美國在2015年的時(shí)候約有15%的購物中心鋪面空置率已達(dá)到10%至40%，而在2006年這個(gè)數(shù)據(jù)僅有5%，人們甚至建立名為”Deadmall.com”的網(wǎng)站以此來記錄曾經(jīng)風(fēng)極一時(shí)但如今卻荒廢的購物中心的現(xiàn)狀。當(dāng)然，并不是所有的購物中心都“坐以待斃”，其中不少都做出了積極的改變，派小沃就從中整理了6個(gè)成功的實(shí)體商業(yè)改造案例，供各位參考。

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Westfield Century City Mall

　　美國洛杉磯Westfield Century City Mall是洛杉磯當(dāng)?shù)鼐哂懈咧�名度與人氣、定位高端時(shí)尚的大型商業(yè)綜合體，于1964年開業(yè)。Westfield投資10億美元翻新了該購物中心并且將重點(diǎn)放在餐飲方面——率先引入具有全球影響力的意大利市場(chǎng)概念——West Coast Eataly。

　　購物中心的面積12萬平方米，主要面對(duì)的是周邊的高消費(fèi)人群，聚集200多家品質(zhì)商戶滿足高消費(fèi)需求，如蘋果 (Apple)、LV、Tiffany&Co、ROLEX、Kendra Scott、Lululemon Athletica、Maje、Macy等，同時(shí)擁有2個(gè)百貨主力店和高端電影院品牌。該項(xiàng)目于2015年開啟改造施工工作，2017年年底完成并重新開業(yè)，期間耗資高達(dá)10億美元。

　　事實(shí)上，自開業(yè)以來，尤其是在2005年項(xiàng)目進(jìn)行過一次重新裝修后，Century City一直是西洛杉磯地區(qū)保持著既有口碑又有收益的商業(yè)項(xiàng)目。數(shù)據(jù)顯示，圍繞周邊1英里內(nèi)A級(jí)辦公樓的45,000名白領(lǐng)，購物中心每月會(huì)有109萬人次顧客光臨。大多數(shù)光臨過這家商場(chǎng)的人們都能感受到這里密集的人流，當(dāng)然還有本就高品質(zhì)的服務(wù)和設(shè)施。

　　擴(kuò)建后，項(xiàng)目新增了包括2層的梅西百貨、知名意大利餐飲Eataly、15屏3000個(gè)座位的萬達(dá)AMC/IMAX影院、4700個(gè)停車位等等。當(dāng)然，為了保持項(xiàng)目整體的高端格調(diào)，Westfield也并未削減之前的商戶。而這次所有的更新內(nèi)容，幾乎都圍繞“體驗(yàn)”二字。

　　例如新增的露天花園休息之所、綠化空間的增加、建筑設(shè)計(jì)的更新、桌椅等裝飾物料的更新、Dreamscape Immersive虛擬現(xiàn)實(shí)娛樂中心、私人貴賓室和私人電梯等。整體看來，他們?cè)谧龅氖墙Y(jié)合美式生活方式構(gòu)建生活的第三空間，而消費(fèi)的功能被排在其后。

　　由于消費(fèi)者在對(duì)相同定位的不同購物中心進(jìn)行選擇時(shí)，存在一定的機(jī)會(huì)成本，因此為了提升“被選擇”的機(jī)會(huì)，必須放大其獨(dú)特性，擺脫主要依賴品牌的導(dǎo)流作用，而加重了體驗(yàn)、社交、新健康服務(wù)、娛樂等業(yè)態(tài)。放眼整個(gè)美國地區(qū)，高端定位的購物中心數(shù)量十分龐大，而根據(jù)洛杉磯當(dāng)?shù)靥厣�進(jìn)行的差異化提升，讓Century City Mall的品牌在全美持續(xù)保持高關(guān)注度。

