編者按：2018年，新商業浪潮下，時代在變化，商業的變化也愈加迅速。

　　在羊城廣州，體育西路地鐵站由于爆棚的人流量，常被戲稱為“地獄西站”，這里的日人流量可達60萬人次。

　　從“地獄西站”D出口走出來，轉個小彎便能看到包裹著銀灰色幕墻的天河城購物中心。“天河城(TEE MALL)”的標識鮮少人會感到陌生，因為它的身上戴著“中國第一商城”的光環。

　　天河城購物中心誕生在1996年2月，彼時國內并沒有所謂的購物中心，所在的廣州天河片區也只是一片名為“苗圃”的荒蕪之地。如今，逾20年過去，全國各地一大批不同規模的購物中心如雨后春筍般拔地而起，商業地產早就成為香餑餑；曾經平平無奇的“苗圃”上也已崛起商業金礦——天河路商圈，在全國十大購物中心里天河路商圈占了三個席位。

　　作為開荒者的天河城，二十年來仍舊風光無限。在最新公布的一項數據里，今年上半年天河城廣場租金達5.32億元，排在上海恒隆廣場、成都IFS之后，與后者差距僅有0.47億元。

　　有文章曾這樣形容它：天河城是后來造MALL者必定朝拜的“圣地”。有意思的是，目前看來，這樣的“圣地”似乎有著連鎖化復制的可能性。

　　去年6月，天河城集團實現北上掘金，在天津和平區金街造起的天津天河城正式開業；而在有著廣州第四商圈之稱的萬博商圈，也即將迎來番禺天河城的進駐。

　　20年商圈進化史

　　當人們盤點起中國商業地產的發展脈絡時，廣州天河城注定是一個無法忽視的時代標記。

　　90年代的廣州天河路是怎樣的？在《中國第一MALL解析》這本書里，作者將其形容為“一片充滿無數可能的荒地”。

　　當時，天河體育中心正南方的這片地方被叫做“苗圃”，在許多老廣州人記憶里，大概怎么也想不到，這樣的一片荒蕪、毫無商業氣氛的種菜之地竟會長出大商業，甚至于拉開國內購物中心時代的帷幕。

　　1992年8月，這片荒地上奠下“天河城”的基石；1996年2月，敲鑼打鼓，天河城一大一小兩間店打開店門，迎來第一批顧客。

　　在之后的十幾年間，天河城已然成為一個坐落于廣州城市新中軸線上、占據天河商圈的中心位置的大型購物中心，日平均客流量達到30萬人次，節假日客流量一天可超80萬人次，且20多年來營業額一直位列全國前茅。

　　直到今天，它仍舊是購物中心業內長久的談資和深研的標本。最為津津樂道的是天河城集團以8.4億元股本金，舉債9000萬美元建成的天河城廣場，在7年發展后就還清全部銀行借款，12年后就收回投資回報。

　　在被高贊為“商業神話”的背后，除了選址上的得天獨厚、軌道交通的紅利，以及商戶組合成熟、商圈輻射成型等因素，值得一提的是只租不售、產權完整的運營模式。

　　新媒體了解，天河城購物中心的商鋪產權采取的是不容分割的模式，只能租、不能賣，保持產權完整。據悉，天河城廣場的租戶受嚴格的租約約束，且須接受物業公司的統一管理。

　　不過，在購物中心實現盈利的漫長過程，全自持模式雖然有利于購物中心保持統一規劃與打造品牌形象，但也考驗著開發商強大的資金實力與投資心態。直到今天，天河城還是維持這種只租不售的商業模式，親自引進主力店、運作全業態。

　　數據顯示，從開業至今，天河城的租金收益已增加逾6倍，年均報酬率超11%。

　　然而，天河城要書寫不老神話并不是一件容易的事。

　　近年來，中國購物中心呈現噴井式發展。據報告顯示，截至2017年底，全國大中型購物中心項目數量已超過4500家；同時，2018年上半年，全國新開業購物中心已達203個。有數據預測，到2025年中國購物中心數量將達到10000家左右。

　　同時，在廣州商圈內競爭同樣激烈，尤其是天河城所在的天河路商圈。以天河路為核心軸線，在不到一公里的沿路聚集了天河城、正佳廣場、太古匯、天環廣場、萬菱匯等大型商業綜合體。其中，前三者多年位居中國購物中心銷售額排行榜前十。

　　在這樣的競爭下，盡管仍在購物中心第一梯隊里，但天河城購物中心近幾年銷售額和利潤增長幅度較小，租金收入增速也有逐年遞減的趨勢。

　　在控股公司粵海投資公布的半年報中，這一情況似乎有所好轉，2018年上半年，天河城購物中心實現租金收入5.05億港元，在近三年內首次實現同比增長，期間平均出租率接近99.9%。

　　面對零售新業態出現、購物中心噴涌而出的景象，天河城也在近幾年探索轉型升級，按照市場定位調整場內經營品牌及業態組合，包括引進休閑服務及體驗式店鋪，迎合新的消費習慣和氛圍。