近日，戴德梁行發布《2020年上半年廣州商辦市場》報告，回顧了甲級寫字樓及優質零售市場上半年的表現與亮點，并對下半年的發展走勢進行展望。

   數據顯示，二季度受全球疫情蔓延及新增供應入市影響，廣州甲級寫字樓市場平均租金環比下降2.7%至184.5元每平方米每月，空置率環比上升1.5個百分點至6.7%。在國外疫情仍未完全受控的情況下，預計短期內企業仍持觀望態度，擴租及升級搬遷計劃暫緩甚至擱置，以壓縮運營成本為目的的搬遷需求將占主導。

   同樣受疫情影響，零售商營收壓力維持高位，全市優質零售市場空置率環比微升至6.9%，購物中心首層平均租金水平環比微降至777.4元每平方米每月。預計下半年購物中心及商戶將“加碼”促銷，拉動消費需求。

   優質零售市場：購物中心派億元消費券帶旺客流 

   二季度，廣州優質零售市場依舊沒有新增供應入市，存量維持在469.6萬平方米。由于市場形勢不明朗，部分租戶尤其是餐飲類商戶出現退租現象，全市空置率環比微升至6.9%。

   由于零售商營商壓力的持續，不少購物中心租金有所松動，全市平均租金二季度環比微降至777.4元每平方米每月。

   二季度起，購物中心逐漸取消租金減免措施，轉以發放各類優惠券帶旺商場人流。五月份，萬達商管在全國發放總額逾2億元的消費券刺激消費，受益于此，廣州萬達廣場“五一”期間銷售額恢復至去年同期的91%。

   除此之外，包括正佳廣場、天河城及萬菱匯在內的各大商場加碼節日促銷，推出豐富多樣的推廣活動。化妝品牌擴張勢頭迅猛，引領零售業復蘇。

   彩妝集合店WOW COLOUR本季在全市主要購物中心開出6家新店，另外完美日記及其姐妹品牌完子心選、知名新零售品牌KK集團旗下的THE COLORIST調色師在新店擴張上亦表現不俗。餐飲品類拓店擴張則由喜茶、娃哈哈、SEVENBUS及廣籠記等品牌領銜。

   甲級寫字樓：疫情影響顯現，廣州市場韌性強

   二季度,越秀商圈的星寰國際商業中心投入使用，帶來8.7萬平方米的新增供應，全市甲級寫字樓市場存量突破500萬平方米。

   疫情在全球蔓延給寫字樓市場帶來的負面影響逐漸顯現，全市平均租金環比下降2.7%至184.5元每平方米每月，空置率環比上升1.5個百分點至6.7%。

   受疫情影響，今年上半年寫字樓市場凈吸納量錄得1.97萬平方米，僅為去年同期的三成。上半年租賃活動以短平快的小面積成交為主，其中小于800平方米的成交宗數占比達50%，較去年全年提高9個百分點，租金面積大于3000平方米的成交占比僅為8%，低于去年11%的水平。

圖1：廣州甲級寫字樓市場租金&空置率情況，數據來源：戴德梁行研究部

   疫情沖擊下，國內一線城市空置率及租金普遍承壓。在此背景下，廣州市場表現出較強的韌性。一來與其他一線城市相比，廣州上半年市場新增供應僅8.7萬平方米，是一線城市中最低的，且部分項目因疫情推遲入市時間，一定程度上緩和了疫情壓力，寫字樓空置率同比上升2.4個百分點至6.7%，是空置率最低的一線城市。不僅如此，在租金水平普遍下調的情況下，廣州為所有一線城市中降幅最低。

圖2：北上廣深二季度空置率及租金同比變化，數據來源：戴德梁行研究部

   金融及TMT行業“逆勢增長”

   經濟下行環境下，金融及TMT行業 “逆勢上揚”。戴德梁行研究院副院長、華南及華西區研究部主管及高級董事張曉端分析，今年一季度信息傳輸、軟件及信息技術服務業、金融業增加值同比分別增長12.5% 及 8.4%，受益于此，金融機構及TMT企業成寫字樓吸納主力，上半年租賃成交面積占比分別高達32.2%及20.9%。與此相反，抗風險能力較弱、前期快速擴張且以初創公司為主要租戶的商務空間品牌開始出現退租撤場現象，行業洗牌現象加劇。

