| 背景 深圳新摩爾商業管理公司先后完成了深圳地鐵商業綜合體和上海松江軌道交通樞紐商業綜合體論證項目,同時在服務長沙新火車站高速鐵路及其周邊8公里片區商業網點規劃研究課題,在交通樞紐區域商業規劃和商業綜合體開發與運營方面具有核心能力。 英國阿特金斯公司參與了上海虹橋交通樞紐規劃工作,雙方共同深化對虹橋交通樞紐區域規劃的認識,兩家公司組成聯合小組專題研究上海虹橋綜合交通樞紐片區商業規劃以及在該區域開發世界一流商業綜合體的高難度課題,整合規劃設計、商業規劃、招商和經營管理一流團隊服務虹橋區域各類商業綜合體(包含酒店、公寓、、寫字樓購物中心、商業街區)項目。楊寶民先生從2006年開始認定虹橋交通樞紐的學術研究價值,期待對虹橋新城的開發與建設有所貢獻。 一、虹橋交通樞紐規劃要點 上海虹橋交通樞紐位于閔行區華漕鎮,屬于上海郊區。上海市政府正式發布《上海市綜合客運交通樞紐布局規劃》，其中稱，規劃中的虹橋綜合交通樞紐是包括城際鐵路、高速鐵路、軌道交通、長途客運、市內公交等多種換乘方式于一體的交通"巨無霸"，近27平方公里的占地面積也使之成為將來上海最大的鐵路客運站。在主體建筑內的地下設置兩個城市地鐵車站，引入5條通往上海市區各個方向的地鐵線;在主體建筑的東西兩側分別設有交通廣場，分別設置長途高速巴士、城市公交車站和出租汽車場地，區域內還配置了足夠的社會車輛停車場。另外，在樞紐主體建筑內的地下和地上分別設置了3條貫通整個建筑東西向的大通道，并布置商業、餐飲等設施。 虹橋接通樞紐的規劃范圍為:東起外環線(環西一大道),西至現狀鐵路外環線,北起北翟路、北青公路,南至滬青平高速公路,總用地約2626km2,跨越閔行、長寧兩區,現狀基本是農宅、倉儲及少量工廠。  圖1 項目區域位置圖  圖2 上海虹橋交通樞紐控制性詳細規劃初步方案圖 在道路交通系統規劃方面，該樞紐將有效輻射長三角路網。外圍道路系統在樞紐西側通過A５嘉金高速銜接長三角地區的高速道路網絡，東側通過輔助高速路連接北翟路、漕寶路２條快速路銜接內環和中環，服務城市中心區。外圍道路系統通過北翟路－七莘路、青虹路－華翔路、徐涇中路－華翔路、滬青平高架－七莘路四個快速節點進出樞紐區域。根據道路流量預測，在四個快速節點還將新建快速道路出入口４個共２４條車道，樞紐地區將新建地面道路出入口９個共３８條車道。  圖3上海虹橋交通樞紐內部高架環路系統  圖4上海虹橋交通樞紐總平面圖(引自atkins)  圖5 上海虹橋交通樞紐規劃效果圖(上海規劃局公示方案) 二、 虹橋交通樞紐周邊商圈及其競爭情況 1 徐家匯商圈是虹橋商業最大的競爭對手 徐家匯商圈已經非常成熟,是目前最吸引上海西部區域人群購物的主要商圈,因此虹橋商圈的建設要突出特色,與徐家匯商圈相比要增加娛樂休閑、健康服務、品牌專賣等綜合功能。 2 長寧區商圈規劃  圖6 虹橋樞紐與周邊商圈的關系 中山公園長寧區的"十一五"商業規劃顯示，中山公園和虹橋兩大商圈被定位為實現現代生活方式的平臺，其中，中山公園商圈功能的定位，更側重于商業型、休閑式、數字化。 根據該規劃，"十一五"末，中山公園將建成以現代商業和多媒體產業為主導，具備商務、休閑、娛樂、文化和居住等多種功能的市級商業中心，形成大型商廈為核心，專業店、品牌店集聚的商業組合。大商廈以規模取勝，小店以品牌和特色取勝。 除此外，圍繞中山公園商圈，還將發展周邊的支馬路商業，將其建設成為突出舒適、便捷、多樣選擇功能，并彰顯品牌文化特征的商業街。定西路的特色商業街建設將被完善，愚園路則規劃建設為商旅結合的風情街。 虹橋商圈虹橋商圈則主要以"國際、商貿、文化"作為功能定位。規劃預計，到"十一五"末期，虹橋商圈的雛形將基本形成。商圈的支柱產業為商務、會展產業，兼有商業、餐飲、休閑、文化娛樂等多種功能，周邊的支馬路如仙霞路東段將建成高端商業街，仙霞路西段建成休閑小吃商業街，天山路將建成國際商務與經貿配套的現代化新型商業街，形成商業集聚帶。 