貴陽的商業地產開發投資，可謂波瀾起伏。在經歷了2004年的火爆熱銷、2005年的慘淡經營，2006年的冷熱不均，銷售起起落落之后，2007年，我市開發商對商鋪開發投入了更多的熱情與希望，而商鋪投資者，也逐漸從盲目沖動轉為理性成熟。本刊年終樓市大回眸之商業地產篇將歸納出四大典型現象，為2007年的貴陽商業地產發展畫上句號。

     >>>更多盤點、專訪、專稿請點擊“回首07暢想08”年終專題

　　典型現象一：業態組合豐富主題化趨勢明顯

　　與2006年的鋪市相比,2007年，我市推出的商鋪在業態組合上更為豐富,檔次也進一步提高；在商鋪類型上，有店中店、步行街、社區商業街、一站式購物商城、SHOPMALL等，“集購物、娛樂、影視、休閑、餐飲為一體”，幾乎成為各大商鋪項目業態組合的“流行廣告語”，開發商在未來商業規劃上直指中高端消費的意向明顯。2006年，市中心推出的浙江商城、香港名店街、新大陸數碼廣場等較為知名的項目，鎖定的主要是“專業客戶”，如香港名店街以服裝銷售為主流。新大陸數碼廣場以IT產品為主業。

　　在豐富業態組合的同時，開發商紛紛通過“綜合業態”吸納人流，再以主題化細分市場，迎來客戶，從而在競爭激烈的商業地產市場尋求生存空間。

　　據了解，目前，我市的主題性商業地產主要有兩類，一類是大型購物中心，一類則是街區商業。而無論是購物中心，還是街區商業，多數都提出了休閑消費、體驗式消費等概念。如2007年初推出的世紀文化廣場二期和2007年下半年出現的恒峰步行街，將購物、影院、娛樂等商業形態集于一體。而位于金陽新區的干圖中心廣場、群升世紀廣場，不僅有商鋪項目，還將寫字樓、星級酒店等其它商業地產項目納入規劃。此外，市區某些2006年以前出現的商鋪項目，在歷經幾次業態調整后，也開始推出主題概念，對外發售，如針對兒童市場的玩具、童裝、孕嬰用品商城等，在一個專業性的“大主題”下，出現了細分客戶的“小綜合”，2007年的這一趨勢表明，隨著商業地產開發的深入，2008年商業地產供應將持續放量，商業地產將更加注重個性化。

　　典型現象二：大型商業項目扎堆金陽郊縣商鋪開發升溫

　　縱觀2007年新推出的商鋪，在我市大十字、噴水池、市西路、紀念塔四大傳統商圈中，僅有恒峰步行街一個項目，而2005年——2006年，則是我市傳統四大商圈放量的高峰時間，據統計，有浙江商城、花香上海城、香港名店街、君悅華庭、騰達廣場、解放大廈、客車站布藝市場、瀑布商廈、華億大廈等十余個項目的商鋪推出，供應量約為70萬平方米。如果將范圍擴大到兩城區，較早開盤的有旺角金座，2007年開盤的有加州陽光新城客車站市場，以及火車站和宅吉小區兩個“老盤”推出的“新菜攤”。事實上，2007年中心區的商鋪競爭，主要還是延續2007年以前的“戰火”，而其中多數商鋪銷售已進入后期銷售或運營階段。

　　而與之形成鮮明對比的，是金陽、烏當、花溪、修文、清鎮、息烽等地不斷推出的商鋪，在對修文、息烽、清鎮采訪時記者了解到，盡管這些縣市推出的商鋪多為底商，面積多在2萬平方米以內，但商業用房開發正處于上升期，并出現了諸如中深客車站市場商鋪、清鎮人民廣場商鋪、修文客站商鋪等一些規模較大，在當地檔次較高的商鋪。根據市國土局公布的數據統計，烏當、白云、花溪2007年已成交的地塊中，含有商業開發項目的約在80萬平方米以上。同樣，在2006年成交地塊中，郊區商用地也高于兩城區。

　　綜合上述數據，從2007年的商業地產開發態勢看，最為火爆的還是金陽新區，隨著新區CBD中心的確立，2007年金陽在售的商業地產項目，開發總量在80萬平方米以上，所含商鋪項目開發總量約為50萬平方米左右，據金陽開發商介紹，在今后一段時間內，金陽的商鋪將脫離過去常見的住宅底商形式，呈規模化開發的強勁態勢。而這些新建商業中心的推出將使金陽商業區規模進一步增大，無疑也加快了新區現代商業運營模式、實現多元化業態升級的步伐。據了解，2007年在售的商鋪項目有干圖中心廣場、金城匯、群升廣場、金龍國際花園步行街，今年下半年，近十萬平方米的大型商業步行街將在金陽亮相。

