近日，戴德梁行發(fā)布的《2021亞太區(qū)主要商業(yè)街區(qū)報(bào)告》顯示，香港尖沙咀地區(qū)在2020年成為亞洲最昂貴的零售街區(qū)。九龍購(gòu)物中心取代了原來(lái)占主導(dǎo)地位的銅鑼灣。銅鑼灣的平均租金同比下降35%，經(jīng)歷了香港歷史上最大跌幅，達(dá)43%。盡管全球受疫情影響經(jīng)濟(jì)低迷，中國(guó)大陸的零售業(yè)在亞太區(qū)所有市場(chǎng)中受到的影響最小，租金平均跌幅為5%。廣州天河區(qū)體育中心、珠江新城商圈及深圳羅湖區(qū)表現(xiàn)尤為搶眼，2020年租金分別實(shí)現(xiàn)漲幅2%、3%及5%，是亞太區(qū)僅有的三個(gè)錄得租金上漲的區(qū)域。

  戴德梁行中國(guó)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部董事總經(jīng)理甄仕奇表示：“2020年，中國(guó)零售市場(chǎng)的表現(xiàn)優(yōu)于預(yù)期。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，盡管年初新冠疫情在全國(guó)蔓延，但2020年零售銷售額達(dá)39萬(wàn)億元人民幣。反映在租金方面，一些城市商圈的租金全年均在穩(wěn)定增長(zhǎng)，包括上海南京西路、重慶觀音橋、杭州武林區(qū)、青島中央商務(wù)區(qū)。部分城市商圈的租金出現(xiàn)了很大漲幅，比如深圳羅湖區(qū)和廣州天河體育中心商圈。”

  亞太區(qū)零售街區(qū)租金排名變化不大，其中三個(gè)最昂貴的零售街區(qū)依舊位于香港、東京和悉尼。中國(guó)大陸12個(gè)城市進(jìn)入亞太區(qū)排名前20，上海、北京、南京分別排名6、7、8。

  戴德梁行廣州商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)助理董事溫苑雯表示，廣州天河路體育中心商圈能夠在疫情沖擊下逆市增長(zhǎng)，主要原因在于該商圈業(yè)態(tài)全面，高中低檔的經(jīng)營(yíng)方均有市場(chǎng)，并且周邊的常住人口及商務(wù)人士消費(fèi)需求強(qiáng)，因而保持了剛需消費(fèi)力，帶動(dòng)了體育中心商圈租金的增長(zhǎng)。

  同時(shí)，高端消費(fèi)的回流也支撐了體育中心商圈的租金增長(zhǎng)。以太古地產(chǎn)在中國(guó)內(nèi)地五個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況為例，廣州太古匯在2020年實(shí)現(xiàn)零售銷售額增長(zhǎng)36%，在各項(xiàng)目中一騎絕塵。

  廣州另一重點(diǎn)商圈珠江新城的租金也保持了3%的增長(zhǎng)，原因在于此商圈同樣是高端住宅和寫(xiě)字樓的聚集地，內(nèi)部剛需旺盛，所以其業(yè)態(tài)受疫情的影響小，商業(yè)抗壓性強(qiáng)。

  戴德梁行董事、香港研究部主管陳健珩表示：“盡管去年平均零售租金下降38%，香港仍然位居榜首。尖沙咀比排名第二的東京銀座租金高出30%，這反映出香港非常高昂的零售租金。”

  戴德梁行亞太區(qū)洞見(jiàn)與分析主管Dominic Brown博士表示：“受新冠疫情影響，下方主要的市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)因素如國(guó)際邊境關(guān)閉、限制出行及居家辦公等在整個(gè)區(qū)域仍普遍存在。所以亞太區(qū)的租金排名幾乎沒(méi)有變化，至少前十大城市的情況是如此，其中香港、東京、悉尼、首爾和大版仍位居前列。此外，印度在亞太區(qū)租金最低的市場(chǎng)中占有四席，形成鮮明的對(duì)比，香港尖沙咀的租金比海德拉巴的班加拉山高出近80倍。”

