發現“藍海”，并在新領域里形成競爭優勢是每家企業都期待達到的境界。這時，發現就是一種能力的體現。人和商業控股有限公司（簡稱“人和商業”）在激烈的城市商業地產的爭奪中，獨辟蹊徑走地下商業開發之路，選擇各城市閑置的人防設施防空洞來開發商鋪資源，在北方城市哈爾濱經營多年形成了一套可復制的商業模式后，開始向全國擴張。

　　人和商業獨特的“防空洞”策略也得到了資本市場的認可，2008年10月人和商業在香港聯交所上市，募集資金33億港元。

本網專題報道：廣州商業打響“地下戰”

　　先天優勢

　　盡管投資經營人防設施有諸多政策支持，但在上世紀80年代，幾乎沒有民營企業涉足，基本上是人防部門自己經營開發。人和商業算得上是國內最早涉足地下人防工程開發的民營企業。

　　而人和商業能夠發現地下商業這一商機，還有一些偶然性。人和商業總部地處哈爾濱，這里屬于邊境地區，地下人防設施比較密集，再加上地處北方，寒冷的氣候也催生了大量地下商業設施。在上世紀90年代初，全國幾乎沒有企業進入地下商業開發時，哈爾濱就已經有七八家地下商業開發企業。在寒冷的冬季，在零下30度的哈爾濱街上閑逛，對當地人來說幾乎不可想象，而地下商業卻提供了一個休閑娛樂的好去處。在哈爾濱，地下商業設施連接著商場、飯店、電影院，地下商業的客流龐大而穩定，收益也很可觀。

　　1992年，人和商業在哈爾濱開設了第一個項目“人和地下大道”，建筑面積15920平方米，大部分鋪面出租給了從事女裝批發及零售業務的租戶。據哈爾濱地一大道總經理趙自濱介紹，由于成本不高，地下商鋪租金遠低于地上商鋪。因為租金收入穩定，項目很快就收回4000多萬元的開發成本。“其實同時期出現的哈爾濱其他地下商業企業的收益也都不錯，但這些企業滿足于現狀，沒有想到去其他城市發展。人和商業在成立最初，就有著向全國發展的目標。”趙自濱告訴《中國經營報》記者。

　　1996年，人和商業董事局主席戴永革通過香港商人購買股權的方式，使哈爾濱人和商業公司成為一家外資企業，可以享受到1997年中國政府頒布的有關外資企業投資地下人民防空工程業務的一系列稅收優惠，包括外資企業可以享受物業稅的豁免等。2000年和2003年，人和商業又成立了兩家外資合作企業，并開發了另外兩期地下商城，都獲得了不錯的收益。

　　通過十多年的積累，2004年，人和商業走出哈爾濱，在廣州、沈陽、鄭州等城市的一級商圈開拓地下人防資源。

　　理解政策先機

　　當人和商業走出哈爾濱時，國內仍然沒有幾家企業從事這一領域的開發。“對于大多數人來說，這是隔行如隔山。人們對地下人防空間的開發很陌生，對地下商業開發的程序、政策更是不了解。人們想不到，也不知道怎么做。”王勝利表示。實際上，在2008年人和商業香港上市之時，房地產大腕潘石屹對其商業模式也非常不理解，曾在博客中提出“防空洞怎么能上市”的質疑。

　　王勝利是人和商業地下王國中的關鍵人物，也是公司獨立非執行董事，有著多年在國家人防部門工作的經歷。“實際上，對于地下的人防工程，國家原則上都要投資建設。即使民營企業不進入，人防部門自己也會投資開發的。交給有豐富經驗的民營企業開發，也是政府樂見的事情。”王勝利告訴《中國經營報》記者。

　　“人防工程的政策性比較強，拿到地下人防工程的經營權，并不像傳統的房地產公司需要競標土地出讓權。這其中的關鍵就是和政府部門談，人防辦具有審批權。而人和商業已經與成熟的市場對接，是國內第一家形成規模和品牌效應的企業，有豐富的經驗，有現成的成功模式可以復制，有多年積累的地下商業設施施工經驗，這些在政府的考察中顯得十分有利。”中國商業地產聯盟秘書長王永平認為。

　　在開發過程中，由于人和商業選擇的多是繁華商圈的馬路地下人防進行開發，施工的時間要求十分緊湊，不能影響正常交通。人和商業基本可以在一個月內完成。在施工中，有一項核心技術，被稱為逆做法施工方式：先要把馬路進行短期封閉，將馬路挖開后，打樁并放上頂板，然后回填，就可以恢復交通。逆做法的施工方式與傳統方式不同，是先建負一，再建負二，再建負三層。這種能力不僅是決定人和商業項目經營成功的條件，也是在與各地政府談判時一個有利的砝碼。

　　而事實也顯示，目前人和商業成為國內資金投入、開發數量以及經營面積最大的民營地下商業開發企業，其收益率甚至比許多著名的房地產公司都要高。據人和商業2009年中期業績公告顯示，當年上半年凈利潤同比增長151.6%。而歷史上凈利潤增長率最高時曾達到500%。

　　“由于地下人防工程的開發屬于公益工程，受政府的支持，所以開發成本比一般房地產項目低，再加上地下商業的運營成本相對比較便宜，因此，人和地下商業設施的銷售和租賃價格通常是周邊商場的1/2到1/4。人和商業所有地一大道商場開業的時候，出租率和銷售率幾乎都是100%。由于成本低，商業價值高，我們的利潤率比較高，一直保持在58%。”人和商業執行總裁王宏放曾表示。

　　如今，許多企業也逐漸關注到這一商機，已經有二十多家企業從事地下商業開發，規模比較大的如深圳時尚、中防地下空間投資管理有限公司、哈工大集團等，這一領域的競爭將會逐步激烈。

　　資料：

　　地下商業開發并不是指開發商獲得土地出讓地塊后挖出的地下空間，而是地下人民防空工程。從1980年以后，中國頒布了一系列規定及通告，鼓勵私人及外國企業參與發展地下人民防空工程。國家有權在戰爭時期接管人民防空工程，用作人民防空洞。非戰爭時期，人防工程的投資者擁有40～50年的使用權，可以開發、經營、管理這些設施，并取得盈利。目前全國有300多個人民防空重點城市。

　　根據目前國內法律規定，開發地下人民防空工程作商業用途沒有被列入房地產開發，因此不受諸多適用于中國房地產行業的法律、法規、稅收及政策的限制，不需要繳納通常占開發商主要成本的土地出讓金及土地增值稅。