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楊寶民 施曉丹
摘要
“中國(guó)的城市化與美國(guó)的高科技發(fā)展將是深刻影響21世紀(jì)人類發(fā)展的兩大主題” ——2001年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者斯蒂格利茨教授深刻剖析出我國(guó)城市化進(jìn)程對(duì)世界的革命性影響。我國(guó)城市建設(shè)的巨大挑戰(zhàn)，表現(xiàn)在對(duì)城市新區(qū)規(guī)劃的設(shè)計(jì)水平和規(guī)劃實(shí)施中對(duì)復(fù)雜資源的配置能力上。作者提出了城市設(shè)計(jì)與商業(yè)規(guī)劃和旅游規(guī)劃三結(jié)合的方法論，通過(guò)沈陽(yáng)、蘇州和葫蘆島數(shù)個(gè)相關(guān)案例分析證明了這一方法論。
任何方法論離不開(kāi)對(duì)其實(shí)施背景的深度認(rèn)識(shí)。07年下半年，我國(guó)嚴(yán)重失衡的產(chǎn)業(yè)危機(jī)爆發(fā)，房市泡沫開(kāi)始破滅，政府用于強(qiáng)勁拉動(dòng)內(nèi)需的房地產(chǎn)出現(xiàn)萎縮， 08年下半年，其本質(zhì)是美國(guó)預(yù)期消費(fèi)（未來(lái)消費(fèi)提前）泡沫破滅對(duì)世界經(jīng)濟(jì)體系虛假平衡的打破的國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)，我國(guó)在“一體化”的全球經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)自然不可豁免其災(zāi)，尤其是外匯資產(chǎn)的巨大縮水和外向經(jīng)濟(jì)的急速潰敗；未來(lái)幾年我國(guó)的金融產(chǎn)業(yè)和外向型經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)必經(jīng)重創(chuàng)。眼下，中國(guó)房地產(chǎn)的低迷，資金短缺導(dǎo)致全國(guó)各地的新城建設(shè)大多數(shù)處于停頓狀態(tài)。
作者認(rèn)為新城建設(shè)的動(dòng)力不僅來(lái)自房地產(chǎn)建設(shè)，更重要的是產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)，應(yīng)該將產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市新區(qū)規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的一體化理論結(jié)合，依靠產(chǎn)業(yè)升級(jí)和發(fā)展新產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)新區(qū)建設(shè)，新區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要建立在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)之上，有計(jì)劃分階段推進(jìn)。
一 城市新區(qū)規(guī)劃的前瞻性－以蘇州新城規(guī)劃為例
新區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在區(qū)域空間中的定位通常都是初始性的，構(gòu)成區(qū)域結(jié)構(gòu)的基因雛形；同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)資源配置具有不可逆性；因此這一初始性的特征對(duì)綜合項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確性要求非常高。城市規(guī)劃不合理是目前城市建設(shè)方面最大的浪費(fèi)，不僅影響項(xiàng)目本身收益，而且影響到區(qū)域系統(tǒng)的發(fā)展。
蘇州工業(yè)園區(qū)的發(fā)展構(gòu)建了蘇州東部新城的基礎(chǔ)，從園區(qū)建設(shè)角度看蘇州工業(yè)園是全國(guó)的領(lǐng)先；從城市發(fā)展的實(shí)踐來(lái)看，將工業(yè)園區(qū)納入蘇州新城規(guī)劃，形成了具前瞻性的新城規(guī)劃。
圖１ 蘇州工業(yè)園規(guī)劃重點(diǎn)之一―――金雞湖規(guī)劃