閔行區吳中路商圈 吳中路商圈定位于"景觀型產業通道"。現已漸漸形成了現代商業和服務業兩大"產業通道"，現在的吳中路上飯店賓館林立，其輻射范圍內的虹梅路休閑街更是以異域風情濃郁躋身"中國特色商業街"。 大型購物中心選址在吳中路商圈,例如正在重新定位建設的虹橋購物樂園。虹橋購物樂園位于上海市閔行區虹橋鎮虹井路和吳中路交匯處，距虹橋機場3公里，距A20外環公路、延安高架公路各800米。  圖7 原虹橋購物樂園的周邊住宅區示意圖 總建筑面積３３萬平方米，征地用地面積１０萬平米，建設用地面積近８萬平方米，租賃面積１７萬平方米，公共休閑面積１６萬平方米，停車位數目：１６００輛汽車，投資約１５億人民幣。目標建成一個集購物、娛樂、服務、文化、社交、旅游功能于一身的大型Shopping Mall。 該項目是商業地產大躍進時期的產物,在虹橋周邊具有代表性,適合分期建設,首先完成10萬平方米左右開業,減低項目開業難度,穩步前進。 三、 虹橋交通樞紐片區商業網點規劃思路 地上商業規劃思路 虹橋綜合交通樞紐將建成集高速鐵路、磁浮、城際鐵、航空港、長途客車和城市軌道交通、公共汽車、出租車及私家車等多種交通形式緊密銜接的國際一流的現代化大型綜合客運交通樞紐。 虹橋樞紐將密切上海市與全國的聯系，特別是上海市與長三角城市之間的聯系，成為上海與長三角之間的交通樞紐。樞紐建成后，預計每天將有100萬人次的客流量進出樞紐地區。虹橋綜合交通樞紐地區規劃范圍東起外環線（環西一大道）、西至現狀鐵路外環線、北起北翟路、北青公路，南至滬青平高速公路，總用地約2626平方公里。(引自上海規劃局網站) 虹橋項目用地范圍大,功能復雜,值得深入研究，虹橋樞紐項目不是一個簡單的交通樞紐 實際上是虹橋新城的總體建設問題,也就是說是屬于新城開發的內容,虹橋樞紐建成后，可以打造成上海新的商圈,虹橋交通樞紐的商業主要服務流動人口, 未來兼顧服務周邊人口,主要是交通樞紐西側的人群。在上海商業嚴重過剩的大格局下,需要穩步發展控制體量,總體商業面積不必過大規模,但是分布需要合理。  圖8 上海虹橋交通樞紐地區控制性詳細規劃土地使用規劃 我們認為上海虹橋商業區規劃要重點考慮如下問題: 第一 站在虹橋新城的高度規劃總體功能,辦公、商業、餐飲、酒店建筑面積應該有合理的比例,根據市場研究結果設定相關比例。由于酒店占有非常重要地位我們建議以經濟型連鎖酒店為主,同時設置四星級酒店和五星級酒店各一家,其中四星級酒店客房數目可以根據市場調查結果設定。 第二 建議在商業布局與業態設計中充分考慮引進外國百貨和本地特產經營有經驗的商場,在建筑形態上要考慮購物中心與商業街區結合,其中商業街區要占有重要位置。  圖9 虹橋新城商業網點分布圖 火車站廣場和機場候機樓廣場之地下空間,統一考慮商業利用,其中候機樓可以考慮比較高檔的健康休閑設施配置。 火車站廣場位于站點西面,該廣場的地下商業空間可以設置較大商業面積,健康休閑設施以中檔為主,可以充分借鑒上海南站的地下商業廣場經驗,不僅配置便利超市等設施服務各類人群,在商業品牌方面考慮以中檔品牌為主。  圖10 虹橋交通樞紐高架環路規劃圖 四、 虹橋交通樞紐航站樓商業綜合體研究 在項目航站樓的商業布局需要,建議采用國際上流行的長廊布局,中間設置自動扶梯,把出口和商場入口巧妙結合,整個購物流線比較通暢。  圖11 韓國仁川國際機場航站樓商業布局 五、虹橋交通樞紐磁懸浮火車站綜合體研究 鑒于上海浦東機場已經建設了磁懸浮車站,浦東機場航站樓和磁懸浮車站的商業配置可以提供借鑒,但是虹橋交通樞紐客流更大,更靠近老城區,我們理應在虹橋交通樞紐更大地提升商業規劃水平。 虹橋交通樞紐磁懸浮火車站商業業態建議 
