| 楊寶民 王煜 江禾 一、 城市廣場周邊的地鐵綜合體最佳開發(fā)模式
二、 地鐵城市設(shè)計的機制
三、 地鐵綜合體的盈利模式 四、 地鐵綜合體的購物中心定位與經(jīng)營分析
五、 地鐵綜合體的人性化設(shè)計
六、 地鐵綜合體的實施策略 一、 地鐵綜合體的最佳盈利模式 城市廣場與地鐵綜合體的教訓 新摩爾公司組織專題考察上海、深圳、沈陽、徐州等多個城市廣場，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)建設(shè)的城市中心廣場地下空間利用大多不夠科學，突出表現(xiàn)在公共停車場的缺乏以及地鐵連接空間規(guī)劃設(shè)計不合理。
日本在火車站與地鐵站結(jié)合的城市綜合體與城市設(shè)計方面已經(jīng)取得成熟經(jīng)驗，車站與商業(yè)設(shè)施、地下與地上空間一體化設(shè)計，顧客流線與機動車流線完全分離。胡寶哲博士總結(jié)了日本站前再開發(fā)的模式圖，在東京商業(yè)中心專著中詳細介紹。新摩爾公司在２００５年及２００８年分別考察了日本高速鐵路火車站與地鐵站前廣場，全面總結(jié)了日本經(jīng)驗，可以應用于國內(nèi)各類火車站廣場及周邊綜合開發(fā)的策劃中。 通過總結(jié)國內(nèi)教訓，借鑒日本成功的地鐵開發(fā)和地下空間利用經(jīng)驗，運用城市設(shè)計和商業(yè)建筑設(shè)計理念，新摩爾公司提出了一個基于城市廣場的地鐵綜合體盈利模型，把握社會效益與經(jīng)濟效益的平衡。 表１基于城市廣場的最佳地鐵綜合體盈利模型 
二、 城市ＣＢＤ地鐵項目城市設(shè)計的機制 完全依靠開發(fā)商進行城市ＣＢＤ改造和建設(shè)，難以確保城市的和諧，需要政府引導，確保公眾利益和社會效益優(yōu)先，爾后為開發(fā)商提供公平的開發(fā)機會。
借鑒法國新城區(qū)和ＣＢＤ 開發(fā)的成功經(jīng)驗，我國城市ＣＢＤ核心區(qū)開發(fā)可以成立政府為主的城市開發(fā)公司，主要負責土地一級開發(fā)，首先做好城市設(shè)計工作，爾后與地鐵公司聯(lián)合完成交通樞紐建設(shè)，城市廣場，地下空間開發(fā)，共同為開發(fā)商提供良好的城市空間，準備比較充足的公共空間停車位，發(fā)展商可以專心開發(fā)好自己的物業(yè)項目，可以是城市綜合體項目，也可以是購物中心或餐飲娛樂文化設(shè)施。 
圖1 廣州珠江新城ＣＢＤ城市設(shè)計模型 一般以核心樞紐地鐵作為綜合體重點開發(fā)區(qū)域，充分挖掘人流的商業(yè)價值，形成城市商業(yè)中心和文化中心。綜合體項目需要良好的城市設(shè)計作為依托，而城市設(shè)計的有效實施需要適當?shù)拈_發(fā)機制。
地鐵公共空間可以采用兩種利用方式，一種是深圳大劇院地鐵站模式，新開發(fā)的華潤萬象城利用２００多米長的地下通道與購物中心連接，已經(jīng)運營多年的地王大廈也直接和地鐵在地下連通。深圳書城等地下無法連通的建筑在大門口附近設(shè)立出站口。另外一種是華強北地鐵站開發(fā)模式 ，充分利用地下空間設(shè)立大型商場，同時改善交通環(huán)境，讓過街人流通過地下通道。 三、 地鐵綜合體的物業(yè)組合與營銷時機研究 由于地鐵綜合體一般涉及酒店、購物中心、寫字樓和公寓等多種物業(yè)，一般酒店設(shè)置在主樓頂端，充分利用ＣＢＤ城市景觀，有效提升物業(yè)價值。通過高級酒店品牌帶動寫字樓和公寓的價值提升。其中公寓多數(shù)銷售，銷售時機選擇非常重要。
通過研究美國桃樹中心案例，我們發(fā)現(xiàn)會展中心與酒店、購物中心、專業(yè)市場和寫字樓以及公寓同樣可以進行有效組合。
桃樹中心是美國亞特蘭大市的一組為旅游服務的建筑物，總建筑面積１７６萬平方米，包括十幢辦公樓，三座會議酒店、三個交易市場和零售商場，一個大型健身俱樂部和整體式停車場其中最高的一座建筑物"桃樹廣場旅館",是一座圓柱形超高層建筑,建成于1975年,共70層,曾是世界最高的旅館。
 圖2 美國亞特蘭大桃樹中心開放式地鐵綜合體 
圖3桃樹中心廣場與綜合體的結(jié)合
在地鐵站設(shè)計中波特曼運用了協(xié)調(diào)單元的城市設(shè)計思想，有效利用了地鐵提供的便利，設(shè)置大型中庭連接地鐵。作為開放地鐵綜合體，桃樹中心的成功之處在于
１、建立了完整的步行系統(tǒng)，天橋、地下步行道、邊緣開敞的人行道和購物中心與酒店形成了完整的網(wǎng)絡(luò)。
2、 相臨建筑之間有效連接，形成綜合體。
３、街區(qū)的內(nèi)部空間充分利用，可以開展娛樂活動。
４、促進城市多種功能的的有機結(jié)合，形成綜合體共生功能，桃樹中心成為亞特蘭大城市名片。 四、 地鐵綜合體的購物中心定位與經(jīng)營分析 地鐵綜合體物業(yè)經(jīng)營難度最大是購物中心，服務要求最高的是五星級酒店。做好購物中心定位和經(jīng)營分析是整個綜合體成功的標志。