蘇州科技學(xué)院時(shí)匡教授說(shuō)：蘇州工業(yè)園區(qū)實(shí)際上就是一個(gè)新城，規(guī)劃之初就確定了要與蘇州古城相協(xié)調(diào)的基準(zhǔn)。因此工業(yè)園區(qū)規(guī)劃并不是單純的工業(yè)區(qū)，而是通過(guò)城市設(shè)計(jì)打造一個(gè)有序、優(yōu)美的環(huán)境。區(qū)內(nèi)規(guī)劃有商業(yè)區(qū)、生活區(qū)、服務(wù)區(qū)、公園，甚至連高壓線都統(tǒng)一建成一條"高壓線走廊"；同時(shí)精細(xì)地規(guī)劃到每一地塊的具體功能，甚至這一地塊上將來(lái)建筑物能建多高，外立面有什么統(tǒng)一要求，從而確保整個(gè)區(qū)域建筑的輪廓線與環(huán)境相協(xié)調(diào)，城市空間有序而豐富。
蘇州的城市規(guī)劃實(shí)踐說(shuō)明，要在新城規(guī)劃中將教育、居住、商業(yè)、工業(yè)園區(qū)等科學(xué)布局，分段開(kāi)發(fā)，并避免工廠圍繞居住區(qū)和商貿(mào)區(qū)等現(xiàn)象。
二 城市新區(qū)規(guī)劃與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃脫節(jié)――葫蘆島龍灣新區(qū)的問(wèn)題
葫蘆島是遼寧省極為重要的城市，葫蘆島市區(qū)和下屬興城市區(qū)從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度可以形成一體化城市，具有發(fā)展成為第二個(gè)大連的潛力，葫蘆島制造業(yè)比較發(fā)達(dá)，形成了造船、石油化工、機(jī)械制造等產(chǎn)業(yè)，葫蘆島現(xiàn)代服務(wù)業(yè)落后于工業(yè)發(fā)展步伐。葫蘆島的經(jīng)濟(jì)體量已經(jīng)超出內(nèi)地某些省級(jí)城市，但是地級(jí)城市的管理體制和規(guī)劃限制了葫蘆島的發(fā)展，應(yīng)該按照副省級(jí)城市對(duì)葫蘆島城市發(fā)展進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。今后要形成東有大連，西有葫蘆島的局面。
我們對(duì)葫蘆島現(xiàn)代服務(wù)業(yè)初步分析如下：
Ｓ
優(yōu)勢(shì) 遼寧海運(yùn)、鐵路與公路交通樞紐，航空用空軍機(jī)場(chǎng)，今后應(yīng)該發(fā)展民用航空，葫蘆島具有遼寧制造業(yè)基地優(yōu)勢(shì)，以石油化工冶煉等聞名，商貿(mào)業(yè)已經(jīng)在遼西經(jīng)濟(jì)區(qū)占有優(yōu)勢(shì)，以３１３及興城海濱等為代表具有一定基礎(chǔ)。
Ｗ
劣勢(shì) 1． 葫蘆島缺乏一流大學(xué)，缺乏吸引國(guó)內(nèi)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高端人才發(fā)展的環(huán)境，需要為他們提供更大事業(yè)舞臺(tái)和更好的生活環(huán)境，包括子女教育和醫(yī)療等服務(wù)；
2． 葫蘆島沒(méi)有民航機(jī)場(chǎng)，目前只有空軍機(jī)場(chǎng)；
3． 缺乏向大商集團(tuán)這樣的零售商業(yè)龍頭企業(yè)；
4． 缺乏類似廣州白馬這樣的批發(fā)龍頭企業(yè)。 和美國(guó)芝加哥等一流城市相比，我們?cè)诮鹑凇⑽锪魃藤Q(mào)方面都有較大差距
Ｏ
機(jī)會(huì) 1． 葫蘆島具有葫蘆島港口設(shè)施，鐵路與高速公路發(fā)達(dá),物流產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)有充分發(fā)揮機(jī)會(huì)；
2． 葫蘆島成為遼寧振興老工業(yè)基地的政策扶持城市。 適當(dāng)時(shí)機(jī)規(guī)劃民用機(jī)場(chǎng)，發(fā)展空 運(yùn) 業(yè) ，目前可以考慮利用空軍現(xiàn)有機(jī)場(chǎng)
Ｔ
威脅 周邊錦州、營(yíng)口等港口城市都在雄心勃勃發(fā)展， 南側(cè)有天津港口在跨越式發(fā)展，天津?yàn)I海新區(qū)成為國(guó)家重大發(fā)展區(qū)域
葫蘆島的城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要有長(zhǎng)遠(yuǎn)打算，首先做好環(huán)境保護(hù)和產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，特別是注意河流與渤海環(huán)境保護(hù)，治理水質(zhì)污染，追求高質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其次是，注重制造業(yè)和服務(wù)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。
