在廣州地上商業遍地開花的同時，地下商業日益呈現井噴的態勢。據統計，今年200多萬平方米的商用物業供應面積中，地上占150萬平方米，地下占76萬平方米。著名房地產專家謝逸楓表示，經過千年商業文化和商業歷史的沉淀，廣州商業格局朝著內圈精、中圈實、外圈強的模式發展，不僅地上商業稱霸，地下商業也要稱霸。更有業內人士指出，在廣州地上商業供應及競爭格局越來越大的情況下，無數投資豪客已轉戰地下“要空間”，正在掀起一股地下商業開發高潮，欲與地上商業爭奪和瓜分廣州商業地產這塊“大蛋糕”。那么，地上商業和地下商業將鹿死誰手？

　　供應

　　150萬vs76萬　地上稱霸

　　據規劃顯示，廣州市規劃中的19條地鐵線，在中心城區有14條，外圍有5條，總里程是751公里。記者調查了解到，隨著地鐵一號、二號、三號、五號線的呼嘯而至，新老城區地下商業迎來新的飛躍，目前廣州大型地下商業項目不少于20個，如天河商圈有天河又一城、東方寶泰購物廣場等，江南西商圈有江南新地等，廣州火車站商圈有地一大道，上下九商圈有康王商業城，北京路商圈有動漫星城等，較場西商圈有流行前線、地王廣場等。

　　而目前地上商業更是遍地開花。據了解，今年廣州將崛起多個地上商業項目，如太古匯、萬菱匯、太陽城廣場、萬達廣場、5號停機場、西塔等等。其中，萬達廣場、太古匯、5號停機場將于今年10月份左右開業。此外，珠江新城富力盈泰廣場等多個大型商業項目也將于今年推出市場。

　　據謝逸楓提供數據顯示，今年廣州商業總供應量達到200多萬平方米，占到廣州房地產市場總供應量的20%。其中，地上商業供應量達到150萬平方米左右，而地下商業面積供應總量僅占76萬平方米，即地上商業供應是地下供應的兩倍。

　　亮劍

　　優勢VS劣勢　各占一半

　　地上商業和地下商業各有怎樣的優劣勢？謝逸楓認為，地上商業項目往往擁有得天獨厚的黃金地段，最先獲得成熟商圈人流，投資回報大；同時，物業設施配套相對完善，空間寬闊，通風和采光都比較好。此外，地上商業項目營運成本相對較低。“但地上商場劣勢也很明顯，投資成本比較大、回本期長，同時，競爭很激烈，存在很大的風險。

　　與地上商業相比，地下商業回本期相對較短。據了解，地下商業的投資成本相對少，主要是免去了地價成本，并且共享成熟商圈人流。同時，隨著地鐵一號、二號、三號、五號線成熟運營和巨大人流及購買消費習慣的改變，依托地鐵開發，交通相對暢通無阻。此外，地下電影院等娛樂設施也可給消費者帶來全新消費體驗。但是，地下商場劣勢也相對突出。謝逸楓認為，首先，地下商業的開發比地上商業開發難度高，工程造價成本和營運成本較高；其次，地下商業的空間相對閉塞，通風和采光較差，存在較大的安全隱患，部分消費者和品牌商家會抗拒地下商場的消費或經營模式；第三，地下商業的過道式人流居多，隨意式消費也多。

　　地上商業與地下商業誰更有優勢？謝逸楓認為，根據商場的位置、規劃設計、交通網絡布置、商圈是否成熟等方面來看，廣州地上商業的優勢要比地下商業大。

　　懸念

　　造城VS圍城 誰主沉浮

　　廣東省連鎖經營協會商業地產首席研究員吳傳鯤日前接受媒體采訪時表示，地鐵和成熟的商圈是地下商業運營成功的兩大要素，地下商業沿地鐵開發，無異于再造一個地下廣州。“目前，地下商業分布于各大成熟商圈內，沿地鐵逐漸形成圍城之勢。”

　　而今年廣州的地上商業也呈現造城之勢，在天河、番禺等區域遍地開花。尤其是在天河商圈，太古匯、萬菱匯差不多同時拔地而起，不僅給天河的商圈添磚加瓦，更是提升了商圈的整體面貌。

　　在這種地上造城、地下圍城的態勢下，地上和地下誰將占據主導并稱霸市場？有業內人士分析指出，地下商業供應僅僅是地上商業的二分之一，再加上廣州人習慣了“地上消費”，地下商業想通過圍城方式稱霸廣州商業市場有點“天方夜譚”。

　　中地行傳播市場部陳揚表示，不管從廣州的商業現狀還是長遠發展來看，地上商業都將占據主導市場，畢竟地下商業體量有限。謝逸楓同時表示，未來3到5年，廣州商業地下商場還不能完成取代或超越地上商場。首先，地下商場的開發和投資未形成熱點；其次，地下商業所占市場比例還較小；第三，地下商場的商業氣氛和商圈目前沒辦法和地上商場相比較。另外，由于地下商場目前處于起步和發展及擴張階段，還需要市場培育。“地下商業的經營關鍵點都在于“一是如何聚集人流，二是如何將人流變為商流。”

　　中原地產易偉峰認為，地上商業和地下商業是互補的關系。“地上商業一般聚集中高端品牌，而地下商業則相對低端一點，如果一個商圈能集地上和地下商業于一體，將更有利于商圈的發展。”

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