令到這個地塊成為了"含著金鑰匙"出身的稀缺"寶地"。

    不僅如此，三水廣場西邊的某大廈也率先沖破4000元/平方米的三水樓價巔峰并賣了個滿堂紅。三水廣場身旁早期的一些小區物業，如今也成為了二手中介里最炙手可熱的單位，租價、賣價都一路攀升。

    從一到二

    三水廣場包含一期和二期（即三水雙城項目）兩部分，總面積超過10萬平方米。兩者并非簡單的1+1的疊加關系，三水廣場能有今天的成功，與始終遵循"從一到二"理性科學的商業地產開發規律密不可分。

    見證了三水廣場一路走來的廣州惠潤商業地產經營管理有限公司董事長歐小衛，當初就力主開發商分期開發分批開業。"商業地產開發，規模控制十分重要，攸關全局成敗，特別是在購物中心業態空白的二三線城市，前期適度開發，是保證降低空置率先行做旺商場的關鍵。"

    以適度的規模--首期4.2萬平方米，在三水導入購物中心這一零售業的最尖端業態，基本滿足當地居民的日常消費需求，獲得最理想的市場力量支撐，租戶穩定商場暢旺之后，發展項目二期（三水雙城）自然是水到渠成的一件事。

    "當然，二期項目我們依然會從全方位滿足當地需求和輻射周邊區域的著眼點入手，圍繞商業地產涉及的多個層面，考慮如何提升消費檔次、滿足多樣化的商務需求。"歐小衛說。

    比如，三水廣場一期100%的滿租率，只有90多個散鋪，使得后來蜂擁而至的商家無鋪可入。歐小衛認為，一家好的購物中心一般需要150-200個散鋪，"三水廣場二期就是要擴大市場規模，滿足商家需求"；同樣，受面積所限，一期一些功能店還有非常大的發展空間，如電器、電影院、餐飲和百貨零售，這些旨在全面提升消費檔次的購物中心元素，都將在二期得到強化完善。第三，商業地產不僅是單純的零售、餐飲和娛樂，它是包含酒店、公寓、寫字樓等商務功能在內的復合型物業。因而，二期還邀來了如家酒店的加盟，推出了寫字樓和公寓，將來還有可能發展百貨公司。

    "將三水廣場最終打造成為集零售、餐飲、娛樂、休閑、商務于一體的綜合商業物業，惟其如此，才能真正體現商業成就地產的價值所在"，陳光明表示。

    如果說三水廣場一期成功地改變了三水人的消費習慣和經商意識，那么到了二期三水雙城，其目標就是提升居民的消費檔次，全方位滿足從日常生活到商務領域的多元化需求。而這種改變將更深刻，對三水未來商業格局的影響將更為深遠。

    事實上，不論是投資者還是租戶，相比于三年前的狐疑和躊躇，對于三水廣場二期--三水雙城的追捧只能用"狂熱"二字來形容。據了解，二期項目商業部分的一線鋪租金均價已達180元/平方米，二線鋪120元/平方米，比三年前翻了一番。今年春節后三水雙城推出寫字樓，僅是內部認購，就已售出過半初戰告捷。

    且讓我們拭目以待，新一輪的改變，將從三水雙城開始！