現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的大發(fā)展需要發(fā)達(dá)的教育產(chǎn)業(yè)支持，葫蘆島在高等教育發(fā)展方面可以借鑒美國(guó)芝加哥創(chuàng)辦一流大學(xué)的經(jīng)驗(yàn)，在未來(lái)發(fā)展中，集中全市的力量，包括發(fā)揮民營(yíng)企業(yè)的積極性，創(chuàng)辦類似芝加哥大學(xué)一樣的遼西大學(xué)，為城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定教育基礎(chǔ)，增加人文氣息。
葫蘆島沿著濱海發(fā)展新區(qū)是富有遠(yuǎn)見(jiàn)的成功規(guī)劃，在具體的城市設(shè)計(jì)中需要反思商業(yè)和城市設(shè)計(jì)脫節(jié)的問(wèn)題。
一般在城市新城的中心部位設(shè)置城市廣場(chǎng)，廣場(chǎng)的周邊要預(yù)留較大商業(yè)區(qū)域，設(shè)置環(huán)形轉(zhuǎn)盤(pán)時(shí)候地下交通應(yīng)該全部連通，為十字路口周邊商業(yè)聚集創(chuàng)造方便條件，但這里以葫蘆島龍灣新區(qū)規(guī)劃與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃脫節(jié)而導(dǎo)致招商困境為例來(lái)說(shuō)明，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，不要急于開(kāi)發(fā)商貿(mào)區(qū)。我們建議開(kāi)發(fā)居住區(qū)和行政辦公區(qū)，后開(kāi)發(fā)商貿(mào)區(qū)，避免低水平開(kāi)發(fā)浪費(fèi)土地資源。
圖２ 葫蘆島飛天廣場(chǎng)
三 城市設(shè)計(jì)與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃一體化設(shè)計(jì)的理論基礎(chǔ)
我國(guó)城市規(guī)劃落后，主要表現(xiàn)在簡(jiǎn)單粗放，短視隨意，并缺乏有機(jī)的系統(tǒng)整合，功能模塊缺乏空間和時(shí)間上的延續(xù)性，不能對(duì)城市發(fā)展形成驅(qū)動(dòng)。多數(shù)城市規(guī)劃僅限于滿足城市生活的基本需要，商業(yè)布局７０％左右不合理，居民生活不夠便利，缺乏舒適性的考慮，對(duì)生活空間缺乏美學(xué)的思考，其結(jié)局是誕生大量沒(méi)有個(gè)性的水泥建筑空間城市，城市歷史文脈斷裂。
城市規(guī)劃不僅需要考慮商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的合理布局，而且要注重人流規(guī)劃，將吸引人流的文化體育設(shè)施與核心商業(yè)區(qū)集中規(guī)劃，避免出現(xiàn)核心商業(yè)區(qū)缺乏人流的失敗規(guī)劃。深圳福田CBD新區(qū)在吸引總部入住方面取得成績(jī)，但是由于大劇院和圖書(shū)館等吸引人氣的公共設(shè)施都是放在深南大道北側(cè)，而購(gòu)物中心等商業(yè)集中放在南側(cè)，導(dǎo)致開(kāi)業(yè)后購(gòu)物中心缺乏人氣。從規(guī)劃角度反思，中國(guó)的城市規(guī)劃部門(mén)和設(shè)計(jì)院缺乏對(duì)商業(yè)和人流分析的深刻理解，應(yīng)該對(duì)傳統(tǒng)城市規(guī)劃理論進(jìn)行反思和批判，形成新的反映和諧新區(qū)發(fā)展的新型規(guī)劃理論。
我們?cè)趤喼薜泥従又花D―新加坡是典型的花園城市，城市居民的生活品質(zhì)高，犯罪率低，非常值得我國(guó)城市建設(shè)和管理者學(xué)習(xí)。
新加坡很早就開(kāi)始了城市規(guī)劃設(shè)計(jì)和商業(yè)規(guī)劃的一體化實(shí)踐，不僅規(guī)劃有核心商業(yè)區(qū)，而且新加坡的居民區(qū)建設(shè)與鄰里中心建設(shè)結(jié)合，這種規(guī)劃思想引進(jìn)到蘇州工業(yè)園區(qū)，得到了較好效果。
圖３ 蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心
城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃是城市規(guī)劃的一個(gè)重要組成部分，一方面是政府宏觀調(diào)控第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和具體管理商貿(mào)流通活動(dòng)的重要手段；二方面城市規(guī)劃需要考慮居民的生活質(zhì)量，商業(yè)設(shè)施與居民生活密切；三方面城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)對(duì)能否提升城市形象和提高城市品位至關(guān)重要。