廣州高德置地廣場位于珠江新城中央核心區(qū)域的高德置地廣場是高德置地在珠江新城發(fā)展的大型商業(yè)項目，總建筑面積達92萬平方米，匯集商場、超甲級寫字樓、朱美拉星級酒店、公寓等多種功能。
其中商場Seasons Mall建筑面積超過17萬平方米，分春夏秋冬四個主題區(qū)；工程方面也分四期開發(fā)：一期、二期部分計劃于明年年中開業(yè)，三期、四期則于2010年完成。該項目將大量引入國際流行時尚品牌商品，配置全新的業(yè)態(tài)組合，展示最現(xiàn)代的生活方式，打造成廣州CBD最具魅力的國際時尚購物中心。
 圖4 廣州高德置地廣場
Seasons Mall劃分四個區(qū)域，可以借鑒英國藍湖購物中心的成功經(jīng)驗，設(shè)置不同的主題，初期以聚集人氣的業(yè)態(tài)為主，在酒店區(qū)的購物中心部分重點設(shè)置高端品牌。
新摩爾商業(yè)管理公司通過２００８年對廣州商業(yè)的深入研究和分析，認為廣州顧客是理性消費為主，因此，我們主張以白領(lǐng)風格與價位作為珠江新城的購物中心主流定位，局部突出金領(lǐng)品味，避免盲目定位過高，導致開業(yè)后冷冷清清的曲高和寡現(xiàn)象。
在商業(yè)建筑設(shè)計方面，新摩爾主張借鑒日本一流綜合體設(shè)計經(jīng)驗，注重打造人性化空間，形成生活美學的展示和使用空間。 
圖５ 日本東京中城綜合體公共空間與藝術(shù)作品
五、 地鐵車站與綜合體的人性化設(shè)計 １．地下站點和綜合體的公共空間，藝術(shù)作品，導示系統(tǒng)都是需要人性化設(shè)計的重點。 ２．在設(shè)計地鐵線路時候要充分考慮換乘站的接駁步行距離不要超過１００米 。深圳會展中心的環(huán)城就是非常便利的換乘站點，而北京地鐵的很多換乘站設(shè)置非常不合理，乘客換乘距離太長，缺乏人性化思考。
３．在地鐵與火車站結(jié)合時候，出租車和公共汽車等可以利用地下空間和地上形成立體雙路進站模式，避免乘客的過長等待。深圳羅湖火車站廣場交通系統(tǒng)設(shè)計就是一個典型的失敗案例，缺乏對乘客的關(guān)心和專業(yè)思考。
在飛機場出站時候，一方面要考慮方便進入地鐵，第二要方便通過雙線路模式乘坐出租車輛，避免乘客過長等待時間。
４．地鐵綜合體的設(shè)計要重點考慮使用好地下空間，充分挖掘地下空間的商業(yè)與公共空間價值，實現(xiàn)聚集人流作用，在整個綜合體建筑中要注重購物中心、寫字樓和酒店的節(jié)能與環(huán)保，讓顧客感覺舒適，運營成本較低。
新加坡在地鐵綜合體人性化設(shè)計方面很有特色，ION Orchard 購物中心注定將成為新加坡和亞洲的新地標性商業(yè)建筑。該項目包括一個建筑面積達125,000m?的零售中心、藝術(shù)畫廊，以及一座帶有觀景臺的豪華住宅樓。
該項目的設(shè)計靈感源于提供了充足的公共空間，發(fā)達的行人道路的城市，以及平衡美感和商業(yè)可行性的設(shè)計概念。 
圖6 benoy設(shè)計的烏節(jié)路購物中心與豪華住宅樓 
圖７ 地下空間的有效利用
六、 地鐵綜合體的實施策略
新摩爾公司在地鐵和軌道交通綜合體領(lǐng)域厚積薄發(fā)，以國際化視野與國外著名商業(yè)建筑設(shè)計公司聯(lián)手提出如下策略：
１．與地鐵公司合作進行聯(lián)合開發(fā)，政府規(guī)劃部門牽頭，做好重點地段城市設(shè)計和聯(lián)合開發(fā)的準備工作。從被動的城市規(guī)劃審批，轉(zhuǎn)向主動地推動城市設(shè)計工作。
２．政府需要把握城市社會功能，避免不服責任以過高地價拍賣土地，應該明確規(guī)定城市設(shè)計要求和社會文化要求，避免出現(xiàn)過度損害公眾利益的單純地鐵物業(yè)開發(fā)模式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也需要注重社會效益和經(jīng)濟效益的統(tǒng)一，為和諧社會做出貢獻。
３．我們與國外最著名的設(shè)計公司聯(lián)手完成商業(yè)規(guī)劃與商業(yè)建筑方案設(shè)計，實現(xiàn)兩者最佳的匹配，達到吸引顧客和降低運營成本的目的。
４．房地產(chǎn)開發(fā)低潮時候拿地和策劃，高潮時候銷售部分物業(yè)。
５．開業(yè)順序 我們一般建議五星級酒店和購物中心可以同時建設(shè)，主張五星級酒店首先開業(yè)，購物中心在隨后開業(yè)。
1．王敏潔，地鐵站綜合開發(fā)與城市設(shè)計研究 ，同濟大學碩士論文，2006年
2 孔捷，地鐵車站內(nèi)部空間環(huán)境人性化設(shè)計研究，同濟大學博士論文，2006年
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