近年來，伴隨著經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展和民生消費(fèi)水平的提升，房地產(chǎn)市場熱度在一輪又一輪的周期和調(diào)控中逐年攀升，投機(jī)泡沫與投資機(jī)會(huì)催生、涌現(xiàn)；伴隨著城鎮(zhèn)化改革深化，消費(fèi)升級(jí)等大趨勢的延展，商業(yè)地產(chǎn)的潛力亦被再次挖掘，存量資產(chǎn)成為新的增長點(diǎn)。

　　“增量時(shí)代”向“存量時(shí)代”的轉(zhuǎn)換，這是主賽道的切換，是一種更根本、更深刻地改變。

　　這個(gè)邏輯下，會(huì)有更多城市不得不去研究城市更新，諸多大型開發(fā)商和房地產(chǎn)基金都在內(nèi)部著手存量改造這一戰(zhàn)略，包括萬科集團(tuán)、首開地產(chǎn)、高和資本等。經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)全國有4.3億㎡被低估的物業(yè)面積，其中一些是硬件老舊或是運(yùn)營能力有限，但是對(duì)于投資商而言卻是很好的投資機(jī)會(huì)。

　　一、存量改造的特點(diǎn)

　　改造類物業(yè)屬于城市更新中的小型和中型項(xiàng)目，由于周期相對(duì)較短，在市場上更為熱門。

　　其中，小型更新項(xiàng)目一般僅通過物業(yè)內(nèi)部的裝修改造，來快速提升租金價(jià)值；中型更新項(xiàng)目則是調(diào)整物業(yè)的初始規(guī)劃和使用屬性，例如商場改辦公樓，辦公樓改長租公寓等。

　　二、存量改造&運(yùn)營模式，輕重資產(chǎn)之變

　　▌重資產(chǎn)模式

　　收購老舊物業(yè)后進(jìn)行改造和持有運(yùn)營的模式（私募基金），或者拿地建設(shè)后持有（房地產(chǎn)開發(fā)商），屬于重資產(chǎn)模式，這類物業(yè)一般在核心地段，確保了資產(chǎn)本身的升值空間。高和資本即屬于重資產(chǎn)模式的典型代表。

　　作為中國首支、也是最大的商業(yè)地產(chǎn)基金，高和資本專注于投資一線城市和1.5線城市的核心區(qū)域的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，在北京、上海核心區(qū)域投資總額超過240億元。

　　▌輕資產(chǎn)模式

　　租賃核心地段或非核心地段的老舊物業(yè)后進(jìn)行改造和運(yùn)營的模式，屬于輕資產(chǎn)模式，或曰“二房東模式”。上文提到的長租寫字樓、長租公寓和聯(lián)合辦公等業(yè)態(tài)都屬于輕資產(chǎn)模式。

　　此外，隨著商業(yè)地產(chǎn)“以售養(yǎng)租”的重資產(chǎn)發(fā)展模式難以為繼，以萬達(dá)、紅星、大悅城為首的國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)憑借自身多年的項(xiàng)目操盤經(jīng)驗(yàn)和人才儲(chǔ)備，也開始采用輕資產(chǎn)模式（包括品牌和管理輸出、基金化運(yùn)作等）大舉擴(kuò)張，旨在以最少的資本投入，充分利用杠桿原理，整合外界資源，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。

　　▌重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)結(jié)合模式

　　輕資產(chǎn)模式可能前期投入比較小，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，但整體的收益也較小。重資產(chǎn)模式可能總投入比較大，資金沉淀時(shí)間比較長，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的把控、資金的運(yùn)營能力都提出更高的要求，但整體的收益空間也更大。

　　兩種模式各有利弊，而由于在城市更新的項(xiàng)目中不同業(yè)態(tài)、不同地理位置的項(xiàng)目對(duì)接的資源更加細(xì)分，資源分布更加廣泛，因此城市更新項(xiàng)目更適合于輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)結(jié)合的模式。

　　三、存量改造案例分析

　　對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)零售地產(chǎn)來說，由于電商的強(qiáng)烈沖擊下，目前正在歷經(jīng)寒潮，這也加速了商業(yè)零售地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型和改造。

　　消費(fèi)者對(duì)高品質(zhì)、體驗(yàn)性極強(qiáng)的商品消費(fèi)需求正在快速增加，建立以消費(fèi)者為核心的“體驗(yàn)式服務(wù)”模式，這就需要構(gòu)建一個(gè)滿足消費(fèi)者購物體驗(yàn)及社交欲求的場所。因此，商場的改造和運(yùn)營管理，成為盤活存量資產(chǎn)的關(guān)鍵。