從城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)對(duì)城市供電、供水、交通、防災(zāi)等諸多方面的影響看，隨著我國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例的頒布實(shí)施，城市規(guī)劃部門(mén)必須征求商業(yè)部門(mén)意見(jiàn)，只有做好城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，并與城市其他基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃統(tǒng)籌安排，才能保證城市正常運(yùn)轉(zhuǎn)，保證整個(gè)城市功能的正常發(fā)揮。
四 城市規(guī)劃與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的實(shí)踐案例――沈陽(yáng)長(zhǎng)白島新城規(guī)劃及其實(shí)施
2007年5月16日，歷時(shí)三年，百易其稿，凝結(jié)了眾多專家、領(lǐng)導(dǎo)心血的《沈陽(yáng)長(zhǎng)白島控制性詳細(xì)規(guī)劃》在沈陽(yáng)市城市規(guī)劃委員會(huì)第六次會(huì)議上獲得原則通過(guò)。確定了"和諧島城"的基本規(guī)劃理念和"一島、兩帶、兩心、多點(diǎn)"的空間構(gòu)架。明確了長(zhǎng)白島"人居、科技、商貿(mào)、生態(tài)、休閑、旅游"的六大功能定位和"自然、生態(tài)、和諧、現(xiàn)代"的四大開(kāi)發(fā)主題。
《沈陽(yáng)長(zhǎng)白島控制性詳細(xì)規(guī)劃》是由國(guó)內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)界享有盛譽(yù)的上海同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院主持設(shè)計(jì)的，其規(guī)劃設(shè)計(jì)是依照“科學(xué)性、先進(jìn)性、前瞻性和可操作性” 四大原則進(jìn)行的。《規(guī)劃》按照高于全市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合詳細(xì)的水系、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、公共建筑等專項(xiàng)規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，明確了主要的控制指標(biāo)，形成了周密的控制指標(biāo)體系，用于指導(dǎo)長(zhǎng)白島的招商引資和開(kāi)發(fā)建設(shè)，以確保"高起點(diǎn)、高水平、大手筆"的新城建設(shè)風(fēng)貌。
《規(guī)劃》的通過(guò)，意味著沈陽(yáng)人翹首祈盼多年的水鄉(xiāng)島城之夢(mèng)終于變成了觸手可及的現(xiàn)實(shí)，未來(lái)3-5年，一個(gè)以水為魂魄，以樹(shù)木為骨骼，以生態(tài)為特征，以和諧為理念，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、功能齊全、文化繁榮、保障健全、環(huán)境優(yōu)雅、百姓共享的現(xiàn)代化濱水島城必將以其迷人的身姿驕傲地展現(xiàn)在世人面前！
下面結(jié)合長(zhǎng)白島規(guī)劃圖，具體說(shuō)明商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃在整體規(guī)劃中的作用。
《沈陽(yáng)長(zhǎng)白島控制性詳細(xì)規(guī)劃》的設(shè)計(jì)原點(diǎn)：
●長(zhǎng)白島門(mén)戶，未來(lái)發(fā)展熱點(diǎn)
●交通便捷，臨近商業(yè)中心
●以渾河景觀帶為依托，傾力打造適宜人居區(qū)域。
城區(qū)內(nèi)河的作用 ：城市內(nèi)河在城市生態(tài)建設(shè)、拓展城市發(fā)展空間方面顯示出不可替代的意義；
對(duì)周邊小氣候的積極作用、對(duì)市民健康的積極影響日趨得到廣泛的認(rèn)同；
所以對(duì)自然資源的發(fā)掘、利用就成為我們規(guī)劃設(shè)計(jì)的起點(diǎn)。
圖4 沈陽(yáng)長(zhǎng)白島ＣＢＤ土地利用規(guī)劃