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Oakbrook Center

　　作為在1962年在美國建立的第一個(gè)露天商業(yè)購物中心之一，Oakbrook中心目前是芝加哥地區(qū)最大的零售目的地之一。工作室團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造了一個(gè)當(dāng)代，優(yōu)雅的商業(yè)空間，包括了一些列不同的水景，圓形噴泉、活動(dòng)草坪。通過創(chuàng)建一系列連接的“社區(qū)”和內(nèi)部“區(qū)域”，該酒店定位為再次成為經(jīng)驗(yàn)豐富的區(qū)域目的地，以進(jìn)一步推動(dòng)Oakbrook在未來50年的成功。

　　2012年位于布魯明戴爾的家居店關(guān)閉之后，Oakbrook Center（橡木中心）的所有者GGP集團(tuán)與共同所有者CalPERS就對(duì)Oakbrook Center（位于伊利諾伊州奧克布魯克市）進(jìn)行了一系列整改。

　　之前的空間被重新劃分為六個(gè)較小的商鋪，承租商包括Lululemon（運(yùn)動(dòng)服飾），Container Store（家居用品）和Tommy Bahama（時(shí)裝）。

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巴爾斯頓街區(qū)

阿靈頓 ，弗吉尼亞州

　　2016年5月底，面積約5.5萬平方米的區(qū)域性購物中心——巴爾斯頓公共購物中心（Ballston Common Mall）暫停營業(yè)，計(jì)劃將自身改造成為一個(gè)四層多功能的新興商業(yè)區(qū)項(xiàng)目——巴爾斯頓街區(qū)（Ballston Quarter），預(yù)計(jì)在2019年春季全部開業(yè)。

　　巴爾斯頓街區(qū)距離華盛頓特區(qū)市中心僅4英里，并且靠近兩個(gè)地鐵站（阿靈頓國家公墓站和五角大樓站）。

　　以「開放式休閑生活」為概念，原先商場(chǎng)三樓的梅西百貨家具店，被改成集戶外庭院、休閑與景觀于一體的露天聚會(huì)空間。

　　主力租戶將包括豪華電影院REGAL STADIUM 12、運(yùn)動(dòng)健身中心ONELIFE FITNESS、冰場(chǎng)MEDSTAR CAPITALS ICEPLEX、鐳射激光游樂場(chǎng)5 WITS、混合了酒吧和多種娛樂內(nèi)容的社交空間PUNCH BOWL SOCIAL等，這些業(yè)態(tài)將促成整個(gè)商業(yè)的活力。

　　集合了18家本地頗受歡迎餐廳的美食區(qū)，將是區(qū)域內(nèi)最大的美食中心，包括被美食雜志《Bon Appetit》評(píng)為全美50佳餐廳的「Timber Pizza」、被雜志《Food & Wine Magazine》評(píng)為「美國最佳冰淇淋店」的「Ice Cream Jubilee」，以及多家亞洲特色風(fēng)味餐廳。

　　除此以外，一座包含了400多套公寓的22層住宅樓，也是這個(gè)被稱為阿靈頓“新城市購物中心”的多功能空間的一部分。

　　集居住、購物、餐飲、觀景為一體的開放式生活休閑中心概念，讓項(xiàng)目所在的繁華商圈——“羅斯林-巴爾斯頓走廊（Rosslyn-Ballston Corridor）”再次煥發(fā)活力。其周圍有一些華盛頓最富裕的社區(qū)（平均家庭收入在18萬美元到25萬美元以上），這些居民都對(duì)這樣高端、精致的生活有所追求。

　　同時(shí)，巴爾斯頓街區(qū)也可以滿足阿靈頓強(qiáng)烈的住房市場(chǎng)需求。高收入租房者的增多加快了該區(qū)域的公寓的去化。2016年11月至2017年11月，新公寓的交付量約為532套，凈吸納量為551套，租金溢價(jià)25％，并由此吸引著新的住宅地產(chǎn)開發(fā)商。

　　重新在市場(chǎng)環(huán)境下思考，項(xiàng)目應(yīng)如何與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)動(dòng)態(tài)緊密結(jié)合，巴爾斯頓街區(qū)便是一個(gè)很好的案例。

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龐塞市場(chǎng)

