知名企業并購重組、高管人事變動、地王浪潮此起彼伏…剛剛過去的2019年上半年，全國商業地產市場風起云涌。這其中，新商業增量持續入市是行業最大的看點之一。 

　　據聯商網&搜鋪網大數據研究中心統計，2019年上半年全國新開業的商業項目數量達194個（不含專業市場、酒店及寫字樓，商業建筑面積≥2萬方）。新增GFA商業建筑面積1451.45萬方，平均單體建筑面積7.48萬方。按55%得房率計算則新增GLA商業租賃面積798.30萬方，平均單體租賃面積4.11萬方。

　　其他未納入本次統計的新開項目包括重慶1089藝術美麗中心、昆山歐尚店重裝、玉林碧桂園鳳凰廣場、上海浦商百貨博山店、上海唐鎮恒生萬鸝、上海董家渡中福城、上海魔貿580、上海100AM新百安商場、西安南飛鴻廣場樂薈里主題街區、成都第五城萬科城市廣場、上海甜愛坊（原友好村存量改造）、鄭州星辰·萬科生活廣場、南京國展1909·湖景街區等商業體量在2萬方以下的小體量物業。

　　近五年上半年開業數量同比首次下滑 

　　上半年相對而言，是全年購物中心供應較謹慎的時期，根據此前統計的1-6月每個月開業情況后發現，今年單月開業量整體呈現同比下滑的趨勢，這也導致了整個上半年出現近五年來首次出現同比下滑的情況。

　　從近五年上半年開業數量及同比變化上看，2015年至2018年四年逐年遞增，2018年迎來峰值達到228個，雖然2019年同期相比有所下滑，但也是近五年開業量第二高的年份。

　　從同比增減度角度看，剔除2015年（2014年上半年無數據參照，故以0%標備，無參考意義），近五年中同比整體上漲，略有震蕩。且2018年與2017年相比暴漲了37%以上，2016年同比2015年上漲了13%，僅2019年同比回落至-15%。

　　這表明，全國商業地產的供應仍然持漲，雖然業內出現了不少類似“飽和”的聲音，且謹慎姿態稍露，但開發商仍然看好市場的接受力。 

　　華東領跑 西南超華南 

　　擁有GDP大省浙江、江蘇和全國經濟中心上海的華東依舊是區域霸主，近五成的開業總量占比占據了半壁江山，這其中江蘇就25個，上海20個，浙江和山東分別有14個和11個。

　　相較于擁有全國另一大GDP大省廣東的華南，西南地區的經濟大環境相對遜色，但今年上半年的表現異常活躍，以30個開業總數量躍居第二，這已經其連續兩年超越華南。西南的強勢，歸功于成都和重慶兩大城市，分別上榜今年上半年城市開業數量TOP13，同時其他城市的表現亦可圈可點，貴州的遵義、六盤水和云南的昆明、大理、楚雄開業數量均在2個以上。

　　得益于廣深兩大一線城市的消費活力，不少知名房企集中供量，區域本土的保利、萬科、恒大等房企“肥水不流外人田”，加上新鴻基、九龍倉、新世界等港企的“近水樓臺先得月”，華南的商業有“天時地利人和”之利。雖然今年上半年仍然滯后于西南，但仍然以26個開業量占據第三位的領地。

　　其他，華中、華北、西北表現正常，而東北依然墊底。 

　　一線及新一線活躍 三四線有潛力 

　　一線城市和新一線城市的經濟發展較快、商業氛圍好、人口多、消費力強，雖然拿地成本高，但高消費還是讓不少開發商愿意高價投資，因此這些城市的商業活躍度往往較高。 

　　從今年上半年統計的城市活躍度來看，TOP13榜單中，上榜的門檻為4個開業量，除了濟南和南昌外，其余11個均為一線和新一線城市，北上廣深四個新一線除北京外均在榜。未在榜的新一線城市中，南京和鄭州分別3個，長沙、寧波和昆明分別2個，東莞和青島無項目開業。這表明，經濟、商業發達以及交通環境理想的城市仍然是商業爭奪的主戰場。

　　另一方面，根據2019最新城市分級指標，在開業總量上看，三四線城市總量并不比一線、新一線少。這表明，購物中心存有更大空白和機會的三四線城市開發潛力大，也是當下購物中心發展的重要趨勢之一。

　　中小型購物中心為主 

　　新開商業項目中，規模在2至5萬方（含2萬方，不含5萬方）數量最多，占比約35%；5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）占比也在35%左右；10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）占比約20%；15萬方以上（含15萬方）占比約10%。

　　我們認為，商業面積在8萬方至10萬方以上的為大型購物中心，從今年上半年的商業體量分布上看，2-10萬方的中小型購物中心是主流，占比超7成。 

　　前幾年一些開發商不愿意提及的“社區類商業”，近幾年發展迅速，走到消費者身邊、搶奪“最后一公里商業”已然是資本市場的又一個角逐點。越來越小的門店，避免了過高的拿地成本、場地租金帶來的壓力，卻能滿足周邊社區居民基本的生活需求，便捷消費帶來的優勢讓不少房企看到了希望。

　　20萬方以上的巨型購物中心有上海青浦萬達茂、無錫融創茂、濟南歐亞大觀樂活城、銅陵時代廣場和蘭州中心。其中青浦萬達茂和無錫融創茂是文商旅產品。 

　　老物業改造升級盼新生 

　　隨著部分重點城市商業地產發展漸趨成熟，不少在過往行業競爭中被淘汰的存量資產，也往往因為占據核心商圈、地鐵等優勢被其他開發商看上，歷經升級改造或者更名更換運營商之后重新回歸。

　　據統計，上半年存量改造的商業項目（包括超市和百貨轉型、更名重開、調整升級等模式）有12個，且面積除了濟南歐亞大觀樂活城、福州東百永嘉天地等外，其他物業均在2-5萬方左右。且從城市上看，以上海、重慶等發達城市和杭州、福州、濟南等省會城市為主。

　　這主要是一線城市及城市中心位置項目投運時間早，不管是硬件還是軟件設施都與當下購物中心發展需求有出入，需要“更新換代”，且存量改造項目一般都是面積較小、業態單一的傳統的商業，為適應市場競爭，需要調整升級。因此，今年上半年不少商業物業，尤其是以上海為代表的經濟和商業發展較早、發達的城市的物業，走向了升級改造的路程。