圖12 上海浦東磁懸浮車站 六、虹橋交通樞紐高速鐵路火車站綜合體研究 商業業態建議  虹橋樞紐火車站廣場地下空間利用 1主題商業街區和休閑中心 重點從中國優秀文化中選擇題材,展示中國傳統商業文化特色。 2突出主題文化內涵,展示中國優秀文化的魅力,成為上海形象展示的重要窗口。 參考標桿日本京都火車站  圖13 日本京都新干線高速鐵路火車站 七、 虹橋新城的開發功能構思與開發管理模式創新 1虹橋新城生態型總部商務區的設置 與浦東CBD相比虹橋具有特殊的優勢,與主城區距離近,不僅生活配套齊全,開發代價小,而且虹橋區域與江浙兩省交通便利,具有浦東不可替代的作用。 鑒于虹橋的優越地理位置,設置生態環保型總部商務區,進行低密度開發,吸引第三產業服務型公司總部進駐虹橋,至少可以設置50萬平方米總部辦公樓,吸引5萬人在此辦公,至少一半人口在這里居住,配套居住面積可以配置25萬人*20平方米,50萬平方米住宅,鑒于核心區域不適合開發住宅在核心區域之外,上海虹橋火車站兩側應該考慮配置一定比例的居住區,對于進駐總部的員工購房給予適當鼓勵政策。  圖14 總部辦公區示意圖(引自atkins) 在虹橋新城開發方面,建議在開發模式方面將迪拜作為趕超目標。迪拜從阿拉伯塔酒店(世界惟一七星級酒店)、棕櫚島、航空公司引進巨無霸客機三大效應,吸引世界一流人才和資金進入迪拜,高起點開發迪拜,把迪拜打造成為世界商都。  圖15 迪拜棕櫚島項目 迪拜從開放程度、政府領導人的理想和政府效率、項目世界第一和惟一性水平都超越了上海,值得上海反思和學習,利用虹橋開發的有利機遇,打造浦東和虹橋兩個經濟發動機,對于上海的未來至關重要。 上海浦西面臨生態環境惡化、交通擁擠、經營成本高等現實壓力,利用虹橋發展機遇,樹立新的可持續開發理念,打造循環經濟典范,利用虹橋新城發展總部經濟,以吸納總部和高端人才作為目標,不是以土地出讓價格最大化作為目標,營造低成本經商環境,打造上海新的商業王國,注重虹橋新城對上海和周邊服務發揮更大價值。 世界一流的商業綜合體的創新思維 嫦娥登月打破了美國和俄羅斯對航天領域的壟斷地位,中國ARJ21開始挺起中國航空人的脊梁,奇瑞汽車公司的創業者打破了外國專家藐視中國企業自主創新的規�；囌�,我們在商業地產綜合體領域應該樹立爭創世界第一項目的信心,在房地產領域局部超越世界一流水平,帶動房地產設計和節能以及運營水平的全面提高。 新摩爾公司在綜合體領域集中大批專家智慧,集中攻關,積累了世界一流綜合體的分析與研究經驗,取得了專有技術和經驗,通過多個實際項目論證與考察達到了突破綜合體開發與運營水平的新高度。 鑒于虹橋新城限制開發高度,我們建議綜合體開發選擇日本難波城作為超越的目標對象,深圳新摩爾商業管理公司提出如下具體思路: 1不求最高,但求最佳。 空中花園與地面綠化一體化,環保技術應用世界一流。 2五星級主題酒店最具創意,虹橋新城將設置多家五星級酒店,由新摩爾公司進行創意策劃,邀請洲際酒店和萬豪酒店和錦江等一流酒店管理公司經營,邀請阿特金斯公司和國內著名公司進行酒店設計創造。 3商業物業采用環形商業布局,總體布局的順暢程度要超越日本大阪難波城。 4上海第一家無空調的節能型購物中心10萬平方米,特色品牌專賣店為主。購物中心建筑按照商家需求量身定造。  圖 16 上海虹橋典型城市綜合體初步構思模型(張中增 楊寶民構思) 上海虹橋綜合體項目的招商租賃和經營思考 綜合體購物中心建成并不意味著開發過程的完結，下一步的任務是為出租店面尋找承租戶，也就是租賃招商。為了保證招租目標成功實現，首先需要在預算的基礎上確定開業后的經營目標。其次，需要根據金融情況確定出租方式和策略。實際上，早在商業中心設計和建設階段，預算和出租招商工作已經展開。 (一)商業中心的決算 虹橋商業中心開發必須預測開業之后的收入，并和資本投入結合起來考慮。在可行性研究階段已經做過項目成本預算，在建筑設計階段的最后可以進行更為準確的決算，計算商業中心的開發費用和成本，進行投資和受益的經濟分析，制定開業后的經營目標，并以此作為店面出租的依據。 (二)承租型的招商戶選擇 在招商過程中，有必要對每一個承租戶進行評價，預測它們的經營前景，作為店面出租的指導。 第一，承租戶的選擇要保證租金的來源。