本網(wǎng)訊 （第一商業(yè)網(wǎng)記者 吳婕秋1月5日廣州報(bào)道）被譽(yù)為史上最嚴(yán)厲“調(diào)控年”的2010年即將結(jié)束， 2011年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向何方？在新的一年來臨之際，中國(guó)房地產(chǎn)2011新年峰會(huì)于今日盛大舉行，峰會(huì)匯聚國(guó)內(nèi)地產(chǎn)界、財(cái)經(jīng)界代表性領(lǐng)軍人物，對(duì)政策與市場(chǎng)變化進(jìn)行前瞻性展望，運(yùn)籌新一年的決勝之道。本網(wǎng)總裁黃華軍受邀主持主題為“商住倒掛+住宅限購(gòu) 商業(yè)地產(chǎn)起飛在即？”論壇，廣東流通業(yè)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)黃文杰、富力執(zhí)行董事呂勁、百嘉信太陽(yáng)新天地購(gòu)物中心董事總經(jīng)理?xiàng)钴娡А⑹腊钗豪硎巳A南董事總經(jīng)理劉蔚海擔(dān)任論壇嘉賓，對(duì)廣州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景、總部經(jīng)濟(jì)、明年寫字樓市場(chǎng)等話題進(jìn)行熱議。

     第一商業(yè)網(wǎng)總裁   黃華軍:
    在論壇開始前，有記者采訪我，問我對(duì)去年廣州的商業(yè)有什么樣的評(píng)判，我認(rèn)為去年是廣州商業(yè)的分水嶺，大家都覺得廣州樓市去年是備受打壓，而廣州的商業(yè)去年給我們感覺是很紅火。所以今天探討這個(gè)話題，在商住倒掛+住宅限購(gòu)壓力之下，商業(yè)地產(chǎn)是不是起飛在即？在探討之前，我先講一個(gè)情況，為什么說廣州的商業(yè)去年迎來了一個(gè)分水嶺，去年整個(gè)廣州商業(yè)大大小小加起來有40個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，新增100萬(wàn)平方米，其中有幾十個(gè)項(xiàng)目首次登陸廣州，新增大型購(gòu)物中心數(shù)量是過去五年的年均供應(yīng)量的3倍還要多，所以我們有點(diǎn)回想起14年前1996年叫“北商洋店”，感覺去年有那個(gè)味道，北方的商家萬(wàn)達(dá)來了，洋是沃爾瑪開了兩個(gè)店。所以說，今天我們坐在探討商業(yè)地產(chǎn)起飛在即的話題非常有意義。