　　1、港匯恒隆廣場

　　港匯恒隆廣場為地鐵上蓋項(xiàng)目，交通便捷使其盡得人流之利。當(dāng)然，好地段有些時(shí)候并不意味著就有好生意，港匯恒隆廣場在當(dāng)時(shí)建筑空間創(chuàng)新且超前的設(shè)計(jì)方式，讓其作為上海標(biāo)桿性項(xiàng)目稱霸了近二十年。

　　而隨著日新月異的市場變化，港匯恒隆廣場從2017年起，便開啟了規(guī)模最大的改造升級(jí)，改造目的則在于鞏固港匯恒隆廣場在全國購物中心中的優(yōu)勢地位。

　　▌內(nèi)外大升級(jí)

　　據(jù)了解，本次歷時(shí)3年的大改造，投入高達(dá)10億人民幣，改造工程包括外立面、天花、地坪、動(dòng)線、硬件設(shè)施等方方面面，可以說本次的工程量和資金投入不亞于再重建一個(gè)購物中心。

　　此番大概最為醒目的便是拆除39級(jí)大臺(tái)階和改造十分old fashion的外立面，從港匯恒隆廣場官網(wǎng)透露的外立面效果圖來看，清空了原本的噴泉水池和大臺(tái)階，將入口移到一樓，平臺(tái)開闊的空間使項(xiàng)目正門變身為露天廣場。

　　按照規(guī)劃，該區(qū)域在改造完成后，將承擔(dān)開放式藝術(shù)廣場的角色，與藝術(shù)機(jī)構(gòu)和團(tuán)體合作進(jìn)行露天表演、街頭藝術(shù)等文藝活動(dòng)，不僅為自家項(xiàng)目聚集人氣更是提升徐家匯商圈的活力。

　　項(xiàng)目外立面的改造則是拆除原本封閉的墻面，大面積采用玻璃幕墻，不僅為街鋪提供了十分醒目的廣告價(jià)值，更使項(xiàng)目外立面更為現(xiàn)代化，在徐家匯商圈中充滿視覺沖擊力，達(dá)成“吸睛”目的，進(jìn)一步提升人氣，以及租金。

　　除此之外，本次改造還將在主樓與輔樓的3樓及6樓處增加連廊天橋，提升主樓與輔樓間空間動(dòng)線的流暢度和豐富度，并且通過錯(cuò)位定位，使項(xiàng)目更加個(gè)性化，在徐家匯商圈內(nèi)具有差異性優(yōu)勢。

　　并且在這些高挑空、全透明玻璃采光的連廊的功能規(guī)劃中，還將承擔(dān)商業(yè)空間中文化、藝術(shù)氛圍營造，未來將于藝術(shù)機(jī)構(gòu)、品牌等展開跨界合作，為顧客帶來新鮮且有趣的體驗(yàn)。

　　▌邊改造邊運(yùn)營

　　港匯恒隆廣場在項(xiàng)目策劃之初，為確保商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)效益最大化，采取了“分期分區(qū)”開發(fā)的策略。而在本次改造中，為將租金損失最小化則采取了邊改造邊運(yùn)營的策略。

　　不僅可以調(diào)節(jié)資金的投入，以及隨著時(shí)間的發(fā)展將效益再轉(zhuǎn)為投入，而且還可以根據(jù)未來市場發(fā)展變化，預(yù)留變化調(diào)整的彈性空間。

　　盡管在改造期間商場租金收入數(shù)據(jù)有所下降，但改造的成果也在逐漸展現(xiàn)。自開始改造以來，為減少客流損失，港匯恒隆廣場在主題展覽和活動(dòng)中投入了不小精力，但卻提升了項(xiàng)目的吸客能力并向外傳達(dá)自身獨(dú)特品味與格調(diào)。

　　2、上海新天地廣場

　　2016年12月，上海淮海路東段的標(biāo)志性商業(yè)體——太平洋百貨淮海店，在運(yùn)營20年之后正式謝幕。太平洋百貨淮海店物業(yè)持有方瑞安集團(tuán)表示，將對(duì)原址進(jìn)行商業(yè)更新。經(jīng)過近兩年的整體硬件改造調(diào)整，原太平洋百貨淮海店以全新的“新天地廣場”身份回歸。