   越秀吸納表現活躍，珠江新城“以價換量”

   上半年全市甲級寫字樓市場僅越秀商圈有一個新項目入市，新增供應刺激了越秀租賃需求的釋放，助其以31,454平方米吸納量領跑全市。作為核心商務區，平均租金水平位于全市最高位的珠江新城，上半年下調了租金以價換量，是唯一錄得空置率下降的商務區。

圖3：各商務區上半年市場表現，數據來源：戴德梁行研究部

   預計年內租金下降態勢持續

   下半年，廣州甲級寫字樓市場預計有37.9萬平方米新增供應，均集中在琶洲商圈，優質項目間競爭將加劇，年內空置率或將持續攀升。隨著租戶議價能力的提高，寫字樓業主方下調租金的態勢或將延續至年底。中長期來看，廣州未來三年新增供應預計達176.4萬平方米，與深圳逾470萬、北京近290萬及上海約645萬平方米的體量相比，壓力較小。

   張曉端指出，寫字樓租金水平走向與經濟發展趨勢緊密關聯，廣州甲級寫字樓市場即將迎來新增供應小高峰，為產業及經濟發展提供更充裕的空間。新增供應將刺激市場“去化”，進而影響租金走向，合理的新供應及空置率有利于維持城市經濟活力。

   夜經濟“點亮”消費復蘇

   廣州夜經濟“底子好”，擁有成熟的夜間經濟產業與商圈，為消費市場回暖添足馬力。數據顯示，廣州零售和餐飲企業夜間營業額占比高達7成，夜間開放的餐廳占比近72.5%。除此之外，廣州還是全國夜場電影超過1000場的3座城市之一，24小時便利店占比超過71%，夜經濟發達水平領跑全國。張曉端分享，廣州全面發力夜經濟，二季度舉辦主題為“Young城Yeah市”夜間消費節，聯動全市大型商圈、商業綜合體及文旅場所，共同“點亮”消費市場復蘇。電影院、KTV等娛樂場所開業仍受限，具備社交屬性的Live House（室內演出場館）及清吧承接了外溢需求，吸引更多年輕人前往。

   新能源汽車線下店“遍地開花”

   搭乘了政策及資本紅利，新能源汽車行業近年進入高速發展期。在購置稅免征、指標傾斜、各類補貼加持下，部分車企如小鵬汽車、蔚來等積極布局線下門店，搶占市場先機。新能源汽車“駛入”購物中心已是常態，通過在核心地段商場的大型門店展示，為客戶提供直觀高效的體驗，同時觸及4S店或傳統營銷方式無法覆蓋的潛在消費者，帶動汽車銷量上漲。3月初，為刺激汽車行業銷售，廣州率先推出政策，為購買新能源汽車的消費者給予綜合性補貼，并對置換或者購買“國六”新車的消費者給予補助，效果顯著。

   IP經濟走上風口

   IP經濟大熱，商業化運營的IP往往能依靠話題度為購物中心造勢，創造可觀營收。價值千億的超級IP泡泡瑪特掀起“盲盒”浪潮，在港上市后身價暴漲，二季度更將實體店開進廣州高端商場太古匯。爆紅“新物種”超級文和友，以沉浸式體驗場景成為炎夏中的羊城“熱話”，與太古匯強強聯合后，叫好又叫座。不僅是購物中心，舊街區也借力IP經濟煥發新活力，“中國最美書店”鐘書閣落戶永慶坊、“廣州最美麥當勞”登陸沙面，搭乘強IP營銷的“順風車”搖身一變打網紅打卡點。預計未來購物中心乃至歷史街區聯合多元化IP營銷的方式將越來越普及，IP不再局限于餐飲品牌及卡通動漫，有望往影視、手游等更多元化的領域拓展。

   今年下半年，廣州優質零售市場預計將迎來兩個購物中心（悅匯城、番禺天河城）開業，合共約38萬平方米新增供應入市。預計三、四季度隨著電影院等娛樂業態的重開，將顯著拉動購物中心客流的回暖，商場招商及商戶銷售壓力將得以緩解。

圖4：歷年廣州優質零售市場新增供應，數據來源：戴德梁行研究部