圖7 歐洲村購物中心內部（第一商業(yè)網黃華軍拍攝）
圖8 歐洲村奧特萊斯購物中心停車場（第一商業(yè)網黃華軍拍攝）
巴黎歐洲村借用了巴黎迪斯尼的人流，商業(yè)與旅游形成和諧的發(fā)展局面，在盈利模式方面形成了旅游與商業(yè)同步盈利的新格局。
通過分析國內外旅游與奧特萊斯發(fā)展的案例，我們建議天津奧特萊斯發(fā)展采用下面一個模型：
建議把部分影視內容與奧特萊斯街區(qū)結合，降低影視街區(qū)的維護費用，提升更多商業(yè)價值。
圖9 一種典型的奧特萊斯街區(qū)布局(楊寶民繪制)
布局特點 四個角點配置每個區(qū)域的旗艦店，主要街區(qū)兩側配置停車場。
天津缺乏自然景觀旅游景區(qū)，以文化為主成為天津旅游的主要選擇。
關于主題酒店，重點借鑒拉斯維加斯的成功做法，使主題酒店與航母主題公園能夠互相協(xié)調。
圖10 盧克索大酒店--古埃及文化主題酒店
美國拉斯維加斯盧克索大酒店就是一個非常成功的主題文化酒店，成功地將埃及文化內涵與酒店經營結合在一起，吸引了眾多游客，取得了良好的經濟效益。
圖11盧克索大酒店的石雕集中反映埃及文化特征
二、地級城市旅游商業(yè)綜合體與開放街區(qū)以開封為例
1開封歷史文化與開封旅游商業(yè)
古時，開封稱為大梁，又名汴梁，建都距今已有兩千多年的歷史。
翻開祖國的歷史，可以清楚的知道開封建過都的一共有七個朝代。這就是戰(zhàn)國的魏，
五代時期的后梁，后晉，后漢，后周，以及后來的北宋和金。另外，西漢時期的梁孝王，也曾經把開封作為他的封國--梁國的都城；元末大起義的時候，紅巾軍首領劉福通也曾經把開封作為他們所建立的農民政權的都城；明朝初年，朱元璋又曾經一度把開封定為他的北京。至今留有"開封古城，十朝都會"之說。尤其是在北宋時期，借助漕運之有利條件，開封得到了進一步的發(fā)展。人口上百萬，富麗甲天下，成為當時世界上最繁華的都市之一。
公元1126年冬，金兵攻破東京，次年春擄徽、欽二帝及宮宦宗室三、四千人北返，北宋滅亡。東京城在戰(zhàn)火的劫難中走上了衰落的道路。
蒙古軍占領開封后，設立了河南江北行中書省，省治開封，這是河南建省的開始。 朱元璋在元未農民起義的基礎上推翻了元朝統(tǒng)治，建立了明朝。公元1368年，他改汴梁路為開封府，省去了"路 "的建制。置河南行中書省，后改為河南承宣布政使司。省治、府治、縣治(祥符縣)均設于開封。清代開封的經濟也失去了明代的繁盛景象，手工業(yè)、商業(yè)服務業(yè)趨向衰落。但是，畢竟是河南省省會，是中原地區(qū)的政治濟和文化中心，開封仍起著商品集散地的作用。
民國初年，省垣開封在建置方面稍有變化。1913年，撤銷開封府，將清末成立的歸陳許鄭道改為豫東道，將宋代稱名的祥符縣改稱開封縣。省會、道治、縣治均設開封。1927年，廢除豫東道設置，籌建開封市。1929年，正式成立開封市，一年后又撤市。日本侵略軍占領開封期間(1938年6月至1945年8月)，開封是偽河南省省會，并設偽豫東道和偽開封市。光復后，國民黨政府恢復了淪陷前的建置。
1948年10月24日，人民解放軍第二次解放開封。
開封悠久的歷史文化，古老的中原文明為旅游業(yè)發(fā)展提供了廣闊的空間，由于黃河文明代表性區(qū)域在近代落后長江文明所代表的長三角區(qū)域，拯救和復興黃河文明，弘揚宋代文化，能夠有效增加海內外中華兒女的凝聚力。
中國的宋代文化對于世界具有極強的影響力，其中對日本的影響力最大，日本保留了大量中國宋代文化典籍，日本研究中國宋代歷史與文化的學者眾多。
通過宋代建筑和工藝品以及宋代文化作品的宣傳，凸現(xiàn)活力四射的宋代文化，復興開封宋代古城，在復興宋代文明基礎上發(fā)展現(xiàn)代開封，讓開封在世界城市之林中占有重要一席之地，復興開封在宋代的商業(yè)與文化不僅對于開封意義重大，而且對于中華文化的復興具有重要意義。
開封市政府非常重視開封的旅游業(yè)發(fā)展，將旅游業(yè)作為城市支柱產業(yè)發(fā)展。
