近期路過環(huán)市東商圈的市民們會發(fā)現(xiàn)，保利中環(huán)廣場正熱鬧地推出系列嘉年華活動，北塔外墻掛著的“盒馬鮮生”藍(lán)色招牌也讓不少市民心生期盼——第二家盒馬鮮生要開到家門口了！

　　隨著新零售代表盒馬鮮生入場，即將重新亮相的保利中環(huán)北塔能否攪動環(huán)市東商圈的一池春水？2018年廣州零售市場將迎來約54.1萬㎡優(yōu)質(zhì)零售面積，至少有20座購物中心在今年迎來開業(yè)，助推廣州新興商圈雛形形成。在此背景下，環(huán)市東商圈、天河商圈、珠城商圈……這些老牌的購物中心該如何應(yīng)對沖擊與挑戰(zhàn)呢？

　　今年有20多個購物中心開業(yè) 

　　近年來，廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)存量不斷增大。2018年廣州零售市場將迎來約54.1萬㎡優(yōu)質(zhì)零售面積，最少有20座購物中心在今年迎來開業(yè)，這些項目大多位于天河、海珠、番禺、白云、黃埔等城區(qū)的城市新興商圈。

　　其中包括琶洲商圈的萬勝廣場、位于金沙洲的購物中心星港城萬達(dá)廣場，再到六元素體驗天地、天河萬科廣場、安華匯、保利廣場?廣州，新進(jìn)場的購物中心大多數(shù)集中在新興商圈，以周邊社區(qū)消費群體為目標(biāo)客群。隨著購物中心逐漸開業(yè)，廣州新興商圈雛形也逐步形成。第三方咨詢服務(wù)公司“第一太平戴維斯”的數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計至2019年，非核心商圈的購物中心建筑面積占比將由目前的56％升至62％。

　　其中，坐落于花城廣場商圈、今年新商業(yè)地產(chǎn)項目中最為引人關(guān)注的K11已經(jīng)于3月31日開業(yè)了。盡管已經(jīng)開業(yè)2個多月了，周末年輕人排隊打卡的熱度仍然居高不下。 

　　K11方面表示，這是“博物館零售”的商業(yè)模式第一次在廣州落地，商場現(xiàn)已進(jìn)駐超過20家全國首店，48%品牌為首次進(jìn)駐廣州。極具藝術(shù)活力的空間和創(chuàng)意豐富的活動，旨在為消費者打造只有身臨其境才能感受到的沉浸式購物藝術(shù)體驗。

　　記者探店發(fā)現(xiàn)，除跨越5-8樓的CGV影城和各類時尚大牌、潮牌，現(xiàn)場最吸引消費者還有各類特色餐飲，如全國首家“鮨匠”手作日料、貝克漢姆“御廚”知名美食家蔡昊擔(dān)任出品顧問的“至正小菜”及內(nèi)地首家Van Gogh SENSES梵高藝術(shù)餐廳。

　　創(chuàng)新的商業(yè)模式成為了眾多新開業(yè)購物中心的“撒手锏”，即將于今年二季度開業(yè)的金沙洲星港城萬達(dá)廣場，屆時將以“農(nóng)場種植”的創(chuàng)新體驗項目吸引消費者的目光。 

　　老牌商圈轉(zhuǎn)型升級迎接挑戰(zhàn) 

　　計劃開業(yè)的新購物商場如雨后春筍，而原有的購物中心與商圈又如何迎接挑戰(zhàn)呢？記者注意到，結(jié)合新零售調(diào)整業(yè)態(tài)、吸引年輕客流不僅僅是新開業(yè)購物中心的目標(biāo)，也是廣州眾多成熟購物中心的調(diào)整方向。

　　6月，處于環(huán)市東商圈、已經(jīng)7周歲的保利中環(huán)廣場迎來了場內(nèi)的全面升級。自今年年初，廣場整體收回北塔后，招商及改造工程一直在緊鑼密鼓地開展，今年下半年，北塔將重新亮相。屆時，保利中環(huán)廣場整體將升級為保利時光里。而一直備受關(guān)注的阿里巴巴旗下新零售旗艦品牌——盒馬鮮生也將提前至7月開業(yè)。

　　引入盒馬鮮生，保利中環(huán)廣場擁抱新零售的野心可見。作為阿里巴巴新零售落地的第一個實體樣本，盒馬鮮生是“超市+餐飲+便利店+菜市場+物流”的復(fù)合功能體。雖然成立僅兩年,但盒馬鮮生已成為攪動商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的一條鯰魚，給所入駐的許多商場都帶來了人流。