亞特蘭大，康涅狄格

　　位于亞特蘭大東北部老四區(qū)（Old Fourth Ward）和吉米卡特總統(tǒng)圖書館（Jimmy Carter Presidential Library）附近的龐斯市場(chǎng)購物中心，建筑年代較早，2011年10月開始改造，并于2014年8月重新逐步開業(yè)。

　　項(xiàng)目此前一直作為西爾斯（Sears）百貨使用，其持有者——亞特蘭大房地產(chǎn)投資公司Jamestown Properties對(duì)此重新進(jìn)行了規(guī)劃，意圖打造一種更有機(jī)的城市聚合形態(tài)。

　　改造后的龐斯市場(chǎng)購物中心除了包括West Elm、Anthropologie、Williams-Sonoma、Rejuvenation等家居品牌，還包括一個(gè)更有活力的中央餐飲大廳。

　　此外，項(xiàng)目整體還含有一棟提供259套單元住宅的The Flat公寓大樓、引入TechStars等新興創(chuàng)新企業(yè)和Industrious聯(lián)合辦公空間的寫字樓，以及附有創(chuàng)新性的娛樂功能屋頂（如迷你高爾夫、啤酒花園、滑梯和婚慶租賃空間等設(shè)施）。

　　諸如此類的創(chuàng)新適應(yīng)性再利用項(xiàng)目，還可以去了解洛杉磯的“赫爾姆斯烘焙街區(qū)”（Helms Bakery District）、華盛頓的聯(lián)合市場(chǎng)（Union Market），以及印第安納波利斯的前可口可樂灌裝廠（正在建設(shè)中）。

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菲普斯廣場(chǎng)

巴克黑德，亞特蘭大

　　自1968年以來，總面積超過7.4萬平方米的菲普斯廣場(chǎng)，一直是亞特蘭大最高端的商業(yè)項(xiàng)目之一。其兩大主力租戶，分別是高端百貨店Nordstrom和Saks Fifth Avenue。

　　西蒙地產(chǎn)集團(tuán)（Western Property Group）作為項(xiàng)目的持有者，計(jì)劃將其從傳統(tǒng)商業(yè)類型轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋�(gè)多功能密集型城市商業(yè)聚合體，而其雄厚的企業(yè)實(shí)力也為該項(xiàng)目奠定了基礎(chǔ)。

　　2016年，菲普斯廣場(chǎng)完成了一次重大外部翻修，Belk百貨關(guān)閉了超過1.5萬平方米的門店，成為整個(gè)綜合用途開發(fā)的一部分。同年，萬豪（Marriott）集團(tuán)在廣場(chǎng)東側(cè)新開了一家含166間房間的AC酒店。

　　區(qū)域利好加快了項(xiàng)目自身豪華住宅的去化，2017年的不完全統(tǒng)計(jì)顯示，AC酒店附近區(qū)域的319套豪華住宅單元中，近250套由菲普斯廣場(chǎng)吸納。

　　而西蒙地產(chǎn)集團(tuán)還計(jì)劃進(jìn)一步增加菲普斯廣場(chǎng)的利用率。其總投資超過2億美元的項(xiàng)目群，將在2020年前分批開業(yè)，包括一家含150個(gè)房間的Nobu酒店和Nobu餐廳、一個(gè)12層的辦公樓和一個(gè)8360平方米的健身運(yùn)動(dòng)中心Life Time Athletic。

　　未來，菲普斯廣場(chǎng)不僅將轉(zhuǎn)變?yōu)槎喙δ苜徫镏行模�更是想變成一個(gè)讓人能感受到歐洲城市精致生活的都市部落。

　　最后

　　這些案例事實(shí)上還表明了一個(gè)明顯的趨勢(shì)——高品質(zhì)住宅所需求的高品質(zhì)生活設(shè)施，將促成商業(yè)租戶組合的現(xiàn)代性和獨(dú)特性，而更優(yōu)質(zhì)的商業(yè)服務(wù)也是住宅所需的豐富而便利的生活設(shè)施。這種協(xié)同的動(dòng)態(tài)發(fā)展，將可以為零售和住宅物業(yè)帶來更高的溢價(jià)。