一個見證綠地香港五年來起伏的巨無霸項目，而今卻難逃被拋售的命運(yùn)。

   6月24日晚間，綠地香港（00337.HK）發(fā)布公告，出售上海五里置業(yè)有限公司100%權(quán)益予Brookfield，購買價不少于28億元人民幣。后者為來自加拿大的另類投資基金，于上海新天地附近備有土儲。

  公告顯示，雙方協(xié)商確定的物業(yè)估值為105.65億元，而該物業(yè)指的是位于上海五里橋街道0099街坊2/2丘999的綜合體項目，總計劃建筑面積為25.78萬平方米，平均出售價為40984.53元/平方米，已于今年6月中旬竣工。

  五年多來，綠地香港在此項目上陸續(xù)投入資金92.5億元，而今估值為105.65億元，相對于投入資金來說僅增值13.15億元，這一收益率顯然偏低。

  五年沉浮

  綠地五里橋項目官方名稱為綠地黃浦濱江，項目總體量約32萬平方米，涵蓋辦公、商業(yè)和高端住宅等業(yè)態(tài)。為拿下這個巨無霸項目，綠地香港著實花費(fèi)了一些精力。

  2013年8月，綠地控股通過收購盛高置地60%股權(quán)，成功登陸香港資本市場，隨后更名為綠地香港，并制定未來5年的發(fā)展規(guī)劃，提出“到2018年實現(xiàn)銷售收入500億元以上的長遠(yuǎn)目標(biāo)”。張玉良表示，綠地香港將為綠地集團(tuán)優(yōu)質(zhì)項目提供國際資本市場的融資載體。

  緊接著，綠地香港競得上海市中心僅存的作為綜合體整體打造的絕版濱江地塊，成交價為底價59.5億元，成交樓板價約32067元/平方米，為當(dāng)時的上海總價次“地王”。彼時，購地總金額超過了綠地香港當(dāng)時的總市值。

  雖然位置優(yōu)質(zhì)，但由于體量較大，因此占用了三年的建造時間。期間，綠地香港曾有過一段高歌猛進(jìn)的時光，2014年的年度銷售額首次超過百億，土地儲備也首次超過千萬平方米。

  2015年，隨著綠地控股在A股上市，為避免與綠地控股的同業(yè)競爭，綠地香港放緩了發(fā)展步伐。另一方面，樂衷于多元化的張玉良對港股上市平臺也曾給予過地產(chǎn)之外的期許，當(dāng)年5月，綠地香港成立綠地金服，開始進(jìn)軍互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域。

  2017年，綠地黃浦濱江項目正式入市，首年便錄得了3.33億元的銷售額，平均售價12.34萬元/平方米。在2018年，該項目的銷售額躍升至20.05億元，平均售價7.15萬元/平方米，較此前成交樓板價翻番，可窺其利潤之可觀。

  隨著溢價最高的住宅部分逐漸售罄，此時出現(xiàn)合適的接盤者，對綠地香港而言未嘗不是一個值得考慮的退出方式。

  整售套現(xiàn)

  五年過去，綠地香港既失約了成立之初設(shè)立的”五年計劃“的銷售目標(biāo)，又未能如期實現(xiàn)2018年400億元的銷售目標(biāo)，此次將黃浦濱江商辦物業(yè)28億打包出售給外資，折射出其對規(guī)模增長的焦慮。

  在去杠桿的大背景下，綠地香港的負(fù)債情況不降反升，2018年末的凈負(fù)債率較2017年末回升了4個百分點至88%。截至2018年底，公司短期借款為32.09億元，長期借款為94.75億元，負(fù)債總額達(dá)762.85億元，較2017年同期增長了191.2億元，增幅33%。

  借貸方面，截止2019年4月30日，綠地香港有尚未償還人民幣借貸約102.2億元人民幣、美元借貸約2.63億美元、港元借貸約6.2億港元及美元債券約8.5億美元。

  4月1日，綠地香港曾發(fā)布短暫停牌公告，因公司公布重大交易事項，綠地香港股份以及旗下三只分別于2019年、2020年到期，證券代號分別為05121、05485、05691的美元債券曾在港交所短暫停止買賣。

  坊間認(rèn)為，綠地香港是在賣項目還債。董事局主席兼行政總裁陳軍曾在業(yè)績會上表示：“公司有兩筆美元債將在2019年6月、7月到期，對于我們的債務(wù)結(jié)構(gòu)，我們有意識再做一些調(diào)整，因為我們也感受到了美元和人民幣之間的博弈，也給我們做對沖、做匯率以及做成本的過程中有很大的影響。”

  此次將黃浦濱江大宗物業(yè)出售給外資基金，綠地香港坦言，可加強(qiáng)公司的現(xiàn)金流量狀況，出售事項產(chǎn)生的除稅前收益估計約為人民幣18億元，為目標(biāo)物業(yè)總估值106億元減去目標(biāo)物業(yè)的賬面值88元所得。

  令人詫異的是，綠地控股則預(yù)計，此次交易初步估計可為公司帶來約27億元的稅前投資收益，與綠地香港公告的18億元預(yù)期收益差距明顯。

  中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜評價道，“將竣工的物業(yè)整體出售，加快了物業(yè)去化速度和回款速度，對改善綠地香港的現(xiàn)金流狀況有好處。另一方面也說明綠地香港的資金偏緊，因為在現(xiàn)金流承壓之勢下的物業(yè)整售勢必會壓低銷售均價。”

  賣掉黃浦濱江項目，綠地香港在上海仍持有浦東綠地假日酒店、海岸城和云翔大廈等3個項目。商辦類持有型物業(yè)投資周期長，不能短期內(nèi)為公司業(yè)績做出貢獻(xiàn)。出售資產(chǎn)可以在短期內(nèi)提升業(yè)績，給綠地香港帶來的好處顯而易見。

  綠地香港僅在3月就賣出133.09億元，相當(dāng)于其2018年全年銷售的35%。綠地香港回應(yīng)稱，黃浦濱江項目在三月份完成簽約出售，在計劃當(dāng)中；因該項目體量較大、金額較高，所以在一季度的銷售金額中，占到了一定比例。而據(jù)市場估計，這一項目銷售金額將在百億左右。