　　典型現象三：大盤注重商業配套社區商鋪規模更大

　　近年來，受招商引資政策、城市擴張戰略、中心區人口向外疏散等的影響，烏當、花溪等郊區及金陽新區成為外來企業開發的重點，外來企業通過大面積拿地，進行大盤、超大盤的開發，又使得這些大盤的商業配套升級，甚至成為一個區域中心的大配套，作為商業地產重要組成部分的社區商鋪，在2007年變得“更大”。

　　據了解，當前我市出現的綜合性大盤中，山水黔城除原有的社區商業配套外,還規劃有五星級大酒店；保利·溫泉新城的200畝公建配套中,規劃的商業風情街,其服務對象不僅是業主，還有前來休閑度假的消費者，體現出綜合性大盤的特征，而即將推出的金源世紀城，其5000畝的地塊上，將配套開發兩個面積達數十萬平方米的大型超市，沿路住宅也將出現底商。香港新世界在取得金陽3000畝地塊后，又增加了300畝地塊作為商業用地。

　　在對這些大盤的開發商進行采訪時記者了解到，在商業組合定位方面，多數呈現出“成熟地段外向擴展”、“邊緣地段面對內需”的新社區商鋪思路。比如地處烏當區新添寨的新藍波灣，由于所在區域正在打造休閑文化旅游特色，相關商業氣氛日趨濃厚，這些社區商鋪的定位，一半面對居民，一半面對外面客流，同時又根據社區今后入住的中高端消費人群特點，將經營業態升級。而位居南明區的保利國際文化廣場，則根據區域商業配套特點和當地人文特色，將商鋪規劃為大型“SHOPMALL”，集美食、購物、休閑、文化、運動于一身，其服務內容和消費檔次對項目所在地周邊均起到了提升作用。

　　典型現象四：中心區商鋪價格飛漲百姓投資瞄準郊縣

　　一方面是中心區商鋪供應量大幅減少，另一方面是中心區幾大傳統商圈的商鋪價格持續上漲。據了解，目前兩城區內大十字、紀念塔、噴水池、市西路、客車站等地的獨立商鋪，價格大多超過40000元/平方米。最貴的賣到80000元—90000元/平方米。而這些商鋪的面積多在40平方米以上，由此意味著買一個商鋪，投資者需投入上百萬元。即使以按揭方式購買，投入的“本錢”也要60萬元左右。

　　然而，這一價格并未擋住投資者的腳步，多數獨立商鋪或住宅裙樓銷售處反饋的信息表明，一樓獨立門面仍是相對容易出手的“旺鋪”，在公園路一商業項目進行采訪時，記者了解到，其一樓當街商鋪的價格為每平方米50000元左右，而且面積都在100平方米以上，但推出后不到半年，便銷售完畢。“目前二樓鋪面也已售罄，銷售較慢，是寫字樓部分。”其有關負責人坦言。而與之相鄰的另一新推商鋪項目，賣出的也多為一樓。此外，一些2006年以前推出的“店中店”，雖然屬樓層商鋪，價格賣到30000元/平方米，同樣也有投資者追捧。雖然銷售人員拒絕提供商鋪購買者的信息。但記者仍了解到，購買者多數為一次性付款，出手十分闊綽。

　　采訪中，我市部分開發商認為，就獨立商鋪而言，可供中小投資者選擇的商鋪已向中心區外圍和市(縣)、縣、郊區、新區擴散，傳統市中心獨立商鋪已非中小投資者能承擔。此外，市中心可供選擇的多是產權式商鋪和今年一些片區推出的農貿市場攤位。采訪中記者注意到，目前市中心推出的產權式商鋪，尚在招商的，價格在每平方米12000元以上，已有商家入駐，并帶有租約的，價格為每平方米15000元左右，隨著商鋪層數的增加而遞減，較便宜的每平方米不到10000元。農貿市場攤位，每平方米價格在10000元——20000元之間，此類商鋪，在開盤時往往能夠吸引較多投資者關注，有的還會掀起一個銷售小高潮，但整體而言，銷售情況并不十分理想。相反，地處三橋、沙沖路、新添大道等地的一些住宅底商，銷售情況看好，一些有明確定位的項目，已銷售一空或僅剩少量尾鋪。這些商鋪開盤價格在15000元/平方米左右，有的已漲到了20000元/平方米。

　　與市中心相比，郊區商鋪和新區商鋪也是中小投資者的主要選擇對象，如金陽新區商鋪熱銷已是眾所周知。2007年，較為引人注目的還有清鎮等縣級市的商鋪項目，在當地采訪時記者了解到，其投資者除本地居民外，外地投資者不少，中心地段的商鋪價格為每平方米12000元左右。這些地區的暢銷商鋪以獨立商鋪為主，產權式商鋪的同期銷量相對低于中心區。由此出現中小投資者的一個投資意向——選擇獨立商鋪，價格優先，選擇樓層商鋪地段優先，選擇不同區域商鋪“政策”優先。但總體而言，老百姓要投資商鋪，則意味著今后會走得更“遠”，郊區商鋪和新區商鋪方興未艾。