    世邦魏理仕華南董事總經(jīng)理   劉蔚海：
    商業(yè)地產(chǎn)我們作為咨詢的顧問分幾類，純粹商業(yè)的，比如說零售、shopping  mall，還有寫字樓的物業(yè)，我們一直非常關(guān)注整個(gè)市場(chǎng)的走勢(shì)，剛才也聽到綜合的數(shù)據(jù)會(huì)迎來很多寫字樓新增供應(yīng)，新的供應(yīng)會(huì)不會(huì)導(dǎo)致空置率上升還有租金的需求，包括資產(chǎn)的價(jià)格會(huì)受到影響。總體的看法是新增的需求是非常可觀的，中級(jí)寫字樓用戶包括國(guó)內(nèi)國(guó)外的企業(yè)越來越多，適逢亞運(yùn)會(huì)前后，我們觀察一些寫字樓的有效吸納量有很好的增長(zhǎng)，而且有很多新增的項(xiàng)目比如說太古匯，是一個(gè)綜合性的項(xiàng)目，寫字樓60%的面積已經(jīng)被匯豐銀行租賃了，還有一些高端項(xiàng)目比如說西塔，我們參與了大概兩年的時(shí)間，也是前所未有預(yù)租有非常可喜的表現(xiàn)，預(yù)租現(xiàn)在不少于3萬(wàn)平方米。在這么大體量，這么大的項(xiàng)目出現(xiàn)這么高的預(yù)租是歷史上從來沒有的。在需求方面我們看到非常好的勢(shì)頭。
    國(guó)內(nèi)的企業(yè)追求好的商業(yè)物業(yè)越來越高的要求，外資持續(xù)08年跌了一陣子，09年迅速回暖，在原來老城區(qū)比如說環(huán)市東路和天河北他們有非常大的需求就是需要升級(jí)換代。所以導(dǎo)致珠江新城整個(gè)寫字樓在近五年時(shí)間是最大的吸納量時(shí)間。2011年吸納量也會(huì)有一個(gè)非常穩(wěn)步的增長(zhǎng)。
    另外我想談一下對(duì)于投資的需求，目前一些新的甲級(jí)寫字樓，我認(rèn)為是一種起飛，過去比如說去年同比增長(zhǎng)最貴重一些寫字樓物業(yè)增長(zhǎng)可以達(dá)到50%。其中一個(gè)原因住宅有很多的投資，資金會(huì)跑到商業(yè)物業(yè)。還有我們看到一個(gè)可喜的現(xiàn)象，即便有這么大的供應(yīng)，我們也有很大的需求來平衡。在需求底下，租金過去一年有挺大的回升，在甲級(jí)寫字樓的租金大概是15%左右的增長(zhǎng)速度。所以我們展望寫字樓的市場(chǎng)，會(huì)很大程度上被有效的吸納到新增的供應(yīng)。未來可以判斷所謂的資產(chǎn)價(jià)格看不到有下跌的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)有一定程度的增長(zhǎng)，平均也不會(huì)下跌，特別是在一些老一點(diǎn)的地區(qū)或者天河北一帶，所謂的空置率會(huì)有所上升。

    富力執(zhí)行董事   呂勁：
    作為我們?cè)谥榻�新城�?8個(gè)項(xiàng)目的大業(yè)主，我們也希望寫字樓都有世界500強(qiáng)入駐。但廣州的實(shí)際情況沒法跟上海、北京比，不一定非得等到世界500強(qiáng)來，我們廣州歷來是一個(gè)商都，所以大家其實(shí)也不必要非得靠世界500強(qiáng)來塞滿珠江新城，很多的民營(yíng)企業(yè)，很多的政府官方機(jī)構(gòu)，很多半政府的官方機(jī)構(gòu)他們都需要這樣好的東西。
    我剛才看了一下題目，100萬(wàn)平方米寫字樓供應(yīng)是不是很恐怖？我大概算了一下，以一個(gè)中型公司每個(gè)公司用500平方米，也差不多了，算400平方米也就2500家企業(yè)消化了，所以這個(gè)數(shù)字真算起來也大不到哪里去，而且廣州確實(shí)是物美價(jià)廉，現(xiàn)在珠江新城很辛苦才達(dá)到每天1美金，所以空間大的是。
    我們總公司在一段時(shí)間里面還是保持至少75%的住宅量，25%是商業(yè)，包括酒店、旅游地產(chǎn)、寫字樓、商場(chǎng)。在這里給大家一個(gè)忠告，一定在前期最高決策層一定要充分考察，另外一定要找到非常非常有經(jīng)驗(yàn)的建筑師還有策劃?rùn)C(jī)構(gòu)，這些服務(wù)性的團(tuán)隊(duì)千萬(wàn)不能省錢。商業(yè)地產(chǎn)大家也看到了，我們國(guó)家充滿著巨大機(jī)會(huì)，所以才有大連萬(wàn)達(dá)的蓬勃發(fā)展，但是我們還是需要品質(zhì)更高的商業(yè)地產(chǎn)，這是跟業(yè)主的決心有很大的關(guān)系。作為發(fā)展商，作為業(yè)主，越是先舍得投入，你得到的回報(bào)越高，你的風(fēng)險(xiǎn)是越少的。這是我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)。