　　環(huán)市東商圈另外兩家主要商戶友誼和麗柏也頻出大招：廣州友誼環(huán)市東店升級4樓鞋苑及在1樓推出國際名表區(qū)后，部分品類銷量迎來雙位數(shù)上漲，目前南館M層珠寶區(qū)、5層家品區(qū)也正密鑼緊鼓改造中，而奢侈品牌聚合地麗柏廣場除繼續(xù)引入多個廣州獨家、首家品牌外，同時增加了餐飲業(yè)態(tài)，LVMH集團(tuán)旗下百年高端餐飲品牌店COVA也于3月份開業(yè)，吸引不少城中名人“打卡”。

　　在珠江新城商圈，業(yè)態(tài)調(diào)整最為明顯的是西塔廣州IFC國金天地，在廣州友誼縮減了面積后，國金天地著手負(fù)一層和四、五樓的改造，引入了大量新品牌時尚餐飲。同時針對上班族的特點，還引入了健身房項目，讓上班族在多個時段都可以來這里吃喝玩樂，順帶也提升了廣州友誼的人氣。

　　而在天河商圈中，動作最大、引起爭議最多的當(dāng)屬正佳廣場，十年來四次轉(zhuǎn)型定位，做了不少“出格”的事：建最大的室內(nèi)海洋館、引進(jìn)頂級演出的劇院等。目前，正佳廣場的蝶變之路已明確為“世界級旅游目的地、超級體驗中心”。

　　機構(gòu)預(yù)測：空置率輕微提升，租金或?qū)⒕S穩(wěn) 

　　老牌商圈的轉(zhuǎn)型升級鞏固了其市場地位。有機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2017年全國購物中心銷售業(yè)績TOP20全部實現(xiàn)同比增長，其中，廣州有三家購物中心進(jìn)入全國前十，分別是天河城、正佳廣場和太古匯，排名為6、8、9位。其中，廣州最老牌的購物中心天河城2017年實現(xiàn)了銷售業(yè)績60億元，同比增幅9.09%；而最引人注目的是高端購物中心太古匯，銷售業(yè)績?yōu)?0.4億元，同比增幅高達(dá)27.27%。正佳廣場銷售業(yè)績達(dá)58億元，增幅5.45%。

　　不過，危機與沖擊仍不可忽視。第一太平戴維斯的最新數(shù)據(jù)顯示，2018年，廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場開局良好，但來自電商的沖擊依然巨大，此外，扎堆出現(xiàn)的購物商場不可避免地帶來了同質(zhì)化競爭。預(yù)計下季度全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率將有輕微提升，租金或?qū)⒕S穩(wěn)。

　　第一太平戴維斯分析指出，今年以來，各大購物中心正積極采取措施以提升消費者的購物體驗，通過創(chuàng)新發(fā)展模式及引進(jìn)更多全球優(yōu)質(zhì)品牌來避免同質(zhì)化競爭，并吸引線上人流回到線下購物。

　　專家：未來競爭要靠“互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)”突破瓶頸 

　　廣東流通業(yè)商會常務(wù)副會長黃文杰在接受記者采訪時表示，今年購物中心扎堆開業(yè)，一方面是上一輪商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)展的產(chǎn)物，經(jīng)過前面幾年建設(shè)，現(xiàn)在到了集中供應(yīng)的時候；另一方面，此前火熱的網(wǎng)上商城，現(xiàn)在紛紛落地，實體商業(yè)重新受到資本的青睞。

　　“這對于傳統(tǒng)商業(yè)項目來說，競爭和挑戰(zhàn)并存，既有倒逼的力量，也有推動的力量。”黃文杰指出，一味守舊的話，日子肯定越來越難過。 

　　據(jù)悉，一般購物商場傳統(tǒng)的發(fā)展軌跡是：先是做零售，再引入餐飲、娛樂、教育、休閑等等因素，而當(dāng)所有可以呈現(xiàn)的經(jīng)營內(nèi)容全部有了之后，再提升就會面臨瓶頸。這時候就需要利用互聯(lián)網(wǎng)的力量才能有所突破。

　　“利用大數(shù)據(jù)去挖掘已有商家的潛能和消費者的潛能，不斷創(chuàng)新模式與招數(shù)，利用日趨成熟的科技與傳統(tǒng)的商業(yè)內(nèi)容結(jié)合，才能實現(xiàn)人流的增長、提升到達(dá)率和忠誠度。”黃文杰表示，帶有互聯(lián)網(wǎng)基因、創(chuàng)新基因的商業(yè)項目，其活躍度、市場關(guān)注度都會更高，典型如盒馬鮮生、超級物種，一誕生就自帶互聯(lián)網(wǎng)基因、大數(shù)據(jù)分析能力，加上科技元素，因此得以打破傳統(tǒng)商業(yè)的沉悶。

　　“新的商業(yè)項目在不斷呈現(xiàn)，新零售也進(jìn)入到了爆發(fā)期，利用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能，讓零售更智能化、豐富化、娛樂化，將是未來商場競爭的關(guān)鍵。”黃文杰指出。