截至2007年末，長(zhǎng)白島已投入拆遷資金39億元，騰遷土地6350畝。已修建總長(zhǎng)26公里的主次干道13條，路網(wǎng)面積86萬(wàn)平方米，島內(nèi)島外路橋暢通，出島進(jìn)島方便快捷。自來(lái)水廠、變電所、污水泵站、雨水泵站、燃?xì)狻嵩础㈦娦诺扰涮自O(shè)施也已同步完成。總面積42萬(wàn)平方米的長(zhǎng)白島森林公園和占地74萬(wàn)平方米的沈水灣高爾夫球場(chǎng)已交付使用。全長(zhǎng)5公里的內(nèi)河水系、10座景觀橋和兩岸綠地公園08年也將投入使用。
在實(shí)施規(guī)劃過(guò)程中，各大發(fā)展商提出了自己的建議，將十字路口商業(yè)作為一個(gè)重點(diǎn)，由于目前入住率不夠，因此在短期商業(yè)以生活超市等為主，從長(zhǎng)期角度看應(yīng)該建設(shè)成為以超市和百貨作為主力店的區(qū)域性購(gòu)物中心。
圖５ 沈陽(yáng)長(zhǎng)白島規(guī)劃設(shè)計(jì)效果圖
酒吧區(qū)是整個(gè)區(qū)域的亮點(diǎn)之一，我們建議將五星級(jí)酒店建設(shè)在沿河地帶與CEO會(huì)所的高級(jí)商業(yè)設(shè)施結(jié)合，形成沈陽(yáng)最漂亮的水景酒吧和美食街區(qū)。
五 新區(qū)規(guī)劃的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌問(wèn)題
城市新區(qū)大多在過(guò)去的郊區(qū)或農(nóng)村，例如，徐州高鐵火車站等眾多高鐵站點(diǎn)所在新區(qū)基本上都在農(nóng)村，我們需要考慮農(nóng)民的發(fā)展問(wèn)題。
我們認(rèn)為城鄉(xiāng)新區(qū)統(tǒng)籌首先要實(shí)現(xiàn)教育均等和公平，在新區(qū)引進(jìn)和興辦高水平學(xué)校，同時(shí)要注重將高素質(zhì)教師進(jìn)入高中和初中以及小學(xué)，包括進(jìn)入民營(yíng)學(xué)校給予補(bǔ)貼。各級(jí)政府要注意讓農(nóng)民分享新區(qū)發(fā)展的成果，讓他們子女能夠受到高水平教育。
其次是新區(qū)建設(shè)不僅要充分利用高速鐵路和公路建設(shè)機(jī)會(huì)，合理規(guī)劃公共交通網(wǎng)絡(luò)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，而且要把圖書(shū)館、電影院、劇院、培訓(xùn)中心等文化設(shè)施和核心商業(yè)區(qū)規(guī)劃結(jié)合起來(lái)，形成高水平的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，通過(guò)發(fā)展商業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)吸納更多就業(yè)人口。
對(duì)于缺乏技能和文化的城鄉(xiāng)居民大力開(kāi)展職業(yè)培訓(xùn)，讓他們掌握現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的技能和禮儀，進(jìn)行職業(yè)道德教育，使他們從農(nóng)民轉(zhuǎn)化為高素質(zhì)的城市居民，加快農(nóng)村城市化進(jìn)程。
六、如何解決新區(qū)建設(shè)停頓的重大問(wèn)題
最后，筆者在這里針對(duì)目前宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣帶來(lái)的大量新區(qū)建設(shè)停頓中的重大問(wèn)題，結(jié)合筆者國(guó)內(nèi)外大量案例的研究，和多年區(qū)域規(guī)劃以及招商策劃的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，提出以下思路，拋磚引玉探討城市新區(qū)建設(shè)難題的解決方案。
1．以新的方法論審查和完善整個(gè)新區(qū)的規(guī)劃方案，運(yùn)用城市設(shè)計(jì)與商業(yè)規(guī)劃及旅游規(guī)劃的三結(jié)合的方法論。
作者于2005年在千畝大盤(pán)研究中首先提出了建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)和城市商業(yè)規(guī)劃和旅游規(guī)劃相互結(jié)合的思想，在此基礎(chǔ)上，考察數(shù)個(gè)城市新區(qū)，與國(guó)外城市新區(qū)進(jìn)行比較研究，我提煉出來(lái)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)與城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃和旅游規(guī)劃相結(jié)合的方法論。
