本網(wǎng)訊（第一商業(yè)網(wǎng)記者婉兒6月5日廣州報(bào)道）“新國五條”出臺后，房地產(chǎn)市場面臨持續(xù)調(diào)整，必將催熱商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展。在投資者、開發(fā)商、經(jīng)營者為泡沫而隱憂的背景下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該采取怎樣的運(yùn)營模式？在電商和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的沖擊下，傳統(tǒng)商業(yè)如何才能找到一條持續(xù)發(fā)展之路？商業(yè)開發(fā)如何選擇最具成長潛力的城市、新興區(qū)域？商業(yè)地產(chǎn)如何面臨資金壓力大、短期效益下滑、招商運(yùn)營難、專業(yè)人才匱乏等一系列難題。
6月5日，由奧園集團(tuán)主辦的“暢享新商業(yè)地產(chǎn)”——奧園集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)布會商暨業(yè)精英高峰論壇在廣州舉行。與會領(lǐng)導(dǎo)、專家學(xué)者、業(yè)界精英針對商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與前景、商業(yè)地產(chǎn)新運(yùn)營模式等話題進(jìn)行深入探討，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展瓶頸的突破提供了路徑。
四大產(chǎn)品線入市 打造“體驗(yàn)式”新商業(yè)特色
“奧園近年來秉持商住雙線發(fā)展戰(zhàn)略，專注開發(fā)大中型商業(yè)MALL、主題及社區(qū)配套商業(yè)街、高端商業(yè)公寓寫字樓、養(yǎng)生商業(yè)四大產(chǎn)品線。公司更加關(guān)注支持銷售商業(yè)后續(xù)經(jīng)營的理念，致力打造“體驗(yàn)式商業(yè)業(yè)態(tài)”、“體驗(yàn)式商業(yè)服務(wù)”以及“養(yǎng)生商業(yè)”等新商業(yè)特色，將逐步建立有奧園特色的商業(yè)品牌，這僅是奧園商業(yè)地產(chǎn)升級的開始。”奧園集團(tuán)執(zhí)行總裁楊忠先生在會上表示。
奧園集團(tuán)執(zhí)行總裁楊忠
隨著消費(fèi)需求的不斷發(fā)展升級，尤其是電商的迅猛發(fā)展，體驗(yàn)式消費(fèi)已成為商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的命脈。體驗(yàn)式商業(yè)主要以美食餐飲、溜冰場、健身會館、電玩城、KTV、美容美體、兒童體驗(yàn)、電影院、兒童游藝、休閑娛樂和購物等業(yè)態(tài)體現(xiàn)。2012年12月開幕的廣州奧園廣場，96%的開業(yè)率，日均2萬客流，ZARA、H&M、華潤萬家、星美影院、悠悠堂、稻香等百家知名品牌集聚奧園廣場，成功踐行了體驗(yàn)式商業(yè)；2012年12月奧園以34億底價(jià)摘得廣州地王——奧園城市天地，毗領(lǐng)長隆國家級5A景區(qū)，打造的華南首席商業(yè)娛樂旗艦，匯聚時(shí)尚天地、兒童天地、休閑娛樂天地三大主題天地；奧園養(yǎng)生城酒店、奧園高爾夫酒店、南沙海景城、金莎廣場、奧園廣場、奧園養(yǎng)生廣場、奧園城市天地、奧園都會廣場、沈陽奧園會展廣場、株洲奧園廣場等項(xiàng)目也將成為體驗(yàn)式商業(yè)的踐行者。
奧園集團(tuán)副總裁王曙煜
在會上，奧園集團(tuán)副總裁王曙煜透露，奧園在廣州、重慶、沈陽、株洲等地推出多個(gè)商住雙線項(xiàng)目，至今開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目累計(jì)17個(gè)，商業(yè)面積達(dá)150多萬平方米，未來計(jì)劃將商業(yè)比重提升至40%比例。
中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會首席專家禹來
商業(yè)地產(chǎn)投資快速增長 購物中心二分之一現(xiàn)象
近年來，隨著樓市調(diào)控政策的持續(xù)深入，商業(yè)地產(chǎn)逐漸成為房企轉(zhuǎn)型的目標(biāo)，商業(yè)地產(chǎn)投資增速非�？�，2008年以來商業(yè)地產(chǎn)投資比例保持15%增長，特別是2010年住宅調(diào)控政策頒布后，商業(yè)地產(chǎn)投資達(dá)到30%，高于房地產(chǎn)平均投資增速水平。購物中心增長數(shù)量，2011年開始每年進(jìn)入市場高達(dá)300家。中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會首席專家禹來表示，增速原因是開發(fā)商加大商業(yè)地產(chǎn)投資，以及土地出讓政策包括城市規(guī)劃的現(xiàn)狀所造成的。
對于大型購物中心項(xiàng)目發(fā)展趨勢，在十年前，禹來就曾預(yù)測將會呈現(xiàn)購物中心二分之一現(xiàn)象，他指出全國購物中心項(xiàng)目開工率只有一半，順利完工的又有二分之一根本無法開業(yè)，就算能成功開業(yè)也有二分之一項(xiàng)目是經(jīng)營不善，換言之，中國購物中心成功率大概只有八分之一，而這八分之一的購物中心將給開發(fā)商帶來了無窮的利益。
他認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)需要具備三個(gè)條件，第一是可行的盈利模式，來解決現(xiàn)金流的問題，第二是現(xiàn)金流對于目前的大多數(shù)房地產(chǎn)來說，主要就是解決租售結(jié)合的問題；第三是持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，解決房地產(chǎn)周期性問題。
禹來指出，按照目前的趨勢來說，國內(nèi)總體商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，風(fēng)險(xiǎn)大于機(jī)會；而對單個(gè)企業(yè)來講，機(jī)會大于風(fēng)險(xiǎn)。按照國內(nèi)現(xiàn)行政策來說，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型是必然選擇，不管選擇什么樣的轉(zhuǎn)型方式，規(guī)劃和實(shí)現(xiàn)較優(yōu)的資產(chǎn)負(fù)債率租售收入比例，是回避周期性的生存發(fā)展之道。
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