時尚天河樣板街開放

　　最近商業地產熱，而廣州的地下商業地產就更熱。

　　上周日，“時尚天河”正式對外開放樣板街，而附近的珠江新城中央廣場地下商城也在不久前確定由“蘭桂坊之父”盛智文領銜運營，再加上大家熟悉的流行前線、動漫星城等，廣州的地下商城將上演一出群龍角逐的好戲。

　　作為廣大投資者，最關心的當然是地下商城會否成為下一個商業地產的熱點。另外，只租不售的地下商城到底應該怎樣“玩”，投資者又應該注意哪些問題，本期都將一一為你剖析。

>>>本網專題報道：廣州商業打響“地下戰”

　　新項目定位走高端

　　地處天河體育中心地下的時尚天河商業廣場，于5月30日開放樣板街供參觀。記者現場見到，樣板街包括3條分別名為時尚星光大道、凸鏡幻影街區、光之旅的特色街道，其中星光大道如夢如幻，頗受女士們歡迎；而凸鏡幻影街區則有點光怪陸離，吸引了不少潮流人士；至于光之旅則街如其名，星光璀璨。

　　與廣州目前現有的地下商城相比，時尚天河顯得較為注重整體設計規劃，據時尚集團運營總監田鴻介紹，項目將走中高端路線，目前包括中移動、吉之島、必勝客等大品牌都已確定進駐。

　　另一方面，珠江新城中央廣場地下商城也同樣注重走差異化路線。據其運營方香港“蘭桂坊之父”盛智文介紹，商城擬打造成集百貨零售、文體休閑、餐飲等功能于一體的國際級、園林式和景區式高端購物中心，跨度達到1公里。項目分成高檔商品區、中檔商品區和類似蘭桂坊的娛樂區。“每個區域都很有趣，保證市民會想一來再來。它將成為一個獨一無二的Shoppingmall。今年首先要完成內部設計和招商。”盛智文說。

　　兩大商城值得期待

　　中原工商鋪市場及研究總監劉廣浩指出，雖然時尚天河和珠江新城中央廣場地下商城均為政府支持項目，但是珠江新城作為新興區域，尚處于普遍施工階段，整體商業氣氛和人流都較為欠缺。相反，時尚天河靠近正佳廣場、天河城等一線商場，為其積累了多年的消費慣性，對投資者來說守場周期相對縮短了。

　　美聯物業商鋪組區域經理法永能則認為，廣州的商業重復性較強，時尚天河走中高端路線容易成為正佳廣場、天河城等商業模式的延伸，而珠江新城中央廣場地下商城確定由“蘭桂坊之父”盛智文領銜運營后，其定位高端，功能也有足夠的新鮮感，較為值得消費者期待。

　　地下商業仍欠火候

　　眾所周知，與地上商場相比，地下商城大多是利用人防工程改建而來，享受著人防工程的優惠政策，免交所得稅，租金也較為低廉。例如大家熟知的流行前線，其租值為900元/㎡/月；動漫星城、康王路的柏德來商業城等，租值只有200—300元/㎡/月。

　　相反，地上商城的租值則普遍較高。例如與流行前線同屬一個地段的地上項目中華廣場，租值則要1000元/㎡/月，而天河的廣百百貨、天河城等一線商業廣場，租值普遍去到1200元/㎡/月以上。

　　“除了租金便宜，地下商城在一般人流量和廣告位的宣傳性上也比不上地上商城，廣州現時的地下商城還沒形成氣候。”法永能指出，地下商城主要以批發和商場零售兩種方式存在，它很難以地標的姿態出現，因此軟性的廣告宣傳花費較大，也需要經歷較長時間才能打入消費者的心中。

　　不過田鴻就有不同看法，“日本、加拿大等國家的商業基本上不分地上、地下，原因是地下交通非常完善，人流和消費一點都不比地上差。”因此，她相信未來廣州地下商業將潛力無限。

　　地下商城投資攻略——

　　首選中心旺地不要邊角鋪位

　　地下商城均是只租不售，那么在投資上需要注意什么呢？

　　合富置業分區營業經理朱良邑表示，只租不售的商鋪產權較為集中，開發商的總控制能力較強，易于進行統一管理，有利于有實力的品牌進駐，經營得當可以實現整體升值，對于經營者來說是信心的保證。

　　不過，由于只租不售的商鋪需要一段較長的發展時間才能積累人氣，因此較為適合自身有經營需求，且資金相對充裕的投資者介入。另外，投資者應該選擇一些大品牌的經營運作商，并留意物業管理公司的信譽，因為只租不售商鋪都需要繳納一定管理費。最后，也是最重要的一環，投資者要注意選擇旺地段，重點考慮商城的主打區域或者主通道，一些邊角鋪位不建議考慮。

　　“地下”PK“地上”

　　地下項目租值地上項目租值

　　流行前線900元/㎡/月中華廣場1000元/㎡/月

　　動漫星城200-300元/㎡/月廣百百貨1200元/㎡/月

　　柏德來商業城200-300元/㎡/月天河城1200元/㎡/月

　　江南sunday300-400元/㎡/月五月花廣場1200-1600元/㎡/月

　　時尚天河800-1000元/㎡/月

　　珠江新城中央廣場地下商城預計700元/㎡/月以上