| 楊寶民 宋恒明 楊寶民 深圳新摩爾商業(yè)管理公司,清華大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)總裁班客座教授 一、城市運(yùn)營與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展 城市經(jīng)營的重點(diǎn)之一是提升城市土地利用價值，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展。 城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是城市運(yùn)營的重要內(nèi)容，城市設(shè)計是城市運(yùn)營的重要手段，城市綜合體是城市商業(yè)地產(chǎn)的龍頭，也是城市經(jīng)營的標(biāo)志性成果。 城市運(yùn)營需要解決好老區(qū)改造和新區(qū)開發(fā)問題。老區(qū)改造應(yīng)該有新的思路，應(yīng)該利用老區(qū)改造機(jī)會，在保留歷史文化遺產(chǎn)的同時，對于沒有文化價值的舊區(qū)成片改造，引進(jìn)大型投資商，以綜合體項目為主，集約利用土地，解決老區(qū)城市功能升級和百姓就業(yè)問題。 筆者在這里針對目前宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣帶來的大量新區(qū)建設(shè)停頓中的重大問題，結(jié)合筆者國內(nèi)外大量案例的研究，和多年區(qū)域規(guī)劃以及招商策劃的實踐經(jīng)驗，提出以下思路，拋磚引玉探討城市新區(qū)建設(shè)難題的解決方案。 1．以新的方法論審查和完善整個新區(qū)的規(guī)劃方案，運(yùn)用城市設(shè)計與商業(yè)規(guī)劃及旅游規(guī)劃的三結(jié)合的方法論。 作者于2005年在千畝大盤研究中首先提出了建筑規(guī)劃設(shè)計和城市商業(yè)規(guī)劃和旅游規(guī)劃相互結(jié)合的思想，在此基礎(chǔ)上，考察數(shù)個城市新區(qū)，與國外城市新區(qū)進(jìn)行比較研究，我提煉出來城市規(guī)劃設(shè)計與城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃和旅游規(guī)劃相結(jié)合的方法論。 運(yùn)用新的方法論，我們需要重新研究限于停頓的新區(qū)建設(shè)，在建設(shè)思想上是否存在偏差，新區(qū)發(fā)展的真正動力是否清晰。 2．精心規(guī)劃城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，依靠新城區(qū)實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級，占領(lǐng)產(chǎn)業(yè)鏈上端 事實證明，單純依靠房地產(chǎn)開發(fā)推動新區(qū)建設(shè)的思路過于單一，一旦遇到房地產(chǎn)低潮就不可避免限于停頓。 世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)告訴我們，中國的簡單出口加工業(yè)，缺乏技術(shù)含量，處于產(chǎn)業(yè)鏈條下端，是經(jīng)濟(jì)危機(jī)時候最容易受到?jīng)_擊的。我們需要了解產(chǎn)業(yè)鏈條分工，警惕西方發(fā)達(dá)國家的產(chǎn)業(yè)鏈陰謀，他們習(xí)慣于引導(dǎo)中國安于在產(chǎn)業(yè)鏈條低端，破壞中國的生態(tài)環(huán)境，依靠廉價勞動力取得不穩(wěn)定的低收入。 只有占領(lǐng)產(chǎn)業(yè)鏈條上端，生產(chǎn)具有技術(shù)含量的符合市場需求的產(chǎn)品，產(chǎn)業(yè)升級的目標(biāo)才能實現(xiàn)。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，必然帶動辦公、居住等房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 產(chǎn)業(yè)升級需要自主知識產(chǎn)權(quán)成果，需要吸引研發(fā)人才，因此，新區(qū)建設(shè)要首先立足滿足研發(fā)和高級管理人才的生活要求和學(xué)習(xí)要求，營造良好環(huán)境。 