本文針對一般商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，從商業(yè)地產(chǎn)前期定位、商業(yè)地產(chǎn)招商到后期商業(yè)運(yùn)營中出現(xiàn)的各種問題與危機(jī)，而面對這些問題，是如何解決的？
一、商業(yè)地產(chǎn)各階段主要問題表現(xiàn)
在商業(yè)開發(fā)至后期商業(yè)的良性運(yùn)營，共分為三大部份：前期定位、中期招商及后期運(yùn)營。目前在各個(gè)環(huán)節(jié)均出現(xiàn)了問題，主要有以幾個(gè)方面：
1、前期定位
一般大型商業(yè)項(xiàng)目前期投資占總投資額的10%，如業(yè)績標(biāo)桿購物中心正佳廣場成功運(yùn)營已過10個(gè)年頭，在當(dāng)時(shí)正佳廣場的決策者就十分注重前期研判，費(fèi)用支出占總投資額10%。
而眾多不成熟的開發(fā)商不重視前期的商業(yè)定位盲目開發(fā)，政府在地產(chǎn)開發(fā)方面盲目要求，大量代理公司在前期定位期間對開發(fā)商的盲目順從，造成大量不合理的商業(yè)體出現(xiàn)。
在前幾年地產(chǎn)不合理發(fā)展期間，開發(fā)商還可以銷售，第一批吃螃蟹的企業(yè)和投資者在飛速發(fā)展的中國盛況超前，面對一個(gè)搶錢的時(shí)代，很多問題容易被掩蓋。
而隨著房地產(chǎn)市場及商業(yè)市場環(huán)境越來越成熟，商業(yè)地產(chǎn)變成一門“生意”開始有賠有賺，甚至有生與死，利潤開始回歸正常行業(yè)。
商業(yè)前期的盲目開發(fā)，弊端已經(jīng)越來越明顯，商業(yè)，也需要從力主銷售開始向力主運(yùn)營轉(zhuǎn)變。
而眾多發(fā)展商還沒有察覺到時(shí)代的轉(zhuǎn)變，還在想著如何狠賺一筆，總覺得自己比別人厲害，不明白不可持續(xù)的“直接出售”到自欺欺人的“售后返租”都已處在泡沫破滅的邊緣。
針對前期的定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商預(yù)案草草了事，最后被問及項(xiàng)目定位與規(guī)劃的還引以為傲的說“都是我做的”。
如此忽視風(fēng)險(xiǎn)，不尊重行業(yè)特性，一個(gè)個(gè)尚未開業(yè)就已夭折的項(xiàng)目不勝牧舉，不知多少投資者的心血變?yōu)橐粓觥柏瑝簟薄?/span>
2、中期招商
“同質(zhì)化”是目前所有商業(yè)的最主要弊端，高成本開發(fā)必然伴隨“高租金”，許多有潛力的商戶更加難以進(jìn)門。
商業(yè)缺乏培育和創(chuàng)新經(jīng)營是商業(yè)發(fā)展的最主要阻力，雖然在商業(yè)地產(chǎn)招商過程中，開發(fā)商也投入了大量的資金以保證商業(yè)的正常開業(yè)。
但最終也形成了消費(fèi)者所在區(qū)域的商業(yè)與消費(fèi)者的消費(fèi)能力及消費(fèi)需求嚴(yán)重不符。
招商過程中所遇到的問題，不但影響商家的進(jìn)駐選擇，增加商業(yè)投資壓力，對商家的后期經(jīng)營有非常嚴(yán)重影響，因此造成目前許多商業(yè)運(yùn)營是處于經(jīng)營不良或是無法經(jīng)營的狀態(tài)。
比如筆者有幸觀察到的廣東云浮市，一個(gè)商業(yè)結(jié)構(gòu)畸形的城市。整個(gè)城市市區(qū)不像市區(qū)，大量的商業(yè)資源集中在石材交易區(qū)，眾多市區(qū)商業(yè)物業(yè)租金只升不降。