  按市場(chǎng)劃分，2020年第四季度租金最高的零售街區(qū)（美元/平方英尺/年）

  零售趨勢(shì)

  地方主義的崛起——購(gòu)物者越來(lái)越支持本地消費(fèi)，從而幫助本地零售商過(guò)疫情肆虐時(shí)期。2020年Rakuten Advertising對(duì)全球8,000多名消費(fèi)者進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示，50%的家庭購(gòu)物都在境內(nèi)完成。亞太區(qū)的消費(fèi)者會(huì)避免線上購(gòu)買國(guó)外商品，表明他們更愿意把錢在國(guó)內(nèi)進(jìn)行消費(fèi)。

  電子商務(wù)的增長(zhǎng)——新冠疫情刺激線上零售業(yè)的發(fā)展，因?yàn)橄拗瞥鲂泻徒】档纫蛩卮偈官?gòu)物者紛紛轉(zhuǎn)向數(shù)字化平臺(tái)。亞太區(qū)的購(gòu)物者對(duì)數(shù)字化平臺(tái)早已躍躍欲試，因此電子商務(wù)的增長(zhǎng)不足為奇。根據(jù)e-marketer的數(shù)據(jù)，亞太區(qū)的電商交易額達(dá)2.5萬(wàn)億美元，占全球3.9萬(wàn)億美元電商交易額的64%。

  貝恩咨詢公司的數(shù)據(jù)顯示，新冠疫情也使奢侈品領(lǐng)域發(fā)生很大轉(zhuǎn)變，網(wǎng)上購(gòu)買奢侈品的份額從2019年的12%增加到2020年的23%。然而，如果說(shuō)這是臨時(shí)性強(qiáng)制性改變，或者說(shuō)人們開(kāi)始廣泛接受奢侈品線上購(gòu)物還為時(shí)尚早。奢侈品消費(fèi)者通常喜歡在實(shí)體店購(gòu)物，這樣可以享受隨之而來(lái)的高品質(zhì)服務(wù)，但是，全渠道營(yíng)銷的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)會(huì)影響奢侈品領(lǐng)域的發(fā)展。

  展望未來(lái)

  在房地產(chǎn)領(lǐng)域中，零售業(yè)所面臨的周期性和結(jié)構(gòu)性不利因素是最為嚴(yán)峻的，其中有些在新冠疫情爆發(fā)之前就已存在，有些因?yàn)閲?yán)格的人口流動(dòng)限制。這些問(wèn)題對(duì)高端零售目的地產(chǎn)生了異乎尋常的影響。受國(guó)際旅行恢復(fù)緩慢的影響，這些地區(qū)不太可能立即恢復(fù)到疫情之前的表現(xiàn)。隨著全球范圍內(nèi)疫苗注射的進(jìn)展，一切正在逐漸恢復(fù)到正常狀態(tài)，這些都將促進(jìn)零售業(yè)的全面復(fù)蘇。

  就零售業(yè)而言，短期內(nèi)意味著消費(fèi)者支出將出現(xiàn)更大分歧，人們更加崇尚價(jià)值導(dǎo)向概念，奢侈品零售將加速反彈。2008年金融危機(jī)之后，全球奢侈品零售通常在12-18個(gè)月內(nèi)出現(xiàn)反彈。2020年中國(guó)的零售表現(xiàn)也支持了這一觀點(diǎn)，人們對(duì)奢侈品行業(yè)保持樂(lè)觀態(tài)度。

  未來(lái)10年，亞太區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將繼續(xù)超越全球其他市場(chǎng)，所占份額將從36%增長(zhǎng)到40%。預(yù)計(jì)中產(chǎn)階級(jí)將增加15億以上。這些趨勢(shì)，加上該地區(qū)許多市場(chǎng)，特別是東南亞市場(chǎng)，實(shí)體零售店面仍然不足，突顯了受疫情影響之外其它的發(fā)展契機(jī)。（圖片來(lái)源：戴德梁行）