8月4日，享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)及顧問服務(wù)公司戴德梁行舉辦“2020上半年中國(guó)內(nèi)地大宗交易市場(chǎng)回顧與展望線上分享會(huì)”，該活動(dòng)匯集北上廣深四大一線城市投資精英，多維度解讀中國(guó)內(nèi)地大宗交易市場(chǎng)現(xiàn)狀、分享各城市投資亮點(diǎn)、并對(duì)未來發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行展望和預(yù)測(cè)。

   戴德梁行中國(guó)資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事蘇暐婷女士首先就2020上半年內(nèi)地大宗交易市場(chǎng)“成交大數(shù)據(jù)”做了重點(diǎn)剖析，并與大家分享了戴德梁行資本市場(chǎng)部的成交喜訊，上半年由該團(tuán)隊(duì)主導(dǎo)促成的交易超過130億元人民幣，業(yè)內(nèi)遙遙領(lǐng)先。

圖片來源：戴德梁行

   關(guān)于全國(guó)數(shù)據(jù)，蘇暐婷女士提到，2020上半年中國(guó)內(nèi)地大宗交易市場(chǎng)共有884億人民幣成交，其中北上兩地合計(jì)成交約700億人民幣，占到內(nèi)地總成交額的80%；而廣州深圳區(qū)域成交額雖超過100億，但是與去年下半年相比，下降比較明顯。

圖片來源：戴德梁行

   物業(yè)類型方面，辦公/研發(fā)辦公物業(yè)受到買家追捧，而零售物業(yè)成交宗數(shù)則有所下滑，從2019下半年的17宗下降至2020上半年的10宗。

   從物業(yè)投資中投資者最為重視的一個(gè)指標(biāo)，資本化率來看，投資人對(duì)潛在投資項(xiàng)目資本化率要求進(jìn)一步提高，業(yè)主對(duì)價(jià)格預(yù)期也更加理性，一線城市的辦公及零售物業(yè)的資本化率相對(duì)于2019年平均上升了10-30個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)，倉(cāng)儲(chǔ)物流資本化率相對(duì)于2019年平均上升10-20個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)。

   繼全國(guó)成交大數(shù)據(jù)剖析之后，資本市場(chǎng)部北京、上海、廣州、深圳代表也就當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況與投資熱點(diǎn)做了分享。

   中國(guó)資本市場(chǎng)部副董事總經(jīng)理、北區(qū)資本市場(chǎng)部主管劉兵先生表示持續(xù)看好通州。“2020年上半年三峽集團(tuán)正式簽約通州成大廣場(chǎng)，京杭廣場(chǎng)亦將打造成為北京北投愛琴海購(gòu)物公園——商業(yè)與辦公大宗交易在通州的頻繁發(fā)生反映出市場(chǎng)對(duì)該區(qū)域的不斷看好。未來隨著這些項(xiàng)目的落地、企業(yè)的陸續(xù)進(jìn)駐，通州無疑將成為北京大宗交易的重要‘戰(zhàn)場(chǎng)’”。

華東區(qū)資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事張維閔先生對(duì)于上海未來投資熱點(diǎn)提出了三大預(yù)測(cè)，他認(rèn)為：“有穩(wěn)定現(xiàn)金流、高出租率的寫字樓項(xiàng)目更受青睞；產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)將受到追捧；自用型買家將成為資產(chǎn)收購(gòu)主力。” 

   華中區(qū)資本市場(chǎng)部主管、執(zhí)行董事蘇儉婷女士表示看好琶洲。她認(rèn)為，琶洲作為政府定位的互聯(lián)網(wǎng)電商總部集聚區(qū)，隨著唯品會(huì)項(xiàng)目的入市及阿里巴巴、小米、豐樹、國(guó)美等一系列項(xiàng)目的封頂，總部集聚效應(yīng)已初步顯現(xiàn)，未來琶洲或?qū)⒊薪又榻�新城，成為廣州下一個(gè)CBD。

   華南區(qū)資本市場(chǎng)部主管、董事陳俊儒先生認(rèn)為工業(yè)物流是深圳上半年一個(gè)別具特色的看點(diǎn)。他表示，上半年深圳出現(xiàn)3宗工業(yè)物業(yè)成交，貢獻(xiàn)約21%的交易額，超過去年全年占比，成為僅次于寫字樓最受歡迎的投資標(biāo)的，未來工業(yè)物業(yè)或?qū)⒊蔀樯钲诖笞诮灰资袌?chǎng)上重要投資熱點(diǎn)。

   在問答環(huán)節(jié)，大中華區(qū)資本市場(chǎng)部總裁、中國(guó)資本市場(chǎng)部主管葉國(guó)平先生，就當(dāng)前大熱的外資“新寵”、TMT、公募REITs等話題和各區(qū)代表展開了激烈的思想碰撞。

   關(guān)于外資比例，葉國(guó)平先生提問北京外資比例首次超越上海成為外資“新寵”，背后有何深層原因。對(duì)此，劉兵先生表示，北京租金最高，空置率長(zhǎng)期保持低位，且cap rate又高過上海，在上海找不到合適投資標(biāo)的外資基金也就將目光投向北京，增加在北京的項(xiàng)目配比；而張維閔先生則認(rèn)為，論流動(dòng)性而言，上海整體表現(xiàn)還是要優(yōu)于北京的，且它的開放性的政策會(huì)吸引更多的其他類型投資人前來投資。

   同時(shí)，對(duì)于大灣區(qū)，葉國(guó)平先生提出如果投資人想乘上TMT的東風(fēng)，在廣深之間該如何作抉擇。蘇儉婷女士表示廣州無論從空置率還是租金來看，表現(xiàn)都遠(yuǎn)優(yōu)于其他一線城市，市場(chǎng)韌性和抗風(fēng)險(xiǎn)性本就強(qiáng)大，加上行業(yè)集聚效應(yīng)的帶動(dòng)，像琶洲這樣“站在風(fēng)口”的片區(qū)尤值得重點(diǎn)關(guān)注；陳俊儒先生則提出廣州偏“穩(wěn)”，而深圳更有“爆發(fā)力”，作為最年輕的一線城市，深圳旺盛的需求及增長(zhǎng)動(dòng)力給足投資人對(duì)深圳甲級(jí)寫字樓的去化信心，年輕、有活力的人口結(jié)構(gòu)帶來的強(qiáng)大消費(fèi)升級(jí)需求與增長(zhǎng)動(dòng)能，亦將刺激零售物業(yè)未來的發(fā)展。

   對(duì)于上海，葉國(guó)平先生發(fā)問雖上海新興商圈甲級(jí)寫字樓空置率達(dá)32%，但新興商務(wù)區(qū)為何依然有成交。張維閔先生解釋稱，因TMT及高科技產(chǎn)業(yè)利好的客戶和不擔(dān)心上海次中心較大的未來寫字樓供給的客戶是構(gòu)成新興商務(wù)區(qū)成交的主要原因。

   而關(guān)于目前大熱的公募REITs，葉國(guó)平亦提出公募REITs是否會(huì)對(duì)私募基金造成沖擊、未來又將如何影響。對(duì)此，劉兵先生認(rèn)為，從香港、新加坡等成熟的市場(chǎng)來看，REITs的發(fā)行并沒有減少大宗交易的數(shù)量，反而是促進(jìn)交易越來越成熟與頻繁；在今天這個(gè)市場(chǎng)其實(shí)是未來準(zhǔn)備募集REITs，或者是在公募REITs退出項(xiàng)目的機(jī)構(gòu)吸籌碼的好時(shí)機(jī)。