商戶唯有提高商品售價(jià)，客戶變?yōu)榛疖囌举I快餐，只圖一次，大量中高端消費(fèi)外流到肇慶與廣州，形成惡性循環(huán)，不但零售商戶難受，專業(yè)市場如服裝城亦是蕭條。
3、后期運(yùn)營
前期定位及招商，對商業(yè)的后期運(yùn)營影響非常大，因?yàn)樵诤笃谏虡I(yè)運(yùn)營過程中，要根據(jù)商業(yè)的經(jīng)營情況與消費(fèi)者需求，不斷的對商業(yè)進(jìn)行調(diào)整。
在前期定位不準(zhǔn)確的情況下，后期運(yùn)營過程中，還要對業(yè)態(tài)及租金進(jìn)行大面積調(diào)整。
大型發(fā)展商持有物業(yè)項(xiàng)目，開業(yè)只是長征第一步，而眾多直接出售及售后返祖的項(xiàng)目，市場環(huán)境好則你好我好大家好。
市場環(huán)境不好，發(fā)展商也不愿意再追加投資，眾多項(xiàng)目一交鋪就死，業(yè)主租金值低，一鬧事就死，發(fā)展商沒有動(dòng)力耐心耐力繼續(xù)推動(dòng)商業(yè)的繁榮。
如果業(yè)主較強(qiáng)勢，而業(yè)態(tài)與消費(fèi)不匹配、租金與經(jīng)營狀況不匹配，商業(yè)運(yùn)營所面對的壓力就會(huì)非常大，就會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主方的商業(yè)運(yùn)營管理人員不斷跳槽或邀請的管理公司不斷退出，使商業(yè)綜合體出現(xiàn)不穩(wěn)定或者關(guān)閉。
因此如何平衡各方利益，使得一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能夠長久的經(jīng)營是后期運(yùn)營的必然課題。
二、回歸商業(yè)本質(zhì)，轉(zhuǎn)變思維方式
面對上述問題，我們要如何解決，才能從壓力巨大的市場競爭中脫穎而出？
1、明確商業(yè)的功用
商業(yè)，是純正的不動(dòng)產(chǎn)投資行為，是一個(gè)長期獲取收益的渠道，同時(shí)也是大宗金融交易主體，短期快速的收益方式在正確的市場環(huán)境下，不太適合商業(yè)主體投資（街鋪除外）。
許多發(fā)展商迫切期望商業(yè)地產(chǎn)能夠帶來巨大的利潤，而如今眾多的商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營每況愈下甚至深陷泥潭，期待的巨額利潤早已是月中月、鏡中花而遙不可及。
我想更多是時(shí)代呼喚商業(yè)價(jià)值回歸。商業(yè)是先有人氣后有生意，當(dāng)下的商業(yè)地產(chǎn)更加回歸到了一個(gè)普通的行業(yè)不是暴利行業(yè)。
它必須要專業(yè)的努力與用心的付出才能賺來真正的利潤，而不是幾倍甚至幾十倍利潤的從左手到右手的轉(zhuǎn)讓就能賺大錢，我想天下沒有那么好的事情。
2、轉(zhuǎn)變思路
首先，針對盒子型的商業(yè)，我們應(yīng)該拋除前些年賣內(nèi)鋪快速回現(xiàn)的想法。
其實(shí)這些不能怪開發(fā)商，只能怪一些“利欲熏心”的代理機(jī)構(gòu)，不斷的把已經(jīng)在做爛（內(nèi)鋪銷售的商業(yè)大多數(shù)都關(guān)閉或無法經(jīng)營）的模式不斷的推向市場，不但迎合了開發(fā)商，而自己也獲取巨額代理費(fèi)，而在后期卻坑了投資者這種極度不負(fù)責(zé)任的行為。
一個(gè)個(gè)商鋪投資神話的破滅，一場場巨額回報(bào)的美夢驚醒，一招招層出不窮的騙局在交替上演。
