高質量的商業(yè)綜合體建筑設計方案專家論證會
時間:2011-04-08 16:04來源: 作者:楊寶民
2008-05-16 | 幾年來，作者應邀參加各類商業(yè)地產項目論證，主持了多個商業(yè)綜合體項目論證會，總結了一些經驗教訓，供城市商業(yè)綜合體發(fā)展商參考。
一、舉辦專家論證會的意義
1．發(fā)現(xiàn)項目隱藏的風險 洞察項目在商業(yè)規(guī)劃與建筑設計以及盈利模式方面存在的缺陷。大部分缺陷突出表現(xiàn)在商業(yè)規(guī)劃、招商摸底與建筑設計流程脫節(jié)，難以實現(xiàn)商業(yè)形態(tài)與建筑形態(tài)的最佳匹配。
2、系統(tǒng)化認識項目的整個開發(fā)與經營體系，通過高水平的知識與經驗分享降低項目成本。
要避免單一從建筑設計觀點評審方案，陷入對方案技術細節(jié)中，不能發(fā)現(xiàn)項目所存在的嚴重問題，論證會就沒有實際效果。
3、利用頭腦風暴和專家知識，通過深入研討，尋求商業(yè)綜合體最佳物業(yè)比例和業(yè)態(tài)比例，尋找到理想的盈利模式。
二、專家組織與接待
零售業(yè)專家（本地與外地相互結合）、營銷專家、建筑及景觀設計專家。
一般專家對項目評審可以列出兩個標準：
第一，一般性要求 ，第一輪篩選，淘汰不合格方案。
第二，優(yōu)秀方案要求 對優(yōu)秀方案進行重點討論。對于未中標的優(yōu)秀方案建議給予較多補償費用，體現(xiàn)公平原則。
接待專家重點要把握好接機環(huán)節(jié)，做好表示牌子。住宿和餐飲要考慮專家偏好，一般注重地方特色就可以。有所成就的專家并不需要環(huán)境特別豪華，更需要具有文化品味與地方特色。
三、國內外成功綜合體案例的收集
做好項目國內外標桿選擇，在評審中能夠增加針對性。
四、城市宏觀及微觀經濟和市場調查
市場調查資料需要在項目論證會之前提供給相關專家，讓大家對項目所處競爭環(huán)境能夠深入了解。
項目所在城市網頁網點規(guī)劃資料和城市規(guī)劃資料準備齊全，提前給專家在評審會議前閱讀。
城市未來發(fā)展戰(zhàn)略和城市規(guī)劃布局相關材料收集
五、商業(yè)規(guī)劃與建筑設計方案相互匹配的要點
1.商業(yè)規(guī)劃的商家建筑要求與建筑方案的吻合性。
2.項目開放空間與封閉空間比例，通過對運營成本的分析選擇節(jié)能的方案。
3.項目客流動線與貨流動線及卸貨平臺是否合理。
4.項目公共空間與環(huán)境藝術設計與項目文化主題的匹配性。
六、會議資料整理和專家把關
會議紀要的整理非常重要，邏輯要清晰，對于把握不準的問題需要在會議結束后主動給專家過目，避免理解方面的偏差。 | |
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