　　原項(xiàng)目太平洋淮海店地處黃陂南路地鐵站上蓋，同時(shí)占據(jù)上海新天地與淮海路商圈重要位置，因此基于未來零售商業(yè)趨勢的大膽判斷，將新項(xiàng)目定位為：新女性潮流社交目的地“Social House by XINTIANDI”。

　　▌更具商業(yè)氣息的外立面

　　新項(xiàng)目在外觀上的改動(dòng)巨大，將原本封閉的外墻全部敲掉，外部設(shè)計(jì)呈現(xiàn)流線型動(dòng)感，透明的大玻璃，讓行人從街上就能看到店內(nèi)，整個(gè)大樓看上去現(xiàn)代感十足，但又具有親近感，并且在規(guī)劃上也考慮到了與新天地南北里片區(qū)的聯(lián)動(dòng)。

　　▌B1—頂層的挑空設(shè)計(jì)

　　項(xiàng)目內(nèi)部從上至下大量采用開放式設(shè)計(jì)，延續(xù)的流線型，維持整體感之余，更讓整個(gè)空間線條充滿活力。

　　地下一層也能引入自然光源，如此高挑空設(shè)計(jì)，護(hù)欄高度也有所增加。

　　▌三首層設(shè)計(jì)

　　除了1F的入口（商戶、辦公大堂），還可以從外部扶梯直達(dá)L3（商店、餐飲、露臺(tái)），或是從淮海路的下沉階梯直接走進(jìn)B1入口（餐飲、商店），拐個(gè)彎繼續(xù)下樓梯抵達(dá)B2層（餐飲、超市、地鐵）。

　　此外，地鐵站層的入口處兩側(cè)置有LED顯示屏，有五位不同類型的女性插畫，極為顯眼的突出“新女性潮流社交目的地”的定位。

　　▌貼心休息區(qū)

　　從B2層到3層，都設(shè)有如下圖中的休息座椅，沙發(fā)、靠墊、小桌臺(tái)，以及水泥花盆，大株植物，貼心之余，如此冷色系的北歐風(fēng)既視感的休息區(qū)，不僅符合商業(yè)空間調(diào)性，更是眾多潮流新女性喜聞樂見的風(fēng)格之一。

　　以及在B2層，有六人位且相對(duì)私密的休息空間，或吃飯、或辦公，從考察時(shí)的使用率來看，還是很符合需求了。

　　▌約30%首店品牌、匯集口碑網(wǎng)紅店

　　約30%首店品牌，比如喜茶上海首家pink店、全新酵素飲品goodo大陸首家體驗(yàn)店、新加坡全日餐飲代表之一的PS.Cafe中國首店、TheNestling中國首店、日本第一伴手禮品牌，首攜“ChemexDrip”手沖咖啡入駐新天地廣場的%Arabica、法國甜品教父Christophe Adam親創(chuàng)甜品品牌L’éclairde Génie大陸首店等等。

　　定位“新女性潮流社交目的地”的新天地廣場，四至五樓的Social House by XINTIANDI是新天地廣場的一大亮點(diǎn)，兩層樓的設(shè)計(jì)及配色獨(dú)立于整棟大樓，以四季為靈感，從春天的淡粉漸漸過渡到夏天的穗黃、秋天的茶褐、最后是冬天的冷灰，把這兩層樓逛一圈，也就走過一遍春夏秋冬了。

　　3、西安大悅城

　　西安大悅城的前身是秦漢唐天幕廣場，于2012年12月22日正式對(duì)外開放，這座坐落在大雁塔腳下、位于大唐不夜城門戶位置的商場，曾一度是西安面積最大的商業(yè)綜合體。

　　開業(yè)伊始，憑借161*17m的亞洲最大天幕和世紀(jì)金花的入駐，都讓市場對(duì)該項(xiàng)普遍看好。

　　然而，開業(yè)四年后，因世紀(jì)金花撤場對(duì)客流造成了一定影響，從被寄予厚望到茍延殘喘，秦漢唐廣場僅僅用了不到五年的時(shí)間，在面對(duì)一系列歷史遺留問題，便易主中糧大悅城。

　　西安大悅城總建筑面積14.65萬㎡、可租賃面積6.3萬㎡，共有地上4層、地下2層，總計(jì)品牌341個(gè)，停車位1100個(gè)。擁有勿空街區(qū)、潮π街區(qū)、查特花園、吃貨共和國四大主題街區(qū)，以及獨(dú)家光影天幕、西安最大的室內(nèi)下沉廣場等地標(biāo)性空間。

