一、正文 租金測算方法 示范1:營業(yè)額反推租金測算方法 租金測算的方法多種多樣,角度不同,采用的方法也不盡相同。常用的租金測算方法有幾個途徑: ① 實地調(diào)研; ② 網(wǎng)絡(luò)查詢; ③ 與第三方公司合作; ④ 通過營業(yè)額進行反推(此方法較為準確,適用于調(diào)研難度較大的大型商場租金估測); ⑤ 經(jīng)驗數(shù)據(jù):針對沿街商鋪、小型商業(yè)的租金調(diào)研難度相對較小,且調(diào)研數(shù)據(jù)相對真實、準確,可采用1、2種途徑進行調(diào)研;針對大型商場或大型餐飲娛樂業(yè)態(tài),租金調(diào)研相對較為困難,可考慮選用與第三方公司合作,或通過營業(yè)額反推,或憑借經(jīng)驗數(shù)據(jù)來進行判斷。 示范2: 購物中心商業(yè)預算、樓層租金分解說明 每個樓層的月租金總額的測算公式為: 1樓月租金總額=(年度費用總額×1F所占百分比)/12(其他樓層以此法類推) 每個樓層的每月/元/㎡,測算公式為: 套內(nèi)/樓層總建筑面積=套內(nèi)/樓層建筑總面積-已出租面積/已出售面積 公式:每F每月/元/㎡=1樓月租金總額/樓層面積(其他樓層以此類推) 優(yōu)劣商鋪的單價制定: 在平面圖上根據(jù)樓層中的區(qū)位,人流量標出商鋪的優(yōu)劣(以ABCD區(qū)分),據(jù)優(yōu)/劣程度擬定出某個樓層商鋪租金單價高或低(計算優(yōu)/劣鋪單價可參考樓層系數(shù)的分解方法進行計算),但各類別鋪位租金之和等于本樓層預算總額。 
示范3:購物中心租金定價方法 根據(jù)商圈租金水平、廠商承受能力,購物中心投資回報,綜合考慮以下三種定價方法: 租金水平類比法:以當?shù)馗鞔罅闶凵倘Φ钠骄饨鹚綖榛A(chǔ),推測本商圈與本項目的租金水平。租金水平是商家設(shè)店選擇商圈的重要因素之一。 保本保利定價法:以廠商的租金承受能力為基礎(chǔ),分析典型業(yè)種在一定成本下的損益平衡點。只有多數(shù)廠商能夠贏利,購物中心才能穩(wěn)定與發(fā)展。廠商在投資設(shè)店前,通常會對營業(yè)額、租金、保本保利點作測算。 投資收益分析法:以本項目的銷售價格水平推算預期實現(xiàn)的租金水平,該方法僅作參考,不作推導。 項目成本定價法:以項目的投資成本為基礎(chǔ),按靜態(tài)回報率推算項目租金均價。由于我方無法知曉本項目商業(yè)部分的地價、建筑安裝等投資成本,所以該方法未能運用,需要開發(fā)商自行測算 示范4:租金建議及收益預算 租金水平根據(jù)樓層、配套組合、商業(yè)業(yè)態(tài)、管理水平及市場供應量等因素造成不同差異,現(xiàn)就上述因素綜合分析如下: 樓層因素 包括兩方面,有樓層差價及無樓層差價。樓層為租金差異最明顯的因素,亦有極少數(shù)商業(yè)項目無樓層差價(例如女人街開盤時),用以鼓勵銷售,造成搶購之現(xiàn)象,進而積累業(yè)主信息,同時也是招商銷售的賣點。一般商業(yè)項目中采取多為有樓層差價,一般而言,以一樓為基準,每上升(下降)一個樓層,其差異率較前一樓層約遞減為40%、35%、30%、25%。 配套組合因素 本因素可說明當商鋪處于同一樓層時如何區(qū)別商鋪租金價格。如商業(yè)項目將樓層劃分為商鋪(店中店)形式,則根據(jù)該商鋪所處位置、周邊環(huán)境、面積、套內(nèi)面積等因素組合定價 商業(yè)業(yè)態(tài)因素 此計算方法也稱浮動租金法,按照傳統(tǒng)百貨的作法,不同商業(yè)業(yè)態(tài)采取不同的抽成比率,同樣,此方法也可于租賃形式中借鑒,一般算法為:單位面積(每平米)每月產(chǎn)生的銷售收入*實際使用面積*抽成扣點=租金。
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