2006年全市實現(xiàn)社會消費品零售總額17770億元，比上年增長151 %。分城鄉(xiāng)看，城市零售額10140億元， 增長267%；縣的零售額 4151億元，增長201%；縣以下的零售額3460億元，下降127 %。分行業(yè)看，批發(fā)零售業(yè)零售額14607億元，比上年增長145%；住宿餐飲業(yè)零售額2878億元，增長186%；其他經濟零售額265億元，增長105%。
2006年完成進出口總額13541萬美元，比上年增長250%，其中，出口總額5980萬美元，增長470%；進口總額7561萬美元，增長113%。全年新批準外商投資企業(yè)16個；合同利用外資15253萬美元，增長1460%；實際利用外商直接投資3148萬美元，增長370%。
2006年開封市共接待海內外游客18906萬人次，比上年增長152%；實現(xiàn)旅游總收入605億元，增長 196%。其中，接待國際游客115萬人次，接待國內游客18791萬人次。全市共有4A級以上景區(qū)7處，星級酒店26個，旅行社42家。
2開封商圈的演變及其特點
歷史上的開封曾有過商業(yè)發(fā)展的鼎盛時代，北宋時期的東京曾是當時世界上商業(yè)最繁榮的城市，北宋畫家張擇端的《清明上河圖》生動形象地描繪了當時東京城內的商業(yè)繁華景象。在北宋定都開封前，中國的商業(yè)都是以'市'這種形態(tài)出現(xiàn)的。北宋定都開封后才將商業(yè)區(qū)和居住區(qū)分開，商業(yè)區(qū)稱為'坊'，居住區(qū)稱為'里'，'坊'內又分為'街'。宋代東京（開封）商業(yè)是中國商業(yè)的分水嶺，對以后商業(yè)街區(qū)發(fā)展產生重要影響。
圖12開封商圈示意圖
"目前，開封商業(yè)的整體經營檔次還較低，輻射力也較差，缺乏大型品牌商場、現(xiàn)代商業(yè)街等現(xiàn)代商業(yè)形式。"開封市副市長孫繼剛在論壇上坦言。
河南大學教授覃成林解釋說，開封的"商業(yè)雙中心模式"具體說就是，鼓樓－馬道街商業(yè)中心繼續(xù)發(fā)揮自身傳統(tǒng)優(yōu)勢，主要服務市區(qū)及周邊地區(qū)的中低層次消費者，而位于龍亭公園南側的新商業(yè)中心則面向市區(qū)高層次消費者和旅游消費者，通過與旅游區(qū)緊密結合，將開封"古城商都"的內在魅力充分展現(xiàn)出來，形成有別于鼓樓商業(yè)中心的商業(yè)氛圍，提升開封商業(yè)的特色與競爭力。
3開封旅游綜合體與宋代文化街區(qū)的構想
恢復建設宋代商業(yè)格局 形成合理的商業(yè)街區(qū)布局
北宋東京
公元960年，宋太祖趙匡胤發(fā)動陳橋兵變，取代后周建立了北宋王朝。仍以開封為國都，稱東京。開封府建置不變，轄17縣，浚儀、開封兩縣仍同為附廓首縣。
宋王朝先后于公元968年、1016年、1078、1116年四次修筑東京三城，即皇城、里城、外城。東京人口最多時達到150余萬，是全國的政治中心，也是全國的經濟中心。北宋東京的商業(yè)已不再受隋唐以來封閉的坊市分割的廂坊制的限制，形成了開放式的、以坊、市混合為特征的商業(yè)新格局。東京還是全國的文化中心。從公元960年到公元112 7年，東京歷經九個皇帝，達167年之久。這成為開封歷史上的黃金時代，當今開封人常為自己的住地有過如此光輝的歷史而感到自豪。
孟元老在《東京夢華錄》中徹底的描述了北宋東京(現(xiàn)今河南開封)城市的繁華盛景，包括了東京街道的繁華與興盛，也包括了各時節(jié)所有的民俗風情，其細膩性甚至包括了重要街道與店面的名稱與主要的商品。張擇瑞的《清明上河圖》也生動的描繪了宋東京東南角汴河、虹橋一帶的商業(yè)氣息。畫與書的保留，生動表現(xiàn)了宋代東京的城市商業(yè)實景。
圖13 北宋東京商業(yè)街示意圖
鼓樓馬道街開發(fā)思路