　　據(jù)西安大悅城官方介紹，西安大悅城以潮流時(shí)尚人群、旅游客群、項(xiàng)目周邊高品質(zhì)生活客群為日常到訪型消費(fèi)的體驗(yàn)者，在對(duì)城市文化及區(qū)域特性進(jìn)行了深度調(diào)研后，西安大悅城將項(xiàng)目定位放在了“十三潮主場”這5個(gè)字上。

　　▌外立面：傳統(tǒng)與現(xiàn)代的驚艷融合

　外立面采用傳統(tǒng)仿古式建筑屋頂、U型玻璃幕墻和廡殿頂?shù)慕Y(jié)合，其中西安大悅城正門設(shè)計(jì)成鉆石光電玻璃入口，白天是采光極好的玻璃，夜晚則可以成為光電屏幕。

　　▌動(dòng)線規(guī)劃：源自“絲綢之路”的曲線型動(dòng)線

　　西安是古絲綢之路的起點(diǎn)，這便成了西安大悅城室內(nèi)空間設(shè)計(jì)的靈感源泉。將“絲綢”元素貫穿室內(nèi)每個(gè)空間，用絲帶裝點(diǎn)、串聯(lián)各個(gè)場景，用絲帶勾勒出流暢動(dòng)線。

　　商場內(nèi)還專門設(shè)計(jì)了一條長達(dá)400米的曲線型動(dòng)線，讓每家品牌商戶都擁有“最佳展示面”。

　　▌室內(nèi)下沉廣場：1500㎡拾光中庭

　　拾光中庭，可以說是西安大悅城的“核心主場”之一，除了面積夠大（1500㎡，是西安最大的室內(nèi)下沉廣場）之外，它也是未來承辦各類活動(dòng)的時(shí)尚秀場，是演繹“十三潮主場”這一定位的最佳場地。

　　▌天幕升級(jí)：最佳網(wǎng)紅打卡地

　　對(duì)于原項(xiàng)目話題擔(dān)當(dāng)?shù)奶炷唬�西安大悅城進(jìn)行了設(shè)備升級(jí)，天幕和主動(dòng)線在東西兩端交匯，將原本相互獨(dú)立的天幕區(qū)域和中央廣場貫通，同時(shí)運(yùn)用定制影片，配合場內(nèi)聲光電系統(tǒng)，帶來震撼的感官體驗(yàn)。

　　▌四大主題街區(qū)

　　勿空街區(qū)——全國首個(gè)西游文化主題街區(qū)：時(shí)尚輕餐飲

　　查特花園——360°觀賞大雁塔的露天平臺(tái)：格調(diào)餐飲

　　吃貨共和國——西安首家重口味主題餐飲：“重口味博物館”

　　潮π街區(qū)——潮流運(yùn)動(dòng)品牌

　　綜合來看，西安大悅城四大主題街區(qū)，除了潮π街區(qū)以外，其余三個(gè)都與餐飲有關(guān)，有意思的是，查特花園、勿空街區(qū)以及吃貨共和國的餐飲類別都做出了區(qū)分，比如查特花園主打格調(diào)餐廳，勿空街區(qū)主打精致小食、網(wǎng)紅茶飲，吃貨共和國則是“重口味博物館”，這樣做的好處是可以為顧客降低選擇成本。

　　國內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目打造主題街區(qū)的脫離不開同質(zhì)化痛點(diǎn)時(shí)，大悅城始終圍繞“人”的具體需求，從場景、業(yè)態(tài)、跨界融合、體驗(yàn)感等角度，持續(xù)創(chuàng)作“內(nèi)容”，為消費(fèi)者提供沉浸式的空間，這不僅是對(duì)消費(fèi)升級(jí)的持續(xù)探索，也是讓項(xiàng)目生命力不斷延續(xù)的秘籍。

　　以上的幾個(gè)改建零售商業(yè)項(xiàng)目的案例能分為幾類：

　　創(chuàng)造性改造：利用歷史文化建筑，打造全新地標(biāo)型綜合類商業(yè)項(xiàng)目，此類項(xiàng)目投資巨大，改造期長，例如上海新天地與佛山嶺南天地；

　　變革型改造：通過并購原項(xiàng)目，改造成商業(yè)項(xiàng)目，持有經(jīng)營，并持續(xù)結(jié)合市場狀況改造，如凱德商用的項(xiàng)目；