商業中心的店面出租和租金關系密切。開發商的目標是選擇合適的零售商，獲得足夠的租金，最大限度地出租營業面積， 獲得最大的利潤來源。以往的經驗并沒有給選擇承租戶和預測未來收入提供可靠的指導，問題在于獲得長期穩定的租戶和短期高回報是有矛盾的，在某些情況下難以兩全其美。 開發商把面積大量出租給信譽好的零售商，可以保證租金來源的穩定性，但是這些承租戶可能達不到預期的銷售額，所以難以讓業主和金融投資機構滿意。開發商由此面臨協調一個長期收益和迅速收回投資的問題，反映在承租戶是選擇高信譽度的知名商店和全國性連鎖店，還是選擇本地的愿意支付較高租金的普通零售商，這就大大局限了項目最佳的定位和發展規劃。 在有些地方，購物者對某些承租戶具有很高的接受程度。雖然信譽一般，但是它們商品銷售量大，所以，商業中心仍然提供了一些非常好的位置。知名的全國性連鎖店雖然經營能力很強，有時候卻只能得到較低租金的位置。因此，商業中心在選擇承租戶時，需要在利潤和穩定性之間做出選擇,建議在虹橋購物中心租戶選擇中對著名商家和品牌能夠有讓利措施。在開發商選擇方面需要選擇實力較強開發商,能夠承受培育期帶來的壓力,在綜合體項目成熟期能夠得到最佳回報。 第二，需要保證商業中心商品種類的完整性。購物者對商業中心中只有一家商店出售某種商品不會感到滿意，他們希望能夠像在城市商業區購物一樣，方便地進行款式、質量和價格的比較。開發商在招商時應當考慮選擇一些承租戶集中布置，擴大商品 覆蓋范圍，方便購物者進行比較，提供與城市商業區一樣的競爭性和便利性，創造"商業氣氛"�！ � (三)承租戶租金 租金與商業中心的規模有關，一般大型商業中心的租金高，小型商業中心的租金相對低一些。如果規模相同，由于位置不同，租金也有差別，即使在同一商業中心，付出較多的租金能夠得到較好的店面位置。這也是商業房產營運中的弊端之一,因此要克服弊端需要從租金和品牌形象和服務水平綜合評定確定租戶位置。 由于經營商品的種類和利潤不同，并非每個承租戶都能夠交納同樣的租金。收取的租金一般分為兩部分，一部分是按面積收取基本租金，稱為抵押保證金或抵押租金，另一部分按銷售額以一定的比例抽取，稱為百分比租金。 (四)招商資源的整合與早期參與 虹橋綜合體酒店部門招商要引進著名酒店管理公司;著名的百貨和品牌專賣店是虹橋地區應該優選的資源,白領風格中等價位的品牌是今后將占有較多比例。在超市方面建議以本土5000-8000平方米超市為主,可以配備進口商品超市。 在綜合體招商摸底階段,綜合考慮各個商家的需求,對建筑空間和人流動線以及貨物動線進行優化設計,這樣才能實現一流綜合體的成功開發。 2虹橋新城綜合體開發管理模式 采取專業綜合體管理顧問公司、開發商和投資商相結合的新模式開發虹橋商業綜合體,改變過去發展商自己唱獨角戲的局面,把資本和知識集成,實現高起點開發,具體操作模式如下: 
溫州資金已經開始進入阿拉伯和歐洲、澳大利亞開發房地產,我們認為在上海聚集更多溫州資本,有利于溫州資本的國際化,利用上海平臺可以更好地走出去,開發上海虹橋綜合體項目可以獲得如下益處: 1通過上海吸納高端人才,特別是國際化視野人才,為走出去大規模發展奠定基礎。 2通過上海項目開發獲得良好利潤,積累高端項目開發經驗。 結論 虹橋交通樞紐是亞洲最大的交通樞紐工程,我們需要及早考慮商業網點規劃和商業綜合體項目操作,建議在上海總體商業網點的大背景下考慮虹橋片區商業網點規劃,針對虹橋新城中可能設置若干商業綜合體,建議吸收迪拜的創新經驗,高起點策劃項目整合高端資源,讓虹橋交通樞紐和虹橋新城開發達到世界一流水平,成為展示中國形象的窗口。 參考文獻 1 上海規劃局,上海虹橋交通樞紐規劃公示草案 2 劉嘉鋒,ATKINS臨空經濟與航空港,公開PPT 3 董立志著,迪拜從這里開始---迪拜崛起啟示錄,青島出版社,2007年10月
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