運(yùn)用新的方法論，我們需要重新研究限于停頓的新區(qū)建設(shè)，在建設(shè)思想上是否存在偏差，新區(qū)發(fā)展的真正動(dòng)力是否清晰。
2．精心規(guī)劃城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，依靠新城區(qū)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，占領(lǐng)產(chǎn)業(yè)鏈上端
事實(shí)證明，單純依靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)推動(dòng)新區(qū)建設(shè)的思路過(guò)于單一，一旦遇到房地產(chǎn)低潮就不可避免限于停頓。
世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)告訴我們，中國(guó)的簡(jiǎn)單出口加工業(yè)，缺乏技術(shù)含量，處于產(chǎn)業(yè)鏈條下端，是經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)候最容易受到?jīng)_擊的。我們需要了解產(chǎn)業(yè)鏈條分工，警惕西方發(fā)達(dá)國(guó)家的產(chǎn)業(yè)鏈陰謀，他們習(xí)慣于引導(dǎo)中國(guó)安于在產(chǎn)業(yè)鏈條低端，破壞中國(guó)的生態(tài)環(huán)境，依靠廉價(jià)勞動(dòng)力取得不穩(wěn)定的低收入。
只有占領(lǐng)產(chǎn)業(yè)鏈條上端，生產(chǎn)具有技術(shù)含量的符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，產(chǎn)業(yè)升級(jí)的目標(biāo)才能實(shí)現(xiàn)。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，必然帶動(dòng)辦公、居住等房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
產(chǎn)業(yè)升級(jí)需要自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)成果，需要吸引研發(fā)人才，因此，新區(qū)建設(shè)要首先立足滿足研發(fā)和高級(jí)管理人才的生活要求和學(xué)習(xí)要求，營(yíng)造良好環(huán)境。
形成主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的局面，進(jìn)而帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展，促進(jìn)新區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。
3 新區(qū)建設(shè)的步驟與次序
目前大多數(shù)新區(qū)開(kāi)發(fā)都是以政府大樓和居住區(qū)為主，實(shí)際上新區(qū)建設(shè)還應(yīng)該考慮產(chǎn)業(yè)園區(qū)和城市綜合體建設(shè)，城市綜合體為新區(qū)后續(xù)開(kāi)發(fā)提供平臺(tái)，為新區(qū)建設(shè)提供重要的活動(dòng)舞臺(tái)。
在規(guī)劃規(guī)劃多個(gè)新區(qū)的時(shí)候，要分輕重緩急，集中力量建設(shè)一個(gè)新區(qū)，并形成新區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略的法定文件由人民代表大會(huì)批準(zhǔn)，避免因?yàn)樾姓I(lǐng)導(dǎo)更迭而隨意改變戰(zhàn)略決策，人大常委會(huì)應(yīng)該發(fā)揮監(jiān)督作用，避免政府領(lǐng)導(dǎo)的胡亂決策，浪費(fèi)納稅人的錢。
我們倡導(dǎo)新區(qū)建設(shè)不僅高起點(diǎn)規(guī)劃，而且能夠有明確的發(fā)展重點(diǎn)，把主要新區(qū)建設(shè)好，形成可持續(xù)發(fā)展的格局，起到示范和帶頭作用。
參考文獻(xiàn)
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２．趙民 陶小馬 編著，城市發(fā)展和城市規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，高等教育出版社，2001年8月
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