本網訊（第一商業網記者婉兒6月5日廣州報道）“新國五條”出臺后，房地產市場面臨持續調整，必將催熱商業地產市場的發展。在投資者、開發商、經營者為泡沫而隱憂的背景下，商業地產開發商應該采取怎樣的運營模式？在電商和網絡經濟的沖擊下，傳統商業如何才能找到一條持續發展之路？商業開發如何選擇最具成長潛力的城市、新興區域？商業地產如何面臨資金壓力大、短期效益下滑、招商運營難、專業人才匱乏等一系列難題。

       6月5日，由奧園集團主辦的“暢享新商業地產”——奧園集團商業地產戰略發布會商暨業精英高峰論壇在廣州舉行。與會領導、專家學者、業界精英針對商業地產現狀與前景、商業地產新運營模式等話題進行深入探討，為商業地產發展瓶頸的突破提供了路徑。

        四大產品線入市 打造“體驗式”新商業特色

      “奧園近年來秉持商住雙線發展戰略，專注開發大中型商業MALL、主題及社區配套商業街、高端商業公寓寫字樓、養生商業四大產品線。公司更加關注支持銷售商業后續經營的理念，致力打造“體驗式商業業態”、“體驗式商業服務”以及“養生商業”等新商業特色，將逐步建立有奧園特色的商業品牌，這僅是奧園商業地產升級的開始。”奧園集團執行總裁楊忠先生在會上表示。

奧園集團執行總裁楊忠

        隨著消費需求的不斷發展升級，尤其是電商的迅猛發展，體驗式消費已成為商業地產經營的命脈。體驗式商業主要以美食餐飲、溜冰場、健身會館、電玩城、KTV、美容美體、兒童體驗、電影院、兒童游藝、休閑娛樂和購物等業態體現。2012年12月開幕的廣州奧園廣場，96%的開業率，日均2萬客流，ZARA、H&M、華潤萬家、星美影院、悠悠堂、稻香等百家知名品牌集聚奧園廣場，成功踐行了體驗式商業；2012年12月奧園以34億底價摘得廣州地王——奧園城市天地，毗領長隆國家級5A景區，打造的華南首席商業娛樂旗艦，匯聚時尚天地、兒童天地、休閑娛樂天地三大主題天地；奧園養生城酒店、奧園高爾夫酒店、南沙海景城、金莎廣場、奧園廣場、奧園養生廣場、奧園城市天地、奧園都會廣場、沈陽奧園會展廣場、株洲奧園廣場等項目也將成為體驗式商業的踐行者。

奧園集團副總裁王曙煜

      在會上，奧園集團副總裁王曙煜透露，奧園在廣州、重慶、沈陽、株洲等地推出多個商住雙線項目，至今開發商業項目累計17個，商業面積達150多萬平方米，未來計劃將商業比重提升至40%比例。

    中購聯購物中心發展委員會首席專家禹來

        商業地產投資快速增長 購物中心二分之一現象

       近年來，隨著樓市調控政策的持續深入，商業地產逐漸成為房企轉型的目標，商業地產投資增速非常快，2008年以來商業地產投資比例保持15%增長，特別是2010年住宅調控政策頒布后，商業地產投資達到30%，高于房地產平均投資增速水平。購物中心增長數量，2011年開始每年進入市場高達300家。中購聯購物中心發展委員會首席專家禹來表示，增速原因是開發商加大商業地產投資，以及土地出讓政策包括城市規劃的現狀所造成的。

        對于大型購物中心項目發展趨勢，在十年前，禹來就曾預測將會呈現購物中心二分之一現象，他指出全國購物中心項目開工率只有一半，順利完工的又有二分之一根本無法開業，就算能成功開業也有二分之一項目是經營不善，換言之，中國購物中心成功率大概只有八分之一，而這八分之一的購物中心將給開發商帶來了無窮的利益。

        他認為房地產轉型商業地產需要具備三個條件，第一是可行的盈利模式，來解決現金流的問題，第二是現金流對于目前的大多數房地產來說，主要就是解決租售結合的問題；第三是持續發展戰略，解決房地產周期性問題。

        禹來指出，按照目前的趨勢來說，國內總體商業地產發展，風險大于機會；而對單個企業來講，機會大于風險。按照國內現行政策來說，房地產企業轉型是必然選擇，不管選擇什么樣的轉型方式，規劃和實現較優的資產負債率租售收入比例，是回避周期性的生存發展之道。