廣州正以多元化的生態及更優化的空間布局，開啟新的發展篇章。在戴德梁行華中區策略發展顧問部高級董事及主管邵豐看來，從產業、交通及居住的維度，廣州未來將擁抱四大趨勢，激活城市發展力。這四大趨勢，既是城市競爭力提升的新引擎，也是廣州實現華麗蛻變的王牌。“中改造”概念的興起將為城市更新貢獻哪些新的操作思路？廣佛同城不再“紙上談兵”？高鐵入城、站城一體化如何為區域發展賦能？新基建登上城市發展新風口？戴德梁行對此進行了深入解讀，為廣州煥發新活力把薪助火。

   “中改造”新思路：振興產業為核心

   一線城市新增土地資源稀缺，廣州順勢進入舊改浪潮。隨著舊城改造過程中政府的深度參與，提出了“中改造”概念，為城市更新帶來了新的操作思路。“中改造”包含了舊有物業的拆除及片區的微改造，對區域老舊物業既有保留也有重建，目前主要聚焦在傳統城區，如越秀、荔灣及白云等。在改造類型上有片區性的如流花火車站、五羊新城及環市東片區改造，有街區性的如白云區遠景路街區商業提升，也有針對個體項目的改造如南方大廈及白云國際會議中心等。

   “中改造”的興起，一方面源于“老城市新活力”的提出，另一方面傳統城區巨大的改造空間。舊城區產業基礎雄厚，匯集了海量優質企業，醫療及教育資源集中，在各類城市綜合配套上，都表現拔尖。以越秀區為例，截至2020年二季度，越秀商圈甲級寫字樓存量約39萬平方米，在全市存量占比約7.7%。2018年至今，僅今年上半年有8.7萬平方米新增供應，在該項目入市前，空置率常徘徊在6%以下。較低的空置率雖彰顯了商務區的穩定，但又給優質企業的入駐設置了“壁壘”。合理的新載體供應，可刺激市場需求的釋放，為企業落戶及產業集聚發展，提供充裕空間。

   邵豐分享，新載體供應是“中改造”的一大舉措。通過引進新載體，來提升傳統產業如商貿、金融及企業總部的發展。除此之外，“中改造”最顯著的一個特點是“去房地產化”。與舊村改造不同，“中改造”不再新增住宅，物業拆遷后只能原地還建，投資者無法通過房地產手段實現財務收益。未來新增載體局限于辦公及商業類型，倒逼開發者要在改造初期，即尋求產業發展、融資及財務平衡。從城市格局的發展上來看，除了聚焦“東拓”，積極打造珠江新城、琶洲及國際金融城構筑的黃金三角區，并大力發展黃埔魚珠港，隨著“中改造”的推進，西部區域的聯動也成為關鍵，如白鵝潭商務區的崛起，對未來城市的商務格局有重要意義，將為市場帶來新的投資機會。

   廣佛全域同城新突破：TOD引領發展

   廣佛同城概念最早于2006年提出，先后經歷了政策落地、交通網絡的打造，即將以功能片區的聯動式發展，為這座“超級城市”帶來新突破。過去，兩個城市邊界存在“住宅+住宅”及“CBD+工廠”形態的發展癥結，為打破歷史遺留問題，“1+4”高質量發展融合試驗區橫空而出，廣州首次將佛山三龍灣與南站各片區“同框”規劃，通過調整土規和控規，實現雙城全域對接，為跨市合作及發展打下夯實基礎。得益于此，三龍灣南海片區、荔灣-南海片區將是未來關注的重點。

   交通先行是推動兩地融合發展的重要手段，可高效集約開發土地并帶來可觀經濟、社會效益的TOD模式，成為廣佛全域同城的重要抓手。TOD后發優勢明顯，關鍵站點的發展，可為城市的“點”（個體項目）及“面”（片區）全面賦能，甚至有望成長為與CBD相媲美的商務新區。同時，軌道交通、城市基建密度的提升，將促進產業深度合作區的大量形成，在廣佛競合關系中實現產業分工，帶動區域發展。廣佛同城不僅是城市及空間上的同城，也是產業同城。

   城市新格局：高鐵入城，站城一體化

   高鐵入城、站城一體化成為廣州市內高鐵發展及新格局形成的兩大趨勢。隨著廣州火車站及廣州東站改造的推進，廣州城區將形成兩個中央車站，這類綜合交通樞紐站點周邊的物業，增值潛力巨大。過往高鐵片區的發展，忽視了站場與周邊一公里范圍內區域的開發及融合，造成站場與城市發展上的割裂現象。不少站場在規劃上不完善，過站旅客出站后即到達大型廣場，缺乏商業物業、綜合體的消費“截流”，無法將海量客流轉變為經濟價值。高鐵樞紐4.0時代正當時，站城一體化的優化發展，摒棄了站前廣場載體，以辦公、酒店、商業、文化等商辦物業與綜合體的緊密開發取而代之，高度整合了城市空間與交通功能的聯系，使樞紐場所空間更人性化，為人口導入、土地價值提升及物業溢價插上騰飛的翅膀。

   在此趨勢下，以軌交為核心，通過地上、地下空間串聯，高效貫通站點周邊1公里復合功能，并促進站城一體化發展的TOD模式，迎來了高光時刻。在TOD模式引導下，從站點上蓋綜合體的開發，逐漸到區域內多元化功能的拓展，從而促成站點1公里圈層內的全新生活方式。如澳大利亞墨爾本聯邦廣場、日本涉谷Hikarie等軌交綜合體，聯動了新經濟產業、新零售、藝術、文化、體育及音樂等載體與空間的延伸發展，以復合型開放空間，激活區域活力。

   城市發展新風口

   新基建、新商貿等新興產業，登上廣州城市發展的新風口。今年5月，廣州打響新基建“第一槍”，總投資額1800億元的73個簽約項目，涵蓋5G、人工智能、大數據中心及工業互聯網等數字新基建“熱門選手”，在華為、百度、京東及騰訊等巨頭加盟下，正式落地。隨之迎來的是廣州在新基建領域的全面發力，7月初市工信局發布《廣州市加快推進數字新基建發展三年行動計劃(2020—2022年)》，提出40條新基建措施，未來三年將開展“5G頭雁行動”、“人工智能場景構建行動”、“工業互聯網融合創新行動”及“智慧充電基礎設施提升行動”，在四大領域上火力全開。新基建的高歌猛進，滲透了生產、生活、科技、智慧城市等多個領域，有利于新興產業集聚區的形成。經統計，廣州目前擁有49個成規模的產業集聚區，與上海的75個及杭州的59個仍有一定差距。

   隨著貨、場、人關系的重構，傳統商貿向新商貿轉型，過往流向及價值利潤單一的“現金、現場、現貨”方式，在業務、科技及經濟發展下，向著渠道科技化、場地體驗化及商品品牌化方向邁進。新商貿的核心圍繞著以商品、消費者及購物場景形成的網狀新關系。趨于個性化的商品，通過喚起消費者的精神共鳴，在多元化的購物場景下為消費者提供更好的體驗。更注重消費者購買過程參與度及隨時隨地可購買商品的便利度，極大地促進了交易的達成。未來在政府主導及各方力量的加持下，以新基建為首的5G、IAB、NEM及新商貿等“產業新力量”，將為廣州產業新格局的形成添一份力。