形成主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的局面，進(jìn)而帶動商業(yè)發(fā)展，促進(jìn)新區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。 3 新區(qū)建設(shè)的步驟與次序 目前大多數(shù)新區(qū)開發(fā)都是以政府大樓和居住區(qū)為主，實際上新區(qū)建設(shè)還應(yīng)該考慮產(chǎn)業(yè)園區(qū)和城市綜合體建設(shè)，城市綜合體為新區(qū)后續(xù)開發(fā)提供平臺，為新區(qū)建設(shè)提供重要的活動舞臺。 在規(guī)劃規(guī)劃多個新區(qū)的時候，要分輕重緩急，集中力量建設(shè)一個新區(qū)，并形成法定文件由人民代表大會批準(zhǔn)，避免因為行政領(lǐng)導(dǎo)更迭而隨意改變戰(zhàn)略決策，人大常委會應(yīng)該發(fā)揮監(jiān)督作用，避免政府領(lǐng)導(dǎo)的胡亂決策，浪費(fèi)納稅人的錢。 二、城市規(guī)劃與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃一體化 我國城市規(guī)劃落后，主要表現(xiàn)在簡單粗放，短視隨意，并缺乏有機(jī)的系統(tǒng)整合，功能模塊缺乏空間和時間上的延續(xù)性，不能對城市發(fā)展形成驅(qū)動。多數(shù)城市規(guī)劃僅限于滿足城市生活的基本需要，商業(yè)布局７０％左右不合理，居民生活不夠便利，缺乏舒適性的考慮，對生活空間缺乏美學(xué)的思考，其結(jié)局是誕生大量沒有個性的水泥建筑空間城市，城市歷史文脈斷裂。 我們在亞洲的鄰居之一――新加坡是典型的花園城市，城市居民的生活品質(zhì)高，犯罪率低，非常值得我國城市建設(shè)和管理者學(xué)習(xí)。 新加坡很早就開始了城市規(guī)劃設(shè)計和商業(yè)規(guī)劃的一體化實踐，不僅規(guī)劃有核心商業(yè)區(qū)，而且新加坡的居民區(qū)建設(shè)與鄰里中心建設(shè)結(jié)合，這種規(guī)劃思想引進(jìn)到蘇州工業(yè)園區(qū)，得到了較好效果。 
蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心 城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃是城市規(guī)劃的一個重要組成部分，一方面是政府宏觀調(diào)控第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和具體管理商貿(mào)流通活動的重要手段；二方面城市規(guī)劃需要考慮居民的生活質(zhì)量，商業(yè)設(shè)施與居民生活密切；三方面城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)對能否提升城市形象和提高城市品位至關(guān)重要。 從城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)對城市供電、供水、交通、防災(zāi)等諸多方面的影響看，隨著我國城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例的頒布實施，城市規(guī)劃部門必須征求商業(yè)部門意見，只有做好城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，并與城市其他基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃統(tǒng)籌安排，才能保證城市正常運(yùn)轉(zhuǎn)，保證整個城市功能的正常發(fā)揮。 三、城市設(shè)計與城市綜合體 城市綜合體不是單一的建筑項目，而是需要政府對城市核心區(qū)域與核心地段進(jìn)行城市功能規(guī)劃和城市設(shè)計，形成導(dǎo)向性開發(fā)方案，爾后再引進(jìn)大型投資商，以城市綜合體項目為龍頭，留出充足的城市綠地和休閑空間，開發(fā)較多高層建筑，積極發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，集約化利用土地資源，同時改變老區(qū)擁擠的落后形象，促進(jìn)下崗人員再就業(yè)。 城市綜合體類型：旅游功能為主的酒店、商業(yè)綜合體，商業(yè)為主的城市商業(yè)綜合體，寫字樓為主的綜合體。 城市綜合體在各國獲得蓬勃發(fā)展，如果說洛克菲勒代表二十世紀(jì)八十年代以前的水平，那么東京六本木新城代表已經(jīng)21世紀(jì)初期建設(shè)成功的世界一流綜合體水平。 