　　出塵煥新改造：陳舊業(yè)態(tài)帶來的必然更新改造，原開發(fā)商引入新的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，例如世茂天階項(xiàng)目、上海金橋項(xiàng)目、天津大悅城項(xiàng)目等。

　　四、存量改造的經(jīng)驗(yàn)步驟

　　▌是否需要改造？為什么？

　　在確定改造的必要性之后，先要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面的評(píng)估，之后并根據(jù)每棟大樓的情況，對(duì)癥下藥，提出改造方案。

　　▌何時(shí)改造？

　　被動(dòng)改造：被動(dòng)改造主要源于大樓本身的狀況需要，比如設(shè)備老舊已無法再用或是安全因素存在隱患。若是樓內(nèi)的大部分設(shè)備已運(yùn)行10年以上，并時(shí)常發(fā)生故障，就必須立即進(jìn)行設(shè)備更新，以保障設(shè)施設(shè)備的良好運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　主動(dòng)改造：主動(dòng)改造或是在政府的驅(qū)動(dòng)下，為了適應(yīng)外部社區(qū)的整體風(fēng)格而進(jìn)行的，亦或是出于提升大樓租金和租戶價(jià)值的考慮而進(jìn)行的。

　　▌改造成什么？

　　在改造的邏輯上要以銷定產(chǎn)，調(diào)研在此區(qū)域的市場情況和需求人群，在設(shè)計(jì)的環(huán)節(jié)就充分考慮招商運(yùn)營市場的需要，從整個(gè)目標(biāo)客戶的定位出發(fā)，反推出產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)方案。

　　在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，除了考慮整體產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，還要考慮如何與后期的運(yùn)營結(jié)合。對(duì)于不同市場情況下如何確定改造產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，可借鑒上海城市地產(chǎn)的“全生命周期管理”的理念。

　　▌改造如何實(shí)施？

　　成本管控：成本管控是核心，也是一個(gè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素。從經(jīng)濟(jì)利益的角度而言，前期改造期的投入成本直接影響到后續(xù)運(yùn)營管理的財(cái)務(wù)分配。為了加快整個(gè)改造周期，可將每個(gè)改造的階段和步驟細(xì)分為模塊進(jìn)行精細(xì)化管理。

　　協(xié)同合作：對(duì)于商業(yè)物業(yè)的改造來說，從模塊化管理的角度可分為三塊：設(shè)計(jì)、招商和運(yùn)營。設(shè)計(jì)要有與招商和市場對(duì)接的能力，招商要有設(shè)計(jì)和方案的研判能力，而運(yùn)營要根據(jù)實(shí)際情況向設(shè)計(jì)提出要求，因?yàn)榭赡苣硞�(gè)環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)更加合理就能在運(yùn)營環(huán)節(jié)節(jié)省很大的人工成本。

　　在整個(gè)實(shí)施過程中，前置審批計(jì)劃及招標(biāo)流程安排和施工排期都應(yīng)該細(xì)致到每天的計(jì)劃，使工程進(jìn)度與審批環(huán)節(jié)無縫對(duì)接。在改造的同時(shí)完成招租與運(yùn)營的籌備工作，將資本需求有效對(duì)接，優(yōu)化項(xiàng)目測算，實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化。

　　五、結(jié)語

　　在存量房時(shí)代，抓住存量改造市場的發(fā)展機(jī)會(huì)，是房地產(chǎn)市場未來一長段時(shí)間的關(guān)鍵。縱觀以上各種存量地產(chǎn)改造的案例，可以看出，導(dǎo)致存量改造的主要有以下幾種原因：

　　·舊產(chǎn)業(yè)或舊模式的淘汰；·產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代的硬性需求；·打造新的需求模式。

　　認(rèn)清改造原因，提早發(fā)現(xiàn)改造的機(jī)會(huì)，是存量改造市場獲取良好回報(bào)的首要因素。另一方面，縱使存量改造的市場巨大，但無論對(duì)于開發(fā)商還是基金來說，較大的難題無疑是這些物業(yè)的改造方向及后續(xù)的運(yùn)營管理，這才是盤活資產(chǎn)的關(guān)鍵。

　　此外，借助地產(chǎn)加基金模式解決資金的同時(shí)，通過資產(chǎn)證券化和REITs等方式實(shí)現(xiàn)退出是一種可用途徑，也是難點(diǎn)。