我想面對當(dāng)今投資者稀釋及覺醒的時(shí)代，如何在開發(fā)滾動(dòng)與經(jīng)營之間平衡，我想是眾多發(fā)展商考慮的問題。
如何創(chuàng)新融資模式、開發(fā)模式及租售模式甚至是產(chǎn)品模式，如從賣內(nèi)鋪到外圍街鋪，從全層銷售到主力店外圍鋪位銷售，從外圍少量鋪位銷售到一拖二銷售、分棟分樓層分割銷售、從散戶銷售到訂單式銷售等等。
我想時(shí)代正在倒逼行業(yè)的成熟與中國式商業(yè)地產(chǎn)模式的突圍，真正的有修為的民族企業(yè)家的智慧是無窮的。
其次，改變商業(yè)建設(shè)越多利潤越大的初級想法。所有的商業(yè)均與市場容量與需求有關(guān)，不能按國外標(biāo)準(zhǔn)來制定商業(yè)需求。
“中國特色”不能忽視，國外購物可能不需要開車跑很遠(yuǎn)購買，但中國可能在樓下一兩百米內(nèi)，生活所需要的全部產(chǎn)品都可以購買了。
投資者是為了利益，如果購買商業(yè)后，投資效益太低而沒有客戶投資，那么造成的就是開發(fā)的越多，損失的越大。
前些年那種畸形的投資環(huán)境，隨著市場的越來越正常，投資者的越來越理性，將不會(huì)有太多的空間讓其再這樣發(fā)展。
而眾多的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商沒有任何商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營甚至房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)就是想大賺一筆的思想。
曾經(jīng)來錢也過于容易，也想在商業(yè)地產(chǎn)“一本萬利“這種思想往往會(huì)在一個(gè)大跟頭甚至是不歸路，更加是投資者哭訴無門的悲劇場。
商業(yè)開發(fā)，在前期定位過程中，就要認(rèn)定，一切以需求出發(fā)，尊重行業(yè)發(fā)展規(guī)律，懂得自然之道也就是“天道“。
3、活著，是商業(yè)運(yùn)營的第一準(zhǔn)則
這個(gè)活著，是在運(yùn)營過程中，扣除項(xiàng)目整體運(yùn)營成本后，有利潤、能產(chǎn)生現(xiàn)金流，因?yàn)榛钪拍苁股虡I(yè)在市場正軌后，以不動(dòng)產(chǎn)長期良性經(jīng)營進(jìn)行抵壓貸款。
目前階段，這個(gè)利潤并不能把前期瘋狂投資造成的投資差完全計(jì)算在內(nèi)（有時(shí)候，盲目需要學(xué)費(fèi)，只是這個(gè)學(xué)費(fèi)比較大而已）。
這個(gè)活著，包括運(yùn)營團(tuán)隊(duì)、包括商家。因?yàn)轫?xiàng)目運(yùn)營前期，都有一個(gè)客戶培育期，運(yùn)營團(tuán)隊(duì)要去了解周邊消費(fèi)需求。
可以針對性的進(jìn)行內(nèi)部調(diào)整，商家需要長期的低利潤經(jīng)營培育目標(biāo)消費(fèi)群，這就要求的租金能夠符合商家需求。
三、結(jié)束語
在不良市場環(huán)境下，我們可以為所欲為，一旦市場回歸，總需要一些人來買單，更加是行業(yè)大洗牌，精品項(xiàng)目不斷推陳出新的過程。
商業(yè)地產(chǎn)群雄追鹿只會(huì)留給那些真正有胸懷有謀略的企業(yè)家在危機(jī)四伏的當(dāng)今商業(yè)地產(chǎn)漩渦中，不蔑視行業(yè)規(guī)律，用心癡心的善待每一個(gè)出現(xiàn)的問題，行業(yè)必將也會(huì)尊重的勞動(dòng)成果，收獲每一份耕耘。
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