開封旅游的基石是宋代文化，宋代文化是開封旅游的寶貴財富。
我們建議在開封古城，重點恢復宋代商業(yè)街區(qū)活力，在景點建設和商業(yè)建筑方面，重點恢復宋代東京城市格局，形成可體驗的宋代古城格局。
我們建議在開封古城內不要在開發(fā)現(xiàn)代商業(yè)建筑，重點開發(fā)宋代傳統(tǒng)建筑為主，恢復古城面貌。以宋都御街作為具有濃郁宋代文化風格的商業(yè)文化步行街，培訓高水平服務人員，樹立步行街經營典范。
大型城市居住區(qū)和現(xiàn)代商業(yè)設施可以放在開封新區(qū)的核心商業(yè)區(qū)域建設，不要破壞古城風貌，吸取北京城市規(guī)劃的教訓。
圖14 清明上河圖局部
古城鼓樓馬道街商業(yè)中心完善業(yè)態(tài)為主，以增強開封商業(yè)活力為主，重點增加可體驗式商業(yè)，豐富夜間文化生活。
鼓樓馬道街商業(yè)中心建議興建宋代風格的綜合體，集中開發(fā)賓館、購物中心和公寓，采用低層建筑為主。老區(qū)商業(yè)綜合體不求規(guī)模大，但求精致和文化內涵豐富。
宋代風格的綜合體建設需要精細化開發(fā)，反映中國宋代的建筑成就和藝術成就，中國的宋代在科技和文化方面全面領先于世界，我們后人應該以藝術精品再造的心態(tài)，從全國調集一流專家去策劃和建設開封古城的綜合體。
開封新區(qū)的商業(yè)綜合體與街區(qū)
重點在與旅游區(qū)相鄰的區(qū)域建設新的市級中心，可以采用現(xiàn)代建筑風格建設一流的綜合體，包括寫字樓、公寓、酒店、購物中心與現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)，也可以結合旅游區(qū)規(guī)劃采用現(xiàn)代風格建設新型綜合體，內部空間采用現(xiàn)代建筑布局，方便實際使用。
再現(xiàn)宋代開封的首都商業(yè)輝煌，需要一流作品來體現(xiàn)開封的氣勢。
在開封城市新區(qū)建設綜合體應該以日本東京作為超越標桿，建設世界一流品味的綜合體，能夠為1800萬游客服務，同時能夠吸引少量鄭州市民前來觀賞，遠遠超越鄭州現(xiàn)有綜合體水平。
關于選址，建議盡量恢復宋代開封格局，選擇與宋代商業(yè)區(qū)匹配區(qū)域進行市級商業(yè)中心規(guī)劃，將企業(yè)行為與政府商業(yè)網點規(guī)劃結合。
圖15 宋代古城布局詳細插圖
在新區(qū)建設不必受到宋代建筑風格限制，可以根據現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展需要建設核心商業(yè)區(qū)域。新區(qū)建設中，高起點規(guī)劃部分宋代街區(qū)形態(tài)建筑也是必要的，但是需要少而精。
在投資回報方面，建議充分考慮公寓和寫字樓等可銷售物業(yè)比例，通過可銷售物業(yè)基本收回投資，商業(yè)部分只租不售，確保商業(yè)的可持續(xù)經營。
建議以城市綜合體為街區(qū)端點，以街區(qū)作為商業(yè)中心主要表現(xiàn)形式的原則，街區(qū)是商業(yè)活力的重要場所，我們建議采用分類建設方式，部分街區(qū)不以盈利為目的，以吸引人流為主，例如設置宋代手工藝街區(qū)，恢復我國宋代著名手工藝，突出顧客參與體驗，其它商業(yè)街區(qū)以盈利為主，通過合理配置業(yè)態(tài)，形成街區(qū)活力。
致謝
感謝奇創(chuàng)董事長洪清華先生與作者對旅游與商業(yè)結合的專題討論，全國很多古城都要建設新區(qū)，都面臨開發(fā)城市商業(yè)綜合體的問題，本文以作者多年在商業(yè)綜合體方面的積累為主，對旅游和商業(yè)結合的綜合體形態(tài)進行初步探討，未來會策劃和設計更多的旅游商業(yè)綜合體作品。
參考文獻
1梁留科主編，開封市可持續(xù)發(fā)展研究，中國社會科學出版社，2007年3月
