位于深圳中軸線上的深業上城，即將迎來開業四周年。這個含著金湯匙出生的購物中心，發展卻并不盡如人意。

　　一年來，深業上城加快了調整改造的步伐。近期牽手法國老佛爺百貨，應該說是其調整改造過程中的重要舉措。原本有些沉寂的深業上城，能否憑借“輕奢品牌”更上一層，依然需要市場檢驗。

引入老佛爺百貨

謀改變心切

　　12月14日，老佛爺百貨與深業上城簽約，將于2022年第四季度在深業上城，開設首家精選跨品牌概念店，將設置國際設計師及輕奢品牌時裝、時尚鞋履和配飾、美容/護膚品及特色餐飲四大分區。

　　老佛爺百貨究竟是什么來頭？

　　其實，這是一家源自法國的百貨商場品牌，其位于法國巴黎的首家門店，同時也是全球最大的免稅商店。目前，在法國和其他國家共擁有65家門店。

　　據了解，幾年前項目高管就曾對媒體表示，未來將引入老佛爺百貨，此次簽約可謂“終于如愿”。

　　深圳老佛爺百貨有兩大特點。

　　第一，面積不大。與4.7萬m2的北京西單店、2.5萬m2的上海陸家嘴L+Mall門店、1.15萬m2的貴陽花果園海豚廣場（2022年開業）相比，約4500 m2的深圳老佛爺稍顯“迷你”，是目前4家門店中規模最小的。

　　第二，主打“小眾+高價+輕奢”。老佛爺百貨在中國的品牌選擇，與法國本部也有所不同。法國主要為一線奢侈品品牌，但未來在深業上城的門店，將與北京、上海相似，會有部分奢侈品品牌，更多還是潮牌和獨立設計師品牌。

　　從目前的公開報道來看，老佛爺在中國的兩家門店，都因為地段、選址及品牌運營等種種原因，發展不溫不火。 

　　但對于開業近4年的深業上城而言，這次合作背后，也體現了其「謀求改變的心態」非常迫切。 

出生銜著金湯匙

奈何“叫好不叫座”

　　據深業集團官網顯示，占據深圳中軸線位置的深業上城，集購物中心、產業研發大廈、設計創意LOFT、高端商務公寓于一體。

　　整個綜合體占地12.1371萬m2，總建筑面積約120萬m2。其中，產業研發大廈約33.27萬m2，LOFT約10萬m2，豪華酒店約5萬m2，公寓約17萬m2，商業約16.7萬m2。

　　深業上城“一出生就銜著金湯匙”，其開發商深業集團，是深圳國資委直管的大型綜合性企業集團。

　　從地理位置上看，深業上城也十分優越：東臨筆架山公園，西有天橋，漫步可達蓮花山公園，南邊則與中心公園相連。

　　在設計維度，深業上城南區由SOM、ARQ、Urbanus三家建筑設計事務所設計。其中，南區商業部分的設計，由曾經設計了香港又一城和上海龍之夢的ARQ建筑事務所負責。

　　此外，項目邀請了曾操盤上海梅龍鎮廣場、廣州太古匯的郝繼霖加盟。這也是近些年來，深圳最知名的商業地產操盤手之一。 

　　2018年1月18日，深業上城正式開業，“小鎮+品牌街+商場”的建筑組合，一直為業界津津樂道。開業初期引入的全球首個無印良品三合一項目，集“酒店、旗艦店、餐飲”為一體，風光無倆，曾讓競品同行頗為緊張。

　　此外，項目樓頂的小鎮，更因獨特的蒙德里安設計風格，近年來已成為深圳街拍勝地。工作日和周末，擠滿了揣著“長槍短炮”，凹造型的年輕人。

　　但隨著時間推移，項目問題逐一呈現：比如項目離地鐵10號線冬瓜嶺站，尚有一段距離；項目所在的地段，又恰好容易擁堵，工作日乘車出行也有難度。

　　再看看設計維度，“小鎮+品牌街+商場”的設計，使得動線不夠清晰，時常是“白天倒還好說，到了晚上就容易迷失。”

　　具體到“盒子”部分的天窗，ARQ建筑事務所設計時原本希望引入自然光線，但因消防等原因，自然光線引入有限，使得場地光線有些暗淡。

　　在招商維度，餐飲品牌迭代也應提速：“來來往往都是那幾個品牌。”

　　來街拍的年輕人和爬山途經的消費者，都為項目帶來了充足的客流。但這些客流中，哪些可以轉化為實際的購買力，缺少相應的刺激舉措。

　　曾有入駐項目的潮牌品牌，在接受媒體公開采訪時，表達了對項目“叫好難叫座”背后的思考：“深業上城的氛圍很接近日本的感覺，但當時出租率和商業組合不夠理想�！�

　　不過，該品牌的主理人，對品牌和商圈關系的認知也非常客觀：“商圈分好壞，品牌也分好壞，商圈的數據不能決定品牌好壞。而好的品牌能給商圈引流，我們希望成為好的品牌，而不是眼巴巴地盯著商場帶來的流量�！�

潮流進化時？

強化定位方能彰顯特色

　　2021年11月，隸屬于深業上城的中國國際消費電子展示交易中心（CEEC），被媒體曝出“4萬方的場地，目前僅剩個位數商戶”。

　　好的方面，除了簽約老佛爺百貨之外，籌備已久的深圳文華東方酒店也即將開業。寫字樓方面，截至2021年6月，上城T1寫字樓招商率47%，引入的世界500強企業數量位列全市第二，也為購物中心增加了更多客流。

　　在開業第四年來臨之際，深業上城的調改動作，也較之前更加頻繁。

　　而調整改造的方向，Hot君大膽猜測，與引入老佛爺百貨的初衷類似，那就是進一步強化“街拍和潮牌運動品牌形成的潮流氛圍”。

　　比如，今年引入了街頭品牌MLB，以及李寧旗下潮牌LNG和潮帽品牌NEW ERA。

　　在餐飲維度，今年引入了咖啡品牌M.stand。8月，上橫町日本食街也已重裝開業。

　　不過，就我們的觀察來看，強化“潮”文化，也需要舍棄一些不必要的動作。

　　深業上城過往幾年的運營中，不時會有畫展、演講相關的活動，但“文藝”與“潮流”并不相同。如何吸引更多潮流品牌的關注，在寸土寸金的福田，打造屬于年輕人的潮流劇場，還可以有更多聚集人氣的落地舉措。

　　根據深業商管對外披露的目標，深業上城是一個定位“高端、創新、融合環境與人文元素”的大型城市綜合體。

　　目前來看，無論是品牌檔次、游逛舒適度及整體調性的一致性，都離這個理想的定位有一定距離。

　　作為行業觀察者，我們真心希望，調改之后的深業上城能“更上一層”，帶給業內更多驚喜。