    百嘉信太陽(yáng)新天地購(gòu)物中心董事總經(jīng)理?xiàng)钴娡?BR>   世界500強(qiáng)的企業(yè)在廣州市，我大概數(shù)了一下30多家，還包括中國(guó)工商行、中石化之類。那么廣州的寫字樓是按照我們廣州銷售額收入18%的增長(zhǎng)，就產(chǎn)生了寫字樓的增長(zhǎng)，所以珠江新城東塔、西塔等等塔的產(chǎn)生，我認(rèn)為是OK了，也是將來會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求。
    關(guān)于廣州的商業(yè)地產(chǎn)，我認(rèn)為明天會(huì)更好，因?yàn)閺V州的商業(yè)地產(chǎn)有發(fā)展空間，廣州現(xiàn)在多了很多購(gòu)物中心。這是因?yàn)楝F(xiàn)在新生代18歲到35歲這一代品牌意識(shí)增強(qiáng)，此外，最近出臺(tái)的海關(guān)關(guān)稅政策也利好廣州奢侈品消費(fèi)。

    廣東流通業(yè)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)  黃文杰：
    對(duì)于廣州的商業(yè)而言，最值得紀(jì)念的年份一個(gè)是1996年，一個(gè)是2000年，對(duì)于1996年來說，主要是百貨公司進(jìn)入廣州的市場(chǎng)，當(dāng)然也包括本土的，也包括外地的。但是在經(jīng)過了1996年一直到2010，這14年時(shí)間里面，說實(shí)在的整個(gè)廣州包括百貨公司購(gòu)物中心發(fā)展相對(duì)緩慢，但天河城至今為止作為中國(guó)的第一個(gè)購(gòu)物中心，仍然也是中國(guó)效益最高的購(gòu)物中心。作為我們來說真正突飛猛進(jìn)的發(fā)展應(yīng)該是在2010年，媒體報(bào)道有41個(gè)大大小小的購(gòu)物中心，商業(yè)項(xiàng)目落成，我覺得這個(gè)是非常值得欣慰的，雖然事實(shí)上在亞運(yùn)前開業(yè)的為數(shù)還不多，接下來大部分應(yīng)該是在2011年呈現(xiàn)出來。
    商業(yè)地產(chǎn)受到重新的重視，主要有幾個(gè)原因，一個(gè)某種程度上感謝住宅地產(chǎn)的調(diào)控，讓很多投資者包括企業(yè)也包括了個(gè)人，把目光投向了商業(yè)地產(chǎn)。同時(shí)還有幾個(gè)原因，天河城作為一個(gè)成功的范例，他的示范效應(yīng)也是讓很多后來者覺得應(yīng)該往這個(gè)行當(dāng)去發(fā)展。去年一個(gè)非常有標(biāo)志性7月份新財(cái)富富豪榜，把萬(wàn)達(dá)王建林董事長(zhǎng)以401.1億排在財(cái)富榜榜首，以做商業(yè)地產(chǎn)為主的老板終于排到了榜首，也是一個(gè)非常好的示范效應(yīng)。
    還有我們看到社會(huì)銷售零售總額，去年全國(guó)來看差不多有17萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)接近20%，如此強(qiáng)大的消費(fèi)動(dòng)能也是推動(dòng)商業(yè)發(fā)展非常重要的動(dòng)力。在剛剛結(jié)束的商務(wù)部今年工作布置會(huì)議上，同樣也把拉動(dòng)內(nèi)需和產(chǎn)業(yè)升級(jí)作為今年的八大任務(wù)的前兩位，在整體各方面的因素驅(qū)動(dòng)之下，商業(yè)地產(chǎn)從去年開始一直在往后的發(fā)展，我們自己的定論在21世紀(jì)的前十年看作是住宅地產(chǎn)黃金發(fā)展時(shí)期，在2010年開始，接下來的十年是商業(yè)地產(chǎn)黃金發(fā)展的時(shí)期。