東京六本木城市綜合體 世界一流綜合體的內(nèi)涵是： 1世界一流綜合體擁有較高的品牌價值，大型公司和商家愿意積極入駐，可以成為商業(yè)和旅游目的地。 2世界一流綜合體以品牌價值為依托，各個建筑公司均以參與為榮，因而可以控制達(dá)到最低造價，擁有最佳的投入產(chǎn)出比 。 3世界一流綜合體不僅擁有最佳的經(jīng)濟(jì)效益，而且可以創(chuàng)造良好社會效益。 在城市規(guī)劃方面，迪拜是世界范圍創(chuàng)新的產(chǎn)物。在城市綜合體方面，迪拜非常重視各種類型的五星級酒店、城市綜合體開發(fā)，可以說迪拜正在誕生世界一流的城市綜合體項目。 四、唐山商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 唐山是一座具有百年歷史的沿海重工業(yè)城市。地處環(huán)渤海灣中心地帶，南臨渤海，北依燕山，東與秦皇島市接壤，西與北京、天津毗鄰；是聯(lián)接華北、東北兩大地區(qū)的咽喉要地和走廊。現(xiàn)轄2市6縣6區(qū)和6個開發(fā)區(qū)（管理區(qū)、工業(yè)區(qū)、園區(qū)），總面積13472平方公里，人口7191萬。市區(qū)面積3874平方公里，人口3012萬；其中建成區(qū)面積152平方公里，人口150萬，是全國較大城市之一。 城市人均收入在河北是最高的，進(jìn)幾年數(shù)據(jù)如下： 
與唐山工業(yè)發(fā)展速度相比，唐山商業(yè)發(fā)展相對滯后。唐山政府目前正在加大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展力度，開發(fā)大型城市綜合體，引進(jìn)萬達(dá)等大型投資商，推動城市老區(qū)功能升級是中研重要舉措。新摩爾公司重視華北和東北商業(yè)研究，選擇唐山等城市規(guī)劃和商業(yè)發(fā)展進(jìn)行重點(diǎn)研究。
唐山零售商業(yè) 唐山市中心區(qū)有四個重要的公共中心，兩個城市副中心。 四個重要公共中心包括： 兩個商業(yè)中心 一個城市商務(wù)會展中心 一個城市綜合公共中心。 百貨業(yè)態(tài)呈現(xiàn)過剩態(tài)勢，以唐山百貨大樓作為龍頭。三利購物中心和華聯(lián)等百貨云集在建設(shè)路和新華道，以新華路作為城市最主要干道，主要商業(yè)和綜合體分布在新華路上。 
自2000年開始，唐百大集團(tuán)不斷拓寬經(jīng)營領(lǐng)域，加快發(fā)展步伐，由單一零售業(yè)態(tài)發(fā)展成為集高端百貨、傳統(tǒng)百貨、大型綜合超市、電器專業(yè)連鎖等多業(yè)態(tài)、大規(guī)模的經(jīng)營格局。2000年興建了以超市、百貨、電器綜合經(jīng)營為主的八方購物廣場；2003年改建了原唐山百貨公司一號樓，組建了以大眾品牌、百姓價位為特色的東方購物廣場；2004年對并購的豐潤原唐山商業(yè)大廈進(jìn)行了擴(kuò)建裝修，組建了適合縣域消費(fèi)特色的北方購物廣場；2005年組建了電器總公司，實施統(tǒng)購分銷、專業(yè)連鎖的經(jīng)營模式，以占市區(qū)家電市場60%市場份額，確立了唐山家電市場的強(qiáng)勢地位；2007年投資開發(fā)了37萬平方米的鳳凰購物廣場，被省商業(yè)聯(lián)合會授予“河北高端精品第一店”。2008年又分別以合資控股的方式組建了志方購物有限責(zé)任公司，成為開平區(qū)規(guī)模最大的零售商場；以租賃的形式開發(fā)了人民購物廣場，完成了市區(qū)北部的戰(zhàn)略布局。目前，唐百大集團(tuán)已形成了西有八方、鳳凰，東有東購、志方，北有北購、人民，中有條式樓和超級商場商業(yè)網(wǎng)絡(luò)遍布全市的經(jīng)營格局，整合了唐山商業(yè)的半壁江山。 2003年銷售額10億元，創(chuàng)歷史新高，2004年14億元。 2007年唐百大集團(tuán)集團(tuán)實現(xiàn)銷售額25億元，實現(xiàn)利稅9000萬元。 2008年唐百大集團(tuán)集團(tuán)已實現(xiàn)銷售額32億元，實現(xiàn)利稅18億元。 
唐山三利購物中心
在唐山百貨大樓的打壓下，化妝品等招商不是特別理想。在女裝方面形成一定特色，經(jīng)營總體良好。 
三利購物中心及世博大廈----新華路與建設(shè)南路西南角落
三利購物中心入口
三利購物中心一樓化妝品
唐山商業(yè)步行街 北側(cè)臨近新華道是名牌比較集中的地方，南側(cè)招商質(zhì)量不好。 
步行街區(qū)西北角落是華巖地產(chǎn)要興建的5萬平方米左右購物中心和寫字樓及公寓等綜合體
唐山已經(jīng)開業(yè)的購物中心—遠(yuǎn)洋城
唐山遠(yuǎn)洋城購物中心入口
唐山遠(yuǎn)洋城購物中心長廊
唐山遠(yuǎn)洋城購物中心中間大門
唐山遠(yuǎn)洋城購物中心圓形中庭
唐山批發(fā)業(yè)務(wù) 
小山區(qū)位于城市東南部，屬老居住區(qū)，發(fā)展相對較慢，但屬于唐山傳統(tǒng)的商業(yè)中心之一，有待升級改造，適合建設(shè)批發(fā)市場和商務(wù)酒店、公寓、寫字樓等綜合體項目。
唐山商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 五、唐山城市商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略建議 2007年唐山市服務(wù)業(yè)實現(xiàn)增加值89751億元，比上年增長162%，高于同期經(jīng)濟(jì)增長速度12個百分點(diǎn)，占生產(chǎn)總值的比重為323%，比上年提高了12個百分點(diǎn)，服務(wù)業(yè)總規(guī)模居河北全省第二位。 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)程度是衡量城市綜合競爭力和現(xiàn)代化水平的重要標(biāo)志。唐山市人均生產(chǎn)總值已經(jīng)超過5000美元，達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平，服務(wù)業(yè)發(fā)展?jié)摿γ黠@增強(qiáng)，全市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)框架體系已經(jīng)確立，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了強(qiáng)力的推動作用。在鞏固提升現(xiàn)有服務(wù)業(yè)的基礎(chǔ)上，圍繞發(fā)展方向和重點(diǎn)領(lǐng)域，我市今后將著力建設(shè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)八大集聚區(qū)；即唐山港區(qū)、鳳凰新城、曹妃甸生態(tài)城、南湖生態(tài)城、唐山空港城、曹妃甸濕地公園商務(wù)休閑區(qū)、樂亭三島旅游度假區(qū)、北部長城旅游帶等，使唐山市成為環(huán)渤海區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)業(yè)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)之一。 新摩爾公司通過對唐山城市發(fā)展的總體研究，特別是根據(jù)2009年唐山商業(yè)調(diào)研，我們認(rèn)為唐山具有成為河北第一大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)城市的潛力。 唐山在現(xiàn)代金融和服務(wù)業(yè)發(fā)展方面應(yīng)該學(xué)習(xí)上海，利用沿海和臨近京津優(yōu)勢，成為河北發(fā)展的龍頭，與石家莊一起成為兩個經(jīng)濟(jì)發(fā)動機(jī)。 五、唐山城市綜合體與購物中心發(fā)展趨勢 加速發(fā)展唐山現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，以現(xiàn)代城市綜合體作為商業(yè)發(fā)展的重要載體，增強(qiáng)唐山的商業(yè)輻射力。 趨勢1 以次要主力店和品牌專賣店為主的細(xì)分市場的購物中心成為今后發(fā)展重點(diǎn) 以世博二期為代表需要開發(fā)新型購物中心，借鑒港匯購物中心轉(zhuǎn)型的經(jīng)驗。 趨勢2 綜合體成為城區(qū)核心地段開發(fā)的重點(diǎn) 政府需要改變新華路出讓地塊過小的問題盡量開發(fā)大型商業(yè)綜合體，綜合體開發(fā)需要走精細(xì)化發(fā)展之路，避免速度過快導(dǎo)致設(shè)計水平地下，形成建筑垃圾。 以唐山萬達(dá)廣場為代表適當(dāng)?shù)乃俣仁潜匾�，但是要注意給城市留下建筑文化藝術(shù)精品，避免